Une analyse
d’Eliott & Markus.
Adoptée à l’Assemblée
nationale dans le cadre du budget 2025, la création du statut de bailleur privé
marque une inflexion majeure de la politique du logement. Ce nouveau régime
fiscal, présenté comme une « incitation cruciale » pour relancer l’investissement
locatif, vise à stabiliser les règles du jeu pour les particuliers qui louent
des logements, dans un contexte de chute des mises en chantier et de pénurie
d’offres à la location.
Trois points
concentrent l’attention.
La première évolution
tient à l’architecture du dispositif. Le statut de bailleur privé regroupe et
remplace progressivement plusieurs régimes existants, en contrepartie
d’engagements de location longue durée, de plafonds de loyers et, le cas
échéant, de conditions de ressources des locataires. Les propriétaires
bénéficient d’un avantage fiscal renforcé, à condition de louer leur bien dans
un cadre conventionné et de respecter ces paramètres.
La deuxième porte sur
les conséquences pour les investisseurs particuliers. Selon les arbitrages
retenus dans les textes d’application (durée d’engagement, niveau de
l’avantage, types de biens éligibles), ce statut pourra modifier en profondeur
les stratégies entre location nue et meublée, la structuration en direct ou via
SCI, ainsi que les projets de transmission familiale. Les détenteurs de biens
déjà loués devront, eux, apprécier l’opportunité d’opter pour le nouveau régime
ou de conserver leurs options actuelles.
La troisième question
interroge l’efficacité macroéconomique du dispositif. L’exécutif en fait un
levier central de relance de la construction et de l’offre locative, mais ses
effets dépendront de la rapidité de parution des décrets, de la simplicité des
critères et de la stabilité fiscale à moyen terme. Promoteurs, bailleurs et
collectivités s’interrogent déjà sur les interactions avec l’encadrement des
loyers, la rénovation énergétique et la fin programmée des anciens dispositifs
d’incitation.
Les enjeux sont donc
considérables
- Sur le plan fiscal, il s’agit de sécuriser dans la durée un régime lisible, tout en gérant la transition avec les dispositifs existants.
- Sur le plan juridique et contractuel, les bailleurs devront revisiter leurs baux, leurs engagements de durée et, le cas échéant, leurs conventions avec l’Anah et les intermédiaires de gestion.
- Sur le plan patrimonial
et de politique du logement, ce statut peut reconfigurer l’équilibre entre
rentabilité, contraintes réglementaires et contribution à l’effort national de
production de logements.