Par Arnaud Billon, Head of Investments d’Inter
Gestion Groupe et Maxime Pain, Head of Strategic Partnerships and Medical
Affairs at SPHERE Investments.
L’immobilier de santé
offre des opportunités de rendement attractives pour les investisseurs, à
condition d’en maîtriser les spécificités. Cette classe d’actifs s’impose ainsi
progressivement comme stratégique, à la croisée de dynamiques immobilières et de
transformations structurelles des systèmes de santé. Si les États-Unis
constituent aujourd'hui le marché le plus mature, l'Europe présente également
un potentiel considérable. Ces deux géographies répondent à des dynamiques
différentes mais complémentaires, offrant des opportunités d'investissement
distinctes.
Les États-Unis : le
marché immobilier de santé le plus mature au monde
Les États-Unis sont
considérés comme le marché le plus avancé et le plus structuré en matière
d’immobilier de santé. Depuis, plusieurs décennies, la santé y est pleinement
reconnue comme une classe d’actifs à part entière, portée par un écosystème
structuré réunissant investisseurs spécialisés, opérateurs de premier plan et
véhicules d’investissement immobilier cotés spécialisés tels que les Healthcare
REITs.
Avec un système de
santé représentant une dépense de plus de 5,7 billions de dollars en 2025, soit
une hausse d’environ 7,3% par rapport à l’année précédente, le pays a vu
émerger un écosystème immobilier particulièrement diversifié, allant des
établissements hospitaliers traditionnels aux infrastructures ambulatoires les
plus spécialisées.
Cette évolution reflète
la transformation profonde des modèles de prise en charge : l’hôpital n’est
plus l’unique point d’ancrage du parcours de soins, il évolue vers des
structures plus agiles, spécialisés et adaptées aux nouveaux usages. Les
Medical Office Buildings (MOB), centres de chirurgie ambulatoire, plateformes
de diagnostic, laboratoires ou encore campus de santé illustrent cette
mutation. Ces actifs deviennent de véritables lieux de santé, réunissant soins,
prévention et accompagnement dans une approche plus globale du patient.
L’Europe : un marché
diversifié riche en opportunités structurelles
En Europe, la dynamique
est différente. Le marché demeure plus fragmenté avec des systèmes de santé,
des réglementations et des modèles de financement propres à chaque pays. Cette
hétérogénéité complexifie naturellement l’analyse, mais elle constitue également
une source d’opportunités pour les investisseurs capables d’adopter une
approche sélective fondée sur une lecture fine des marchés locaux, des
opérateurs et des besoins futurs.
En Europe, l'immobilier
de santé représente en moyenne environ 3% des volumes totaux d'investissement
immobilier depuis 2016. Cette part relativement limitée témoigne d'un potentiel
de développement important, dans un contexte où les besoins de modernisation
des infrastructures de santé continuent de croître.
Le marché européen est
porté par plusieurs tendances de long terme : vieillissement de la population,
évolution des parcours de soins, recherche d’une plus grande efficience des
systèmes de santé et nécessité d’adapter certaines infrastructures aux nouveaux
usages. Ces transformations favorisent le développement de nouveaux actifs :
maisons de santé pluridisciplinaires, structures ambulatoires, centres de soins
intégrés ou lieux combinant différentes dimensions de la santé. L’enjeu est
ainsi de concevoir des environnements plus adaptés aux parcours patients, où
soins, prévention et qualité de vie peuvent progressivement se rapprocher.
La véritable
opportunité : accompagner la transformation des opérateurs
Au-delà de leurs
différences, les marchés américain et européen partagent une caractéristique
majeure : une part significative des actifs immobiliers de santé reste encore
détenue directement par les opérateurs eux-mêmes — hôpitaux, cliniques, groupes
médicaux ou acteurs du médico-social. Ce patrimoine captif représente un
gisement d'opportunités considérable pour les investisseurs spécialisés.
Dans ce contexte, les
opérations de Sale and Lease Back constituent l'un des leviers les plus
pertinents pour répondre à cet enjeu. En cédant de manière sélective certains
actifs immobiliers tout en conservant leur exploitation, les opérateurs peuvent
libérer des capitaux afin de financer leur développement : moderniser leurs
établissements, améliorer leurs services, investir dans des équipements ou
renforcer leur approche préventive. Pour l’investisseur, l’intérêt ne réside
pas uniquement dans la détention d’un actif immobilier, mais dans la capacité à
s’inscrire dans une relation durable avec un acteur de santé.
Dans un secteur en pleine mutation, la performance de l'investissement repose ainsi autant sur la qualité de l'immobilier que sur la compréhension des besoins de santé, des territoires et des modèles d'exploitation. C'est cette approche globale qui permettra d'accompagner durablement la transformation des systèmes de santé des deux côtés de l'Atlantique.