Dans un contexte où l’accession à la
propriété reste difficile pour une grande partie des ménages, deux dispositifs
pourtant bien connus des acteurs de l’immobilier — le Bail Réel Solidaire (BRS)
et le Prêt à Taux Zéro (PTZ) — révèlent tout leur potentiel lorsqu’ils sont
combinés. Encore trop peu mobilisée, cette association permet pourtant de
réduire significativement le coût d’acquisition et les mensualités. Logikiz en
décrypte les mécanismes et en mesure l’impact concret sur le budget des
primo-accédants.
« Bon nombre
l’ignorent, mais le PTZ est mobilisable dans le cadre d’un achat en BRS. Cette
combinaison change réellement la donne pour les ménages qui pensaient
l’accession hors de portée », souligne Sylvain Chatellier, président de
Logikiz.
Un intérêt qui repose
sur un double levier
D’un côté, le Bail Réel Solidaire permet de diminuer sensiblement le prix d’achat. En dissociant le foncier du bâti, il rend possible l’acquisition du seul logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire. Cette mécanique se traduit par une décote généralement comprise entre
20 % et 40 % selon les
territoires, en contrepartie d’une redevance mensuelle maîtrisée.
De l’autre, le Prêt à
Taux Zéro vient optimiser le financement de l’opération. Réservé aux
primo-accédants, il permet de financer une partie du bien sans intérêts. Dans
un contexte de taux en hausse, ce dispositif retrouve un rôle clé en améliorant
la capacité d’emprunt et en réduisant l’effort financier mensuel.
C’est leur combinaison
qui produit l’effet le plus tangible. En associant un prix d’achat réduit à un
financement partiellement sans intérêts, le cumul BRS + PTZ permet de faire
baisser à la fois le coût global de l’opération et les mensualités, rendant accessibles
des projets immobiliers jusque-là inenvisageables.
Cas pratique
Un ménage
primo-accédant avec 2 enfants, disposant d’un revenu fiscal de 70 000 €,
souhaite acquérir un logement de 80 m² à Gennevilliers, a le choix entre un
bien existant affiché à 388 915 €, ou un bien en BRS proposé au même prix. Si
on compare ces options, sans apport dans chaque cas, le gain à l’achat est de
l’ordre de 19 737 € s’il le ménage opte pour un BRS (PTZ d’un montant de 126
000 € pour l’achat en BRS, frais de notaires et garantie réduits).
Si on compare les
charges : entre les mensualités (2 231 € dans l’ancien contre 1 906 € en BRS –
pour un prêt de 25 ans à 3,5 %), les charges de copropriété (moins élevées dans
l’immobilier neuf), la taxe foncière et la redevance, le ménage économise également
mensuellement 374 €.
Une opportunité
d’épargner
Au-delà de la seule
capacité d’achat, ce levier a également un impact direct sur l’équilibre
financier des ménages. Là où une acquisition classique mobilise fortement
l’épargne, le cumul du BRS et du PTZ permet de conserver une marge de manœuvre,
voire une capacité à épargner.
Par exemple, en cas de revente du bien BRS au bout de 10 ans, le capital immobilier est évalué à
201 108 €. En plaçant l’épargne non utilisée au départ et les gains, le ménage peut espérer un capital financier compris entre 44 926 € (sans placer son argent) et 68 492 € avec un placement dynamique à
8 %. Une somme qui peut servir d’apport
par exemple pour le nouvel achat immobilier.
« Cette approche permet aux ménages de devenir propriétaires sans compromettre leur équilibre financier. Ils peuvent aborder leur projet de manière plus sereine, avec un niveau d’effort compatible avec leur quotidien », ajoute Sylvain Chatellier.