[Expertises] Investissement locatif : Jeanbrun ou Jeanbrun + LLI, quel dispositif maximise réellement la rentabilité ?

Alors que la loi Jeanbrun a réintroduit début 2026 un cadre fiscal incitatif pour relancer l’investissement locatif, une nouvelle question émerge pour les investisseurs : faut-il s’en tenir au dispositif classique ou activer le levier complémentaire du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Dans un marché toujours contraint, marqué par une baisse de l’offre locative et un recul des investisseurs particuliers, Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, dévoile une étude exclusive, toujours dans l’objectif d’apporter les clés de compréhension aux investisseurs qui souhaitent réaliser leurs projets.

Cette nouvelle étude permet de comparer les performances économiques liées à l’investissement en Jeanbrun classique et en Jeanbrun combiné au LLI dans 23 grandes villes françaises.

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Méthodologie

- Surface = 220 000€ / Prix FPI/m². Loyer = plafond LLI x coeff. (0,7+19/S) x S. Déficit = loyer - intérêts an1 - amort. JB. Eco. JB = MIN(déficit, 10 700€) x TMI 30 % sans PS. CI TF = 1,5 mois loyer/an.

- Sources : FPI T4 2025 (Annexe 3 p.16) · DVF S1 2025 · DHUP/MEF pred-app3 · Arrêté 29 juil. 2024 · PLF 2026 Loi Jeanbrun · Tension locative : Locservice

- Document indicatif. Ne constitue pas un conseil en investissement ou en défiscalisation. Données publiques T4 2025.

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Jeanbrun + LLI : un changement d’échelle pour l’investissement locatif

Dans la continuité de sa précédente étude sur les villes où investir en Jeanbrun est plus intéressant qu’en marché libre, Maslow.immo apporte de nouvelles données pour les investisseurs. À investissement équivalent pour un bien neuf de 220 000 €, financé sur 20 ans, l’écart entre le Jeanbrun classique et le Jeanbrun combiné au LLI, est significatif.

Ainsi, investir en Jeanbrun + LLI permet de générer en moyenne un gain net mensuel de 163€. Sur une durée de 16 ans, le gain fiscal est considérable puisqu’il atteint plus de 56 000 € en combinant le dispositif Jeanbrun et LLI.  Enfin, en investissant en Jeanbrun + LLI, la TVA est à 10 %, soit une économie immédiate de 18 333 € à l’achat et réduit le crédit et la mensualité à 106 €/mois. En combinant TVA réduite, crédit d’impôt sur la taxe foncière et amortissement, le LLI transforme le dispositif Jeanbrun en véritable levier d’optimisation.

À la différence du Jeanbrun classique, accessible sans contrainte géographique, le dispositif Jeanbrun + LLI impose un investissement en zones tendues (A, A bis, B1). Une contrainte qui devient un atout : elle oriente mécaniquement l’investisseur vers des marchés où la demande locative est forte, réduisant ainsi le risque d’erreur, notamment pour un premier investissement.

Les villes où la combinaison Jeanbrun + LLI fait la différence

L’analyse réalisée par Maslow.immo met en évidence un Top 10 des grandes métropoles où le gain est maximal à la fois en effort mensuel et en fiscalité, avec une tension locative soutenue, critère indispensable pour la viabilité d’un investissement locatif.

Les quatre villes en tête du classement (Lille, Toulouse, Bordeaux et Rennes) cumulent effort net en LLI inférieur à 225 €/mois, tension locative maximale (5/5) et taux de couverture loyer entre 95 et 100 %. Pour un investisseur avec un TMI à 30 %, celles villes représentent la combinaison optimale : 29 000 à 32 000 € d’avantage fiscal cumulé sur 16 ans par rapport au Jeanbrun classique, avec une demande locative qui garantit la continuité des loyers.

Un arbitrage entre performance et contraintes

Le dispositif Jeanbrun + LLI implique toutefois plusieurs conditions pour être éligible.

Ainsi, il est nécessaire de :

-  S’engager sur une durée de 15 ans

-  D’investir via SCI ou SARL de famille

-  Sélectionner des locataires qui respectent les plafonds de ressources LLI.

Un cadre plus exigeant, qui nécessite une sélection rigoureuse des différents marchés.

« Le Jeanbrun + LLI marque un tournant : on passe d’un dispositif de soutien à un véritable levier d’optimisation. Mais cette performance fiscale n’a de sens que si elle s’inscrit dans un marché locatif dynamique. Le cadre du LLI, en imposant des zones tendues, apporte justement une forme de sécurisation pour l’investisseur et réduit ainsi le risque de se tromper dans son projet. Aujourd’hui, un bon investissement ne se résume plus à un avantage fiscal : il repose sur un équilibre entre fiscalité, financement et profondeur locative » analyse Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo.

À travers cette étude, Maslow.immo apporte une nouvelle lecture d’un dispositif encore complexe, en traduisant la loi Jeanbrun combinée au LLI en opportunités concrètes pour les investisseurs particuliers. Une démarche d’expertise indispensable pour éclairer les arbitrages dans un marché locatif en pleine recomposition.

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