En 2025, deux locataires sur trois gérés par BARNES Rentals étaient étrangers.
Ce chiffre résume à lui seul la transformation de Paris. Quand le
monde vacille, Paris se renforce.
Les locations réalisées
auprès d’une clientèle non-résidente ont bondi de 22% en 2025, une dynamique
qui s’accélère en 2026. Portée par les tensions géopolitiques, la capitale
attire désormais une clientèle qui ne cherche plus seulement un pied-à-terre de
prestige, mais un ancrage durable. Paris s’impose comme la première capitale
résidentielle européenne des grandes fortunes internationales.
Paris détrône Londres
et New York comme valeur refuge résidentielle
Derrière cette
performance se lit une décision que prennent aujourd’hui des milliers de
familles à travers le monde : choisir Paris comme lieu de résidence dans un
environnement international devenu plus instable. Selon le Safe Cities Index
2025 de The Economist Intelligence Unit, Paris bénéficie d'une perception de
sécurité supérieure à celle de Londres ou de New York. Pour une clientèle
internationale habituée à comparer les métropoles comme d'autres comparent des
placements, cet avantage n'est pas symbolique : il est décisif.
Au mois de mai 2026, 64 % des locataires gérés par BARNES Rentals sont internationaux, dont
42 %
d’Américains, 33 % d’Européens et 25 % de clients originaires du Moyen-Orient.
Les profils se diversifient à mesure que la carte géopolitique mondiale se redessine.
Ce ne sont plus uniquement des expatriés en mobilité professionnelle ou des
familles de passage. BARNES Rentals accompagne désormais des clients qui
choisissent Paris comme résidence à part entière, parfois pour plusieurs
années, séduits par la stabilité qu’offre la capitale dans un contexte
international plus incertain. « Cette tendance dépasse largement le cadre
d’un simple cycle de marché. Elle illustre la capacité de Paris à s’imposer
comme destination résidentielle de référence pour une clientèle internationale
fortunée, observe Jean de Gouvion Saint-Cyr, directeur associé de BARNES
Rentals. La capitale s’impose aujourd’hui comme un choix de vie autant
qu’un investissement patrimonial, contribuant à faire évoluer durablement les
équilibres de l’immobilier haut de gamme ».
Loyers haut de gamme :
+6 à 9% par an, tirés par une demande internationale record
Dans ce mouvement, un
segment tire particulièrement le marché vers le haut : celui des
ultra-high-net-worth individuals (UHNWI*). Pour cette clientèle, Paris n’est
pas un marché comme un autre. C’est une adresse au sens le plus fort du terme :
un ancrage, une affirmation de mode de vie et une position géographique
stratégique au cœur de l’Europe. La capitale bénéficie d’un écosystème
particulièrement attractif : établissements scolaires internationaux de premier
plan, enseignement supérieur d’excellence, offre culturelle sans équivalent, et
concentration de services haut de gamme.
La pression qu’exerce
ce segment sur le marché est tangible. La demande pour les biens dont les
loyers dépassent 10 000 € par mois progresse significativement, portée par des
attentes qui se rapprochent désormais de celles de l’hôtellerie de luxe : conciergerie
dédiée, chef à domicile, prestations de sécurité personnalisées ou encore
services sur mesure.
En 2025, les loyers du
segment ultra-premium ont progressé de 12 %. Sur l’ensemble du marché haut de
gamme parisien, la hausse annuelle s’établit entre 6 % et 9 %, pour un loyer
moyen de 4 285 € par mois. Le taux de vacance observé sur les biens gérés par
BARNES Rentals demeure inférieur à 1 %, témoignant d’un marché particulièrement
tendu.
De Neuilly au Marais :
la carte des loyers réécrite par les étrangers
Cette tension se
répartit toutefois de manière contrastée selon les territoires. Les VIe, VIIe
et VIIIe arrondissements ainsi que le XVIe et Neuilly-sur-Seine conservent leur
statut de références absolues du marché locatif de prestige. Ils concentrent une
clientèle internationale en quête d’adresses établies, d’établissements
scolaires réputés et d’un environnement résidentiel sécurisé.
Le Marais confirme son
statut de quartier de destination pour une clientèle internationale séduite par
son patrimoine architectural, son art de vivre et son dynamisme culturel. À
l’est, les XIe, XIIe et XXe arrondissements poursuivent leur montée en gamme
sous l’effet d’une demande internationale plus jeune, attirée par l’identité de
ces quartiers, leurs commerces indépendants et leur vitalité culturelle.
Le XVIIe arrondissement
continue quant à lui de séduire une clientèle familiale en quête d’un équilibre
entre élégance résidentielle, accessibilité et qualité de vie, tandis que le
XVe confirme son attractivité auprès des familles internationales grâce à ses
établissements scolaires, ses espaces verts et son excellente desserte.
Cette diversification
géographique illustre l’évolution du marché parisien : les clients
internationaux ne recherchent plus uniquement une adresse prestigieuse, mais un
véritable cadre de vie adapté à leurs usages.
Ce ne sont plus des
expatriés de passage : les familles internationales s’installent
Contrairement à une
idée largement répandue, la dynamique actuelle du marché locatif haut de gamme
n’est pas exclusivement portée par des dirigeants en mobilité ou des cadres
expatriés. Les familles, qu’elles soient françaises de retour d’expatriation ou
internationales, sont en recherche d’une installation à moyen ou à long terme.
Le XVIe arrondissement,
Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Versailles ou encore
Saint-Germain-en-Laye bénéficient particulièrement de cette tendance. La
proximité des écoles internationales, la qualité des infrastructures, la
présence d’espaces verts et la recherche d’un environnement stable constituent
désormais des critères aussi importants que l’adresse elle-même.
Cette évolution
confirme une transformation plus profonde : la location haut de gamme devient
de plus en plus souvent une étape d’installation et non plus seulement une
solution de passage. « Paris est en train de vivre quelque chose d’assez
rare dans l’histoire d’une ville : une revalorisation par l’extérieur. Ce ne
sont pas les Parisiens qui ont décidé que Paris était une valeur refuge. Ce
sont les crises internationales qui l’ont établi, résume Jean de Gouvion
Saint-Cyr. Notre rôle est d’accompagner cette réalité avec la précision
qu’elle exige. »
*UHNWI : individus dont le patrimoine dépasse 30 millions de dollars.