Marché toujours attractif,
l’immobilier en stations de ski n’en est pas moins à un tournant. Dans une
nouvelle étude, la FNAIM montre que la hausse des prix masque une fragilisation
structurelle du parc : près des deux tiers des logements pourraient être
concernés à terme par les interdictions de location, tandis que le changement
climatique accentue la fracture entre stations de haute et de basse altitude.
Un marché toujours plus
cher que la moyenne nationale, de nouveau orienté à la hausse
Les communes hébergeant
des stations de ski affichent toujours des niveaux de prix nettement supérieurs
à la moyenne nationale. Au 1er octobre 2025, le prix moyen s’établit à 4 003
€/m², contre 2 997 €/m² en France. Les maisons, souvent des chalets, atteignent
3 674 €/m², bien au-delà des standards observés sur le reste du territoire.
Après une forte
progression post-Covid (+27% entre juillet 2020 et avril 2023), les prix ont
connu une phase de stabilisation, avant de repartir à la hausse depuis le
printemps 2025, avec +3,5% sur les six derniers mois, un rythme plus soutenu
que celui du marché national.
De fortes disparités
selon les massifs et l’altitude
Les écarts de prix sont
très marqués selon les territoires. Les Alpes du Nord concentrent les niveaux
les plus élevés, avec 5 201 €/m² en moyenne, loin devant le Massif central ou
la Corse, où les prix restent inférieurs à 2 000 €/m².
L’étude fait également
état d'une corrélation forte entre altitude et valorisation immobilière. Dans
les Alpes, sur les cinq dernières années, les prix ont progressé 1,5 fois plus
vite au-dessus de 1 500 mètres qu’en dessous, traduisant une préférence croissante
pour les stations offrant une meilleure sécurité d’enneigement.
Grandes stations
alpines : des marchés d’exception… mais énergétiquement fragiles
Dans les 71 principales
stations de ski alpines analysées, le prix moyen atteint 5 843 €/m², avec des
écarts très marqués entre appartements et chalets.
Les stations les plus
prestigieuses affichent des niveaux records : Val d’Isère (14 696 €/m²),
Courchevel (13 637 €/m²) et Méribel (11 444 €/m²). Toutefois, certaines
stations, à l’image des Bottières ou de Valfréjus, restent plus accessibles,
avec des prix inférieurs à la moyenne nationale. Mais, le constat d’un point de
vue énergétique est sévère dans ces stations réputées : près de 75% des
logements de ces stations sont classés E, F ou G, accentuant les risques de
décrochage locatif.
Un parc ancien, très
énergivore, et largement exclu des aides à la rénovation
L’étude met d’ailleurs
en lumière la faible performance énergétique du parc immobilier des stations de
ski. Dans ces communes, 28% des logements sont classés F ou G, soit plus du
double de la moyenne nationale. Si l’on inclut les logements classés E, près
des deux tiers du parc seraient concernés par l’interdiction progressive de
mise en location à l’horizon 2034.
Cette situation est
d’autant plus préoccupante que la majorité de ces logements étant des
résidences secondaires, leurs propriétaires sont largement exclus des
dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov’.
Des communes peu
peuplées, mais très fortement dotées en logements
Autre enseignement, les
communes stations de ski se caractérisent par une faible population permanente,
près de 70% comptant moins de 1 000 habitants, mais concentrent un parc
immobilier particulièrement dense, avec 1,3 logement par habitant, contre 0,6 à
l’échelle nationale.
Cette spécificité
s’explique par le poids massif des résidences secondaires, qui représentent 59%
des logements, contre seulement 10% en moyenne en France. Le taux de logements
vacants y demeure en revanche faible, traduisant une forte attractivité
touristique et résidentielle.
Le dérèglement
climatique, facteur de fracture immobilière durable
Enfin, l’étude alerte
sur l’impact croissant du changement climatique. Plusieurs stations de moyenne
et basse altitude ont déjà fermé ces dernières années, et d’autres restent
menacées.
À terme, une fracture
durable entre stations de haute altitude et stations plus basses pourrait
s’installer, avec des conséquences directes sur la valeur des biens, les usages
touristiques et l’équilibre économique local.
« Cette nouvelle étude confirme que l’altitude devient un facteur de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski, sous l’effet combiné de l’attractivité touristique et du changement climatique. Elle met également en lumière l’urgence d’un accompagnement spécifique pour la rénovation énergétique des logements en montagne, sans lequel une part significative du parc risque de sortir du marché locatif. », Loïc Cantin, président de la FNAIM.