L'analyse de Geraldine Chaigne, cofondatrice de AGARIM.
Chaque année, la même
mécanique : déclarer, payer… et constater que rien n’a été anticipé. Avril
agit comme un révélateur : manque d’anticipation, stratégies mal
construites, dépendance à des dispositifs ponctuels… Résultat, beaucoup
subissent leur fiscalité plus qu’ils ne la pilotent.
À contre-courant de
cette logique, certains dispositifs permettent de changer de grille de lecture.
Non pas en cherchant à réduire l’impôt, mais en évitant d’en générer. C’est
tout l’enjeu du démembrement de propriété, et en particulier l’investissement
en nue-propriété, qui repose sur une logique de long terme. Le principe est
connu : acquérir un bien avec une décote immédiate de 30 à 40 %, en
contrepartie d’une absence de loyers pendant une période donnée. Mais cette
mécanique est souvent mal comprise car l’investisseur ne renonce pas réellement
aux revenus. Il les perçoit autrement. La décote appliquée à l’achat correspond
en réalité à des loyers capitalisés dès l’acquisition. Autrement dit, une
partie de la performance est intégrée dès l’entrée, sans dépendre d’une mise en
location ni d’aléas de gestion.
Mais c’est sur le plan
fiscal que le modèle change de nature. Pendant toute la durée du démembrement, il
n’y a rien à déclarer. Aucun revenu, donc aucun impôt sur le revenu. Aucun
flux, donc aucun prélèvement social. Et surtout, le bien n’entre pas dans
l’assiette de l’IFI. Pour l’administration fiscale, il n’existe pas dans
le patrimoine imposable. Il peut être mentionné dans la déclaration, mais avec
une valeur nulle. Ce fonctionnement ne repose pas sur un dispositif fiscal
ponctuel, susceptible d’être modifié chaque année, mais sur un cadre juridique
ancien, inscrit dans le Code civil. Une stabilité qui tranche avec la
volatilité des mesures fiscales traditionnelles.
À cela s’ajoute une
logique de gestion simplifiée : pendant toute la durée du démembrement,
l’usufruit est confié à un opérateur, qui prend en charge l’exploitation du
bien. L’investisseur, lui, n’a ni locataire à gérer, ni travaux à financer, ni
fiscalité courante à suivre. À terme, il récupère la pleine propriété du bien,
avec un double levier de performance : la reconstitution de la valeur liée à
l’usufruit, et l’éventuelle revalorisation du marché immobilier.
Pour Géraldine Chaigne,
cofondatrice de AGARIM « chaque année, on voit des contribuables qui
cherchent à corriger leur fiscalité au moment de la déclaration. En réalité,
les stratégies les plus efficaces sont celles qui se décident bien en amont. ».
Au fond, la vraie
question n’est plus de savoir comment payer moins d’impôts cette année, mais
comment construire son patrimoine immobilier sans fiscalité sur le long terme.