Une analyse
ERA Immobilier.
Alors que la phase de
correction immobilière touche à sa fin dans certaines zones du monde, le marché
résidentiel mondial avance désormais à trois vitesses.
Aux États-Unis, le
rééquilibrage est déjà largement engagé, porté par un retour à des niveaux
d’offre proches de l’équilibre et une demande solvable. En Europe, la
transition s’opère plus progressivement et de manière hétérogène, au rythme des
politiques monétaires nationales et des spécificités de chaque marché. En
France, l’ajustement reste plus contraint, sous l’effet combiné du durcissement
des conditions de crédit, du cadre réglementaire et de la prudence accrue des
ménages. Dans ce contexte, ERA Immobilier décrypte les nouveaux équilibres du
résidentiel.
États-Unis : un
rééquilibrage déjà bien engagé
Le marché résidentiel
américain apparaît aujourd’hui comme le plus avancé dans ce processus
d’ajustement. Le stock de logements disponibles est estimé entre 1,3 et 1,5
million de biens, soit environ cinq mois d’offre, un niveau proche de
l’équilibre. Les délais moyens de vente se sont normalisés, s’établissant entre
32 et 38 jours, contre moins de 20 jours lors de la phase de surchauffe
post-pandémie.
Une baisse d’environ un point des taux d’intérêt pourrait permettre à 5 à 6 millions de ménages supplémentaires d’accéder à la propriété. Le profil des acteurs illustre également cette maturité du marché : l’âge médian des vendeurs se situe désormais autour de 63 à 65 ans, tandis que les
primo-accédants achètent en
moyenne entre 39 et 41 ans. Près de 75 à 80% des transactions concernent des
acheteurs déjà propriétaires, dont une part significative réalise leur
acquisition sans recours au crédit.
Europe : une
normalisation plus progressive et hétérogène
À l’échelle européenne, la normalisation est plus lente et marquée par de fortes disparités nationales.
Le niveau d’offre se situe en moyenne entre six et sept mois, traduisant un
marché encore attentiste. Les délais de vente s’étendent généralement de 50 à
70 jours selon les pays et les grandes métropoles.
Une baisse d’un point
de taux pourrait réactiver la demande de 2 à 3 millions de ménages à l’échelle
du continent. D’un point de vue démographique, l’âge moyen des vendeurs se
situe entre 58 et 62 ans, tandis que les primo-accédants achètent le plus souvent
entre 36 et 39 ans. Le recours au crédit reste prédominant, avec une part
d’achats comptants estimée entre 15 et 20%, nettement inférieure à celle
observée aux États-Unis.
« En Europe, nous
entrons dans une phase de transition plus longue. Les marchés se rééquilibrent,
mais à des vitesses différentes selon les pays, en fonction des systèmes de
financement, de la démographie et des cadres réglementaires », souligne François
Gagnon, président de ERA Europe et ERA France.
France : un marché sous
contraintes, en phase d’ajustement
Le marché français se
distingue par des contraintes réglementaires et de financement plus marquées.
Le stock disponible représente environ sept à huit mois d’offre, avec de fortes
disparités entre zones tendues et territoires secondaires. Les délais moyens de
vente s’allongent, oscillant entre 70 et 90 jours, et dépassent parfois les 100
jours hors des grandes métropoles.
Une baisse d’un point
des taux d’intérêt pourrait redonner accès au marché à environ 1,2 à 1,5
million de ménages. Les profils d’acheteurs et de vendeurs traduisent ces
tensions : l’âge moyen des vendeurs se situe autour de 55 à 60 ans, tandis que
les primo-accédants achètent en moyenne entre 34 et 38 ans, souvent avec un
apport personnel. Les achats sans recours au crédit demeurent marginaux,
représentant environ 8 à 12% des transactions.
« En France,
l’ajustement est plus contraint. Les ménages sont prudents, les conditions
d’accès au crédit restent exigeantes et les décisions se prennent sur un temps
plus long. Cela renforce plus que jamais le rôle du professionnel comme tiers
de confiance. »,
précise François Gagnon.
Une tendance de fond
commune aux trois marchés
Malgré ces trajectoires
contrastées, une tendance de fond se dégage clairement à l’échelle
internationale : la fin des marchés ultra-rapides, l’allongement des délais de
vente, le recentrage sur la solvabilité réelle des ménages et le retour à des
stratégies patrimoniales de long terme.
Le marché immobilier mondial n’est pas confronté à une crise systémique, mais à une recomposition profonde. Les États-Unis semblent avoir pris une longueur d’avance dans leur ajustement, l’Europe avance de manière plus prudente et hétérogène, tandis que la France demeure dans une phase de transition plus encadrée.