Expertise
de Geraldine Chaigne co-fondatrice d'AGARIM.
Alors que le
gouvernement relance le chantier explosif sur les droits de succession, dans un
climat de forte pression fiscale et d’inflation persistante, les Français
cherchent des solutions pour transmettre sans se démunir. Dans ce contexte, la
nue-propriété s’impose comme une stratégie patrimoniale simple, encadrée, et
redoutablement efficace, permettant de réduire jusqu’à 46% la valeur taxable
d’un bien immobilier (article 669 alinéa 2 du CGI) tout en protégeant sa
famille et son patrimoine.
Un outil fiscal devenu
stratégique
Alors que Bercy évoque
un “rééquilibrage générationnel” de l’impôt sur les successions et que certains
députés plaident pour la fin des abattements familiaux inchangés depuis 2012,
les donations en nue-propriété reviennent en force.
Le principe :
transmettre la valeur patrimoniale d’un bien sans en céder l’usage immédiat.
L’usufruit temporaire reste au donateur (souvent pour 15 ans), tandis que la
nue-propriété est donnée ou transmise à ses héritiers, sur une assiette fiscale
réduite.
Résultat : le bien se
valorise naturellement pendant la durée de l’usufruit, sans impôt, sans aléa
locatif et sans gestion. À terme, l’héritier devient plein-propriétaire
automatiquement, sans repayer de droits.
Ce que cela change
concrètement à titre d’exemple :
Cas 1 : Paris 15ᵉ,
rue Mathurin-Regnier au sein d’un immeuble haussmannien
- Un couple acquiert via Agarim un 2 pièces de
45 m² dans une résidence récente valorisée à
630 000€ en pleine propriété.
En choisissant la nue-propriété sur 15 ans, la valeur économique retenue n’est
plus que 380 000€.
- Quatre ans plus tard, le couple décide de
donner la nue-propriété à leur fille unique, alors qu’il reste 11 ans
d’usufruit. La valeur fiscale du bien pour le calcul des droits tombe à 340 000€ × 54% soit 184 000€.
- Droits de mutation : 0 euros grâce à
l’abattement de 100 000€ par parent, contre plus de 30 000€ s’ils avaient
transmis en pleine propriété.
Cas 2 : Bordeaux
- Une donation-partage sur deux appartements en
nue-propriété fait passer les droits de 129 000€ à 68 000€, soit 61 000€
d’économie immédiate.
Une mécanique simple,
encadrée, et intergénérationnelle
En s’appuyant sur les
dispositifs de donation-partage et donation-partage transgénérationnelle,
la
nue-propriété avec une durée d’usufruit définie permet d’anticiper la
succession tout en associant enfants et petits-enfants :
• Les grands-parents
peuvent gratifier directement leurs petits-enfants, avec l’accord de leurs
enfants,
• Les abattements se
cumulent (jusqu’à 100 000€ par parent et par bénéficiaire),
• Et la fiscalité
s’applique sur la valeur décotée de la nue-propriété.
Il faut rappeler aussi
que la nue-propriété est exonérée d’IFI, non taxable à l’impôt sur le revenu et
libérée de toute charge locative ou foncière, puisque tout incombe à
l’usufruitier. La nue-propriété offre un capital qui se valorise sans
frottement fiscal : un actif totalement hors impôts pendant quinze ans, que
l’on peut transmettre dix ans plus tard, au moment où l’enfant a l’âge de le
recevoir.
Cette stratégie est
doublement vertueuse : on allège la pression fiscale tout en préparant la
transmission sur plusieurs générations, dans un cadre juridique parfaitement
sécurisé.
Une réponse pragmatique
à la tension politique
Dans un contexte où les
mots “héritage”, “solidarité” et “justice fiscale” cristallisent le débat, la
nue-propriété fait figure de voie médiane entre transmission et équité. Sans
niches obscures ni montages complexes, elle répond à une demande croissante des
Français : protéger sans contourner, transmettre sans se déposséder.
Agarim, pionnier du modèle depuis plus de quinze ans, structure des opérations de nue-propriété dans les plus grandes métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Lille, sur des actifs résidentiels à forte valeur locative.