Madrid, Milan, Dubaï, Miami et Marbella : le Top 5 du BARNES City Index 2026, qui répertorie les villes les plus recherchées par les UHNWI, « Ultra High-Net-Worth Individuals » (personnes détenant au moins 30 millions de dollars d’actifs nets), révèle les nouvelles dynamiques du marché immobilier de prestige.
Madrid conserve sa première place, tandis que Milan grimpe à la 2ᵉ
position, reflétant le dynamisme du marché immobilier de luxe italien, et
Marbella intègre le Top 5, confirmant l’essor de l’Espagne. Autre tendance
marquante, certaines destinations touristiques de prestige se transforment en
lieu de vie à l'année, où villas en front de mer, penthouses panoramiques et
résidences ultra-sécurisées combinent style de vie, confort et infrastructures
haut de gamme.
Quand les destinations
touristiques deviennent des marchés immobiliers à part entière
Le BARNES City Index
2026 illustre un basculement profond : l’entrée de territoires de vie à
l’année, qui incarnent à la fois un art de vivre retrouvé et une excellente
connexion vers le monde entier.
« La richesse ne se caractérise plus seulement par la localisation ou la fiscalité mais par la capacité à conjuguer vie, sécurité, culture, beauté et liberté dans un même lieu. Les destinations autrefois saisonnières deviennent des villes quatre saisons où les UHNWI choisissent désormais de vivre, d’entreprendre et de transmettre, explique Thibault de Saint Vincent, président de BARNES.
Autrefois
destinations de vacances, elles deviennent des lieux de résidence à part
entière où l’on vit, où l’on travaille (souvent à distance) et où l’on élève
ses enfants : tout en restant connecté au monde, depuis une villa en bord de
mer, un chalet en montagne ou un domaine viticole.
Cette tendance du vivre
à l’année a remodelé la carte immobilière internationale. « Nos clients
choisissent désormais de vivre 12 mois sur 12 dans des destinations autrefois
considérées comme purement touristiques comme Palma, Marbella, Dubaï, Miami
Beach ou l’Algarve. Cette transformation s’est accompagnée d’une évolution
remarquable de l’offre, avec des écoles internationales, des infrastructures
médicales haut de gamme, des clubs privés, une gastronomie de haut niveau et
des conciergeries globales », témoigne Thibault de Saint Vincent.
Top 5 mondial BARNES
City Index 2026
1 Madrid (-)
2 Milan (5)
3 Dubaï (2)
4 Miami (3)
5 Marbella (35)
1/ Cosmopolite, joyeuse
et animée, Madrid caracole en tête
Lieu de résidence
privilégié pour les acheteurs du monde entier, Madrid conserve la 1ère place du
Top 5 dans le BARNES City Index 2026. Ils apprécient une sécurité reconnue, un
climat agréable, des services publics efficaces, des services de santé de premier
plan, un enseignement de qualité et un excellent système de transport. Ils y
trouvent aussi les nouveaux standards mondiaux de l’immobilier de prestige :
conciergerie, équipements de sport et de loisirs, maisons offrant tous les
services les plus modernes. Signe de son attractivité économique, Madrid est la
quatrième ville européenne en nombre de sièges sociaux d’entreprises
multinationales.
« Aucune autre capitale
européenne ne présente une vie quotidienne aussi facile, avec des
infrastructures de haut niveau, un aéroport international accessible en 15
minutes, des restaurants de tous styles ouverts en permanence, une qualité de
service irréprochable, une fluidité de circulation permanente qui lui vaut le
surnom de ville des 15 minutes », souligne Alvise Da Mosto, directeur de
BARNES Espagne.
Les quartiers les plus
prisés sont Salamanque, pour sa qualité architecturale, ses grands appartements
familiaux, ses boutiques de luxe et ses restaurants gastronomiques, Chamberí,
pour son calme et ses nombreux commerces, Chamartin le nouveau secteur à la
mode et Cortes–Las Letras, ancien quartier d’artistes aujourd’hui réhabilité,
devenu un lieu de vie animé et festif, dont la valorisation s’est nettement
accélérée, avec des prix passés d’un plafond de 8 000 €/m² en 2020 à un
plancher de 10 500 €/m² minimum aujourd’hui.
Qu’achète-t-on avec 3
millions d’euros ?
Salamanque : un magnifique
appartement de 180 m² avec 3 chambres dans un immeuble classé, rénové avec les
matériaux les plus nobles, à un étage élevé et situé dans le quartier de
Recoletos.
Chamberí : un appartement rénové
de 220 m² dans un immeuble classé, avec 4 chambres, à Almagro.
2/ En deuxième
position, Milan la ville qui allie style de vie et avantages fiscaux
Pour la deuxième année
consécutive dans le Top 5, Milan est passée de la 5e à la 2e place. Capitale de
la mode et du design, c’est aussi un pôle financier et industriel majeur,
idéalement situé entre mer et montagne. Son dynamisme économique, son urbanisme
historique, ses prix de l’immobilier de prestige encore raisonnables (les Jeux
olympiques d’hiver ne devraient pas faire flamber les prix dans l’immédiat),
ses écoles internationales, sa vie culturelle et sa gastronomie en font une
destination de choix pour les familles UHNWI. La règle dite « CR7 », qui permet
aux résidents non domiciliés de payer un impôt fixe de 200 000 euros par an sur
les revenus générés à l'étranger, contribue à parfaire, à leurs yeux, l’attrait
de la capitale de la Lombardie.
Le marché immobilier
milanais compte un éventail extrêmement diversifié de biens : appartements dans
des immeubles historiques restaurés, palais centenaires et résidences modernes
dotées d’équipements haut de gamme. Les étrangers recherchent de grands appartements
dans des immeubles de qualité architecturale, à un étage élevé, dotés d’une
terrasse et de places de parking. La montée en puissance de la clientèle
internationale pousse les prix à la hausse dans le très haut de gamme : + 6% en
un an, par exemple dans le Quadrilatero della Moda, surnommé Quadrilatero d’Oro
ou « Carré d’Or ». « En 2026, nous avons observé la création de résidences
dotées de services complets : concierge 24/7, salles de sports, parkings
sécurisés, etc. », relève Tomaso Treves de Bonfili, directeur de BARNES Milan.
Qu’achète-t-on avec 3
millions d’euros ?
- Un appartement de 200
m² et 3 chambres dans le Centro Storico ou Magenta.
- Un appartement de 150
m² à une belle adresse de Brera ou Quadrilatero d’Oro.
- Un appartement neuf
de 300 m² dans le Tortona Design District.
3/ Dubaï, troisième,
une ville d’expatriés majoritairement jeunes
Seule capitale du
Moyen-Orient à figurer dans le peloton de tête du BARNES City Index, Dubaï a
cédé une place dans le Top 5 2026. En un demi-siècle, l’ancien port de pêche
s’est métamorphosé en l’une des principales destinations touristiques et
économiques au monde, en une place financière et un centre d’affaires majeurs,
ainsi qu’en un haut lieu international de l’immobilier de prestige. « Dubaï
fait désormais partie des grandes places mondiales où il est essentiel de
posséder un actif immobilier », note Lorraine Soulier, directrice des
ventes internationales chez BARNES.
Il est vrai que ses
atouts sont nombreux avec une qualité de vie hors pair grâce à une offre
lifestyle, sportive, culturelle, gastronomique et universitaire en constante
progression, un taux de criminalité proche de zéro et une fiscalité attrayante.
En effet, les non-résidents ne sont pas imposés sur le revenu, la TVA n’est que
de 5 % et, depuis 2023, un impôt de 9 % sur les bénéfices des sociétés est
progressivement mis en place pour les bénéfices supérieurs à 375 000 dirhams,
soit un peu moins de 90 000€, ce qui reste inférieur à la moyenne mondiale. Des
avantages qui séduisent : la population, depuis 30 ans, progresse en moyenne de
4 à 7% (+6,13% en 2025) et est composée à 92% d’expatriés. En 2025, 64,1% de
la population de Dubaï, expatriés compris, avait entre 25 et 54 ans.
Qu’achète-t-on avec 3
millions de dollars ?
Dubaï Downton : un appartement de
180/200 m² avec 3 chambres dans une résidence avec services.
Business Bay : un appartement de
250/300 m² avec 3 chambres.
4/ Miami, quatrième, la
destination balnéaire rétro est devenue l’un des pôles urbains les plus
dynamiques du pays
En 4e place du BARNES
City Index, Miami s’affiche désormais comme une métropole mondiale du XXIe
siècle, où se rencontrent innovation, culture, design et performance
économique. L’essor du télétravail a joué un rôle clé dans cette mutation,
attirant une nouvelle élite d’entrepreneurs, de financiers, d’artistes et de
créateurs. Il est vrai que la ville la plus peuplée de Floride multiplie les
atouts parmi lesquels un ensoleillement incomparable (248 jours de soleil
annuels) et une fiscalité très attractive avec l’absence d’impôt sur le revenu
et un faible taux d’imposition (5,5%) pour les sociétés. Miami a su aussi
s’imposer comme un creuset unique de culture, de gastronomie et de créativité.
Outre Miami Beach, les acheteurs internationaux privilégient les secteurs plus récents conjuguant rentabilité locative (5 à 6%) et fort potentiel de valorisation comme Edgewater, Wynwood ou Midtown,
par exemple. « Le marché de l’ultra luxe s’est
montré extrêmement dynamique en 2025 avec un nombre record de 262 ventes à plus
de 10 millions d’euros », se félicite Enzo Rosani, directeur de BARNES de
Miami. Sur ce créneau, les villas en front de mer avec ponton privé sur les
îles sécurisées de Star Island, Palm Island ou Indian Creek, ainsi que les
penthouses panoramiques offrant des vues sur la baie de Biscayne ou l’océan
restent particulièrement recherchées.
Qu’achète-t-on avec 3
millions de dollars ?
Miami Beach : un appartement de 90
m².
Miami Mainland : un appartement de 100
m².
Coconut Grove : un appartement de 130
m².
Key Biscayne : un appartement de 110
m².
5/ Marbella, cinquième,
le nouvel épicentre du luxe européen
En un an, celle que
l’on surnomme la plage des millionnaires ou golfer paradise de l’Europe s’est
propulsée de la 35e à la 5e place du BARNES City Index. Ses écoles
internationales de renom, ses cliniques et hôpitaux parmi les plus réputés
d’Espagne, son aéroport international (Malaga-Costa del Sol), sa marina pouvant
accueillir des méga-yachts, ses restaurants étoilés, ses boutiques de luxe et
ses jardins luxuriants auxquels s’ajoute une exonération quasi totale des
droits de succession ont séduit
les particuliers fortunés étrangers et
contribué à une flambé des prix de l’immobilier de prestige de
10% en un an.
Les acquéreurs
recherchent en priorité des villas contemporaines ultra-connectées dans des
domaines privés très sécurisés mais aussi, en front de mer, des penthouses dans
des résidences sécurisées avec des services dignes des plus grands hôtels de
luxe.
La demande s’étend aussi aux fincas andalouses (anciennes fermes)
rénovées avec raffinement par des architectes de renom. « Au-delà des villas
classiques, Marbella voit l’émergence de résidences de marque très haut de
gamme, avec plusieurs projets liés à de grandes maisons de luxe telles que Four
Seasons Resort & Private Residences, St Regis villas & Apartments, Versace,
Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld ou encore Elie Saab », précise Guilhem
Gauran, directeur de BARNES Marbella.
Qu’achète-t-on avec 3
millions d’euros ?
Un penthouse en 1ère
ligne
avec vue sur la Méditerranée, la côte africaine et le rocher de Gibraltar, dans
une résidence ultra-premium du Golden Mile, sécurisée et dotée de services 5
étoiles, avec 3 chambres en suite et une terrasse panoramique.
Un spacieux duplex de 4 chambres en suite sur le golf de Nueva Andalucia, avec terrasses et vue sur la Concha.