S’il y a bien un acteur qui fait tourner le monde de la transaction immobilière, c’est l’acquéreur. Et pour satisfaire au mieux ses attentes, la clé est de comprendre ce qu’il recherche.
Pour le savoir, Jinka,
hub d’annonces immobilières augmentées aux 4 millions d’utilisateurs, a analysé
plus de 700 000 alertes, soit autant d’intentions d’achat, permettant de
dessiner les aspirations immobilières des acquéreurs sur le premier
quadrimestre 2026.
Parmi les points clés
de l'étude : l'acheteur intentionniste de 2026 raisonne d'abord en budget
plutôt qu'en typologie de bien (46% d’alertes sans ce critère spécifique), un
budget moyen d'acquisition qui se situe entre 150 000 € et 400 000 € (44 % des
acquéreurs), avec un budget médian de 300 000 €.
Le prix est, par
ailleurs, sujet à un fort effet de seuil : un bien affiché à 512 000 € perd 30
% de visibilité face à un autre affiché à 500 000 €.
Enfin, le DPE s'impose
désormais comme le premier critère de sélection, avec un filtrage explicite
présent sur 30 % des alertes créées.
Au regard du contexte
actuel, les porteurs de projets immobiliers prêts à concrétiser sont de plus en
plus sélectifs et exigeants.
Appartement ou maison,
qu’importe pourvu qu’il respecte le budget
Alors que la typologie
du bien faisait partie intégrante du projet de logement il n’y a pas si
longtemps, c’est désormais devenu un critère secondaire. Ainsi, c’est le
budget, nerf de la guerre immobilière, qui prime actuellement. Sur les 711 359
alertes étudiées, 46 % ne précisent aucune typologie de bien à leur création.
Malgré tout, la maison
reste le bien favori et apparaît comme critère dans 37% des alertes, plus du
double des appartements qui ne représentent que 16% des critères.
« Croire que la
maison ne fait plus rêver serait une erreur. Seulement, l’acquéreur de 2026 se
doit de rationaliser au maximum ses critères afin de coller à son impératif
budgétaire. Le type de bien n’apparaît donc plus comme essentiel mais
intervient davantage comme une variable d’ajustement. » décrypte Marc
Lebel, CEO de Jinka.
Autre enseignement fort
concernant le budget : l’effet de seuil agit comme un biais cognitif puissant,
conduisant les acquéreurs à raisonner non plus par prix mais par paliers ronds.
Ainsi, six seuils
mentaux (150 000, 200 000, 250 000, 300 000, 350 000 et 400 000€) concentrent à
eux seuls 43 % de la demande exprimée sur Jinka.
La conséquence est
implacable pour les vendeurs : un bien à vendre affiché à 512 000€ est environ
30% moins visible qu’un autre à 500 000€.
« Pour quelques
milliers d’euros, que le vendeur pourrait être en mesure de concéder à la
négociation, ce dernier prend le risque d’invisibiliser très fortement son
bien, et ce, sans même le savoir. » souligne le fondateur de Jinka.
Enfin, il est à noter
qu'au niveau national, 300 000 € s'impose comme le budget max médian des
acquéreurs, concentrant à lui seul 12 % des intentions d'achat. Un repère
psychologique partagé qui met en lumière une forte homogénéité du pouvoir
d’achat, quelles que soient les spécificités locales de chaque marché.
Quand un critère
devient un point de rupture : le DPE
Quasi inconnu du grand
public il y a dix ans, le DPE constitue aujourd'hui le premier levier de
sélection immobilière puisqu’il est un filtre explicite (pas uniquement coché
par défaut) dans 30% des alertes.
La rupture est nette et
se joue entre la lettre D et la lettre E : un bien classé E perd 15% de
visibilité en moyenne en comparaison avec un autre classé D.
Le seuil n’est plus
seulement réglementaire, il est devenu psychologique.
Si l'Île-de-France est
plus tolérante, c’est uniquement en raison de la rareté de l’offre, qui pousse
les porteurs de projets à faire des concessions sur certains critères, dont
l’étiquette énergétique qui devient un arbitrage contre la pénurie.
En bout de chaîne du
DPE, le bien classé G est, lui, marginal pour tous les acquéreurs avec 6% de
présence dans les alertes. Seuls les investisseurs et chasseurs de travaux sont
à la recherche de cette passoire thermique qui se négocie à prix (très) cassé.
« Le DPE n’est
plus une donnée technique, c’est devenu un vrai indicateur de qualité pour
l’acheteur. Une mauvaise lettre et le bien sort littéralement du champ de
vision de la majorité des acquéreurs. Ne pas afficher de DPE revient quasiment
à ne pas exister sur le marché de la recherche. » commente Marc
Lebel.
L’espace extérieur
reste le critère d’agrément privilégié
Définitivement, il y
aura un avant et un après confinement dans l’immobilier. Le traumatisme du
manque d’espace extérieur a laissé des traces et propulsé le balcon ou la
terrasse comme critère d’agrément privilégié et universel, qu’on soit en
province, mentionné dans 24% des alertes, ou en IDF, spécifié dans 22% des
alertes.
Le jardin, quant à lui,
est plus marqué en province (28%) qu’en IDF (8%) tandis que, logiquement,
l’ascenseur est plutôt un critère francilien (21%) que provincial (6%), tout
comme la cave (17% pour l’DF et 7% la province).
Le parking met tout le
monde d’accord en faisant partie de 10% des alertes provinciales et 9% des
franciliennes.
À la lecture de cette étude, l’acquéreur de 2026 apparaît clairement plus exigeant, il sait davantage ce qu’il veut, quels critères sont indispensables, comme le prix ou le DPE, et ceux sur lesquels il acceptera de transiger.
« Cette montée en exigence redessine en profondeur la rencontre entre l’offre et la demande : les biens alignés sont plus visibles, partent plus vite, tandis que les autres s’enlisent et deviennent invisibles. Pour les vendeurs comme pour les professionnels, l’enjeu n’est plus seulement de mettre un bien sur le marché, mais de le positionner avec finesse pour qu’il trouve ses futurs acquéreurs rapidement et dans les meilleures conditions possibles. » conclut le CEO de Jinka.