Face au durcissement des
contraintes énergétiques, de plus en plus de propriétaires bailleurs seniors
renoncent à louer, faute de moyens ou de visibilité pour financer les travaux
de rénovation. Le démembrement viager, via la cession de la nue-propriété tout
en conservant l’usufruit locatif, offre une solution immédiate et encore
largement sous-exploitée pour maintenir ces logements sur le marché, estime
Renée Costes.
Financer la rénovation
sans renoncer aux loyers
Près de 80 % du parc locatif privé appartient à des personnes physiques, majoritairement seniors :
60 % ont entre 50 et 80 ans et 13 % ont plus de 80 ans. Beaucoup se retrouvent
aujourd’hui face à une équation difficile : engager des travaux lourds pour se
conformer au DPE, ou arbitrer leur patrimoine au prix d’une forte décote.
« En vendant la
nue-propriété d’un bien locatif, le propriétaire conserve l’usufruit,
c’est-à-dire le droit réel de louer et de percevoir les loyers, tout en
percevant immédiatement un capital, explique Igal Natan directeur associé de
Renée Costes. Ce capital, calculé en fonction de l’âge et de la valeur
du bien, permet de financer les travaux de rénovation énergétique, sans
s’endetter ni céder le bien dans de mauvaises conditions. »
Cette mécanique offre
une alternative claire à la vente contrainte ou à la vacance, tout en
sécurisant les revenus locatifs, alors même que 49 % des investisseurs
immobiliers déclarent aujourd’hui compter sur l’immobilier pour compléter leurs
revenus à la retraite.
Une pression
réglementaire qui accélère les arbitrages
L’urgence est réelle.
Après l’exclusion progressive des logements classés G du marché locatif, les
biens classés F seront concernés à terme en dépit du récent décalage du
calendrier. Depuis août 2022, les passoires thermiques ne peuvent plus faire
l’objet d’une revalorisation de loyer, ce qui fragilise leur rentabilité.
Or les travaux
nécessaires pour atteindre un niveau de performance compatible avec la location
représentent en moyenne 300 à 400 € par m². Pour de nombreux bailleurs seniors,
l’investissement n’est ni amortissable ni cohérent avec leur horizon
patrimonial. En outre, obtenir un crédit immobilier est souvent impossible
passé un certain âge.
Résultat : selon BPCE
L’Observatoire, plus d’un tiers des bailleurs de 75 ans et plus envisagent
aujourd’hui de se désengager, principalement en raison des contraintes liées à
la rénovation énergétique.
Une alternative à la
décote et à la vacance
La vente du bien
constitue rarement une solution satisfaisante. Selon les notaires, un logement
classé G subit une décote moyenne de –12 % pour un appartement et jusqu’à –25 %
pour une maison par rapport à un bien classé D. Quant à la vacance, elle sera de
plus en plus pénalisée, la dernière loi de finances prévoyant un durcissement
de la fiscalité sur les logements vacants à compter de 2027.
Dans ce contexte, le
démembrement viager agit comme un outil de fluidification du parc locatif : il
permet de financer la transition énergétique sans éviction massive des
bailleurs âgés, et de remettre sur le marché des logements rénovés, donc
louables.
Sur le plan fiscal, la cession de la nue-propriété, hors résidence principale, est soumise à l’impôt sur la plus-value, avec application des abattements pour la durée de détention, conduisant à une exonération totale au bout de 30 ans.