Par
Sylvain Lefevre, président de Synergiec.
On parle beaucoup des
2,4 millions de logements vacants.
On évoque aussi les 1,1 million de passoires
énergétiques classées F ou G....
Les chiffres sont connus…
L’urgence aussi...
Mais sur le terrain, la réalité est plus nuancée que les statistiques.
Oui, les propriétaires
ont besoin d’accompagnement technique. Oui, les dispositifs comme Bail Rénov'
vont dans le bon sens. Mais croire que la pédagogie et l’ingénierie
administrative suffiront à remettre massivement ces logements sur le marché est
une illusion.
Le véritable frein est ailleurs. Il est financier.
Chaque logement vacant
confronte son propriétaire à une équation budgétaire complexe.
Rénover un logement
énergivore, ce n’est ni un coup de peinture, ni simplement changer une
chaudière. C’est souvent engager 25 000, 35 000, parfois 50 000 euros de
travaux.
Même avec les aides
publiques, le reste à charge peut être conséquent. Pour un petit propriétaire
bailleur, souvent retraité, parfois héritier d’un bien ancien, la somme engagée
représente une part importante de son épargne (quand il lui reste encore de l’épargne).
À cet effort financier s’ajoutent une période sans loyers, de l’interdiction de
louer jusqu’à la fin des travaux, l’incertitude liée à l’évolution constante
des règles et la crainte de nouvelles obligations dans les années à venir.
Face à cette
accumulation de risques, certains préfèrent attendre. D’autres vendent.
Certains laissent le bien vacant.
Ce n’est pas l’écologie
qu’ils refusent. C’est le risque financier qu’ils ne peuvent pas absorber.
Un angle mort subsiste
dans ce débat : la solvabilité. On demande aux propriétaires d’investir
massivement pour maintenir leur bien sur le marché. Mais on parle peu de leur
capacité réelle à financer ces travaux.
Sans solution de
financement structurée : prêt collectif en copropriété, étalement des
mensualités, restructuration de dettes existantes et rachat de crédit, la
rénovation reste un lointain projet théorique.
En copropriété, rien
n’est jamais purement technique. Il faut convaincre la majorité, aligner des
situations financières très différentes et accepter que certains
copropriétaires ne puissent pas suivre. Les assemblées générales deviennent
alors le théâtre de fragilités financières exposées. Sans solution de
financement structurée, le projet s’arrête. L’accompagnement technique rassure.
Le financement débloque.
Dans un contexte
réglementaire mouvant, il est nécessaire de sécuriser le parcours. Depuis
plusieurs années, le cadre évolue rapidement : interdictions progressives, «
réajustements » de la méthode de calcul, ajustements des aides, nouvelles
exigences… Cette « bougeotte » législative alimente l’attentisme, et surtout la
méfiance de la part des propriétaires.
C’est précisément pour
cela qu’une approche globale devient indispensable. Centraliser audit,
recherche d’aides, montage financier, optimisation énergétique et suivi
opérationnel au sein d’un parcours unique permet de sécuriser l’investissement
et de redonner de la visibilité au propriétaire. La rénovation énergétique
n’est pas qu’un enjeu climatique. C’est un choix qui peut modifier durablement
la trajectoire patrimoniale d’un ménage.
Nous ne remettrons des
logements sur le marché qu’en restaurant la confiance des propriétaires. On ne
lutte pas contre la vacance uniquement par l’injonction. On y répond en rendant
la rénovation finançable, lisible et soutenable.
Si nous voulons
réellement remettre des logements sur le marché locatif, il faut traiter le
problème dans toutes ses dimensions : technique, réglementaire… et surtout
financière.
Sans cela, l’objectif est vertueux. Mais il restera théorique.