Fin janvier, illiCO travaux, spécialiste de l’accompagnement en travaux de rénovation et d’extension depuis 25 ans, saluait l'ambition du dispositif Jeanbrun de relancer l’investissement locatif et la rénovation du parc existant tout en alertant sur ses limites structurelles : un seuil de travaux fixé à 30% du montant de l'opération dans l’ancien, l’atteinte d’une lettre de DPE A ou B, jugée inatteignable dans la plupart des cas, et l'exclusion des maisons individuelles d'un mécanisme présenté comme dans la « France entière et sans zonage ».
Moins de trois mois
plus tard, et après le dépôt d’une proposition de loi le 14 avril par le groupe
LIOT, le gouvernement a annoncé le 23 avril un projet de loi Logement abaissant
notamment ce seuil à 20% du prix d'acquisition dans l’ancien, avec un saut de
deux classes de DPE et la réintégration des logements individuels dans le
dispositif. illiCO travaux accueille ces évolutions avec satisfaction, et
appelle au vote de ce projet de loi dans les meilleurs délais.
L’abaissement du
montant de travaux de 30 à 20 %
Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026, a mis en place un régime d'amortissement fiscal avantageux pour les investisseurs locatifs dans le neuf comme dans l’ancien — jusqu'à 4 % du prix de revient global par an pour les loyers très sociaux, cumulable avec le déficit foncier (report sur revenu global dans la limite de 10 700 €/an). En contrepartie, il exige un engagement de location de 9 ans minimum et la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition pour un logement ancien.
Un frein qu’avait pointé illiCO travaux
fin janvier : « Ce dispositif est intéressant car il permet de réduire
l’impôt global du foyer, et pas seulement la fiscalité liée aux revenus
locatifs, ce qui le rend également attractif pour les opérations avec de
grosses rénovations. Pour autant, imposer un montant de travaux de 30 % nous
semble dissuasif, alors que ce dispositif pourrait redonner de l’attrait aux
passoires thermiques, dont beaucoup sont actuellement en vente, en incitant les
investisseurs à les rénover, tout en valorisant ce patrimoine actuellement
déprécié », analyse Thierry Abriat, directeur général d'illiCO travaux.
En effet, prévoir un
budget de 60 000 € de travaux sur un bien à 200 000 € — tout en ayant de la
vacance locative le temps du chantier — constitue une barrière financière et
technique que la grande majorité des investisseurs peuvent difficilement
franchir.
Le 23 avril, dans la
foulée des annonces du Premier ministre, Sebastien Lecornu sur le logement à
Marseille, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a détaillé le futur
projet de loi visant à élargir le dispositif portant son nom, comme le suggérai
la proposition de loi n°2674 déposée le 14 avril 2026 par le groupe LIOT,
portée notamment par Valérie Létard, ancienne ministre du Logement. Ce projet
de loi qui devrait être examiné par le Sénat d’ici à cet été pourrait abaisser
le seuil de travaux éligibles dans l'ancien de 30 % à 20 % du prix
d'acquisition. Dans notre exemple, cela ramènerait l'effort requis à 40 000 €
sur un bien à 200 000 €. « C'est le niveau à partir duquel un investisseur
peut engager une rénovation sérieuse et cohérente — isolation des combles,
remplacement du système de chauffage, mise aux normes électriques, réfection
des menuiseries — sans transformer son projet en opération de promotion
immobilière. C'est aussi le niveau à partir duquel illiCO travaux peut
mobiliser pleinement son réseau de 200 agences et ses artisans partenaires pour
accompagner ces projets de bout en bout » complète Thierry Abriat.
Deux lettres de DPE
gagnées après les travaux
Fin janvier, IlliCO
travaux avançait le frein de l’exigence de performance finale pour pouvoir
bénéficier de l’avantage fiscal : atteindre l'étiquette A ou B du DPE après
travaux. Si cet objectif est atteignable dans le neuf, il relève de l'exploit
dans l'ancien.
Le ministre du Logement
a également évoqué sa volonté de modifier l’exigence d’atteindre après travaux
un DPE A ou B, la remplaçant par la nécessité de gagner 2 lettres de DPE.
« Viser une étiquette A
ou B en rénovation, c'est l'excellence absolue. En copropriété, c'est quasi
impossible de manière individuelle si le reste de l'immeuble est une passoire.
Exiger un DPE A ou B risquait de décourager les bonnes volontés en demandant
aux investisseurs de réaliser des prouesses techniques alors que dans le cas de
la rénovation de passoire thermique, atteindre une étiquette C ou D est déjà
une victoire considérable pour le climat. L’intégration de la maison permettra
toutefois de réaliser davantage de rénovation aboutissant sur un DPE A ou B » reconnaît Thierry
Abriat.
La possibilité de
réintégrer la maison individuelle dans le dispositif
illiCO travaux a
également pointé fin janvier le paradoxe d'un dispositif censé s'appliquer
partout en France, mais excluant les maisons individuelles qui représentent
l'essentiel du gisement de logements et de rénovation dans les zones détendues,
périurbaines et rurales. En France, plus de 55 % du parc immobilier est composé
de logements individuels. En les excluant du dispositif, la loi de finances
2026 prive mécaniquement une majorité de propriétaires-bailleurs d'un outil
fiscal conçu précisément pour les inciter à rénover. Cette correction proposée
par les parlementaires et désormais par le gouvernement répare une incohérence
de fond.
« Nous saluons la
proposition d'intégrer la maison individuelle dans le dispositif. Sans cette
correction, le dispositif Jeanbrun reste un outil pensé pour les grandes
copropriétés urbaines, dans lesquelles paradoxalement les propriétaires sont
les moins libres d'agir. En maison, c’est précisément là que les rénovations
les plus ambitieuses et les plus rapides à réaliser sont possibles. Avec cette
réintégration, le dispositif deviendrait enfin un levier national, utile
partout où des logements anciens attendent d'être rénovés » relève Thierry
Abriat.
illiCO travaux
considère ainsi que cet élargissement du dispositif Jeanbrun devrait permettre
de massifier les rénovations utiles sans sacrifier l'ambition climatique du
texte et espère que ce projet de Loi sera voté d’ici la fin de l’année. C'est
la condition pour que ce dispositif devienne un vrai levier de transformation
du parc immobilier ancien, et non une niche fiscale réservée aux opérations
d'exception.
Un projet de loi
ambitieux qui mise sur le secteur de la rénovation avec pragmatisme
Le projet de Loi fait
également évoluer l’interdiction de location de logements considérés comme des
passoires thermiques, une mesure dont l'application a mécaniquement retiré du
marché des dizaines de milliers de logements. Le gouvernement propose désormais
une approche plus pragmatique : les propriétaires pourront remettre leur bien
en location dès lors qu'ils s'engagent formellement, par contrat signé, à
réaliser des travaux de rénovation énergétique sous 3 ans pour une maison
individuelle, 5 ans pour un appartement. L'objectif : « remettre environ 700
000 logements sur le marché locatif tout en fournissant aux propriétaires des
revenus pour financer les travaux ».
« C'est une excellente nouvelle pour le marché locatif et pour la transition énergétique du parc immobilier français. En permettant à 700 000 logements de retrouver le marché sous condition de rénovation, le gouvernement fait le choix de l'efficacité sur celui de la sanction. Les propriétaires ont besoin d'un cap clair et d'un accompagnement concret — c'est exactement ce que ce dispositif leur offre. Chez IlliCO travaux, nous sommes prêts à mobiliser notre réseau d'artisans qualifiés pour transformer cet engagement politique en chantiers réels, partout en France » conclut Thierry Abriat.