Une tribune
d'Iroko, Linavest, Theoreim et Sofidy.
Le décret du 30 avril
2026 constitue une étape importante dans l'évolution des unités de compte
immobilières accessibles au sein des contrats d'assurance-vie et des PER.
Son objectif est clair
:
rapprocher le cadre applicable aux véhicules dits « Autres FIA » de celui déjà
en vigueur pour d'autres solutions d'investissement immobilier, afin d'offrir
aux épargnants un niveau de protection plus homogène et une meilleure
lisibilité de l'offre disponible.
Cette évolution réglementaire a parfois suscité des interrogations, voire certaines inquiétudes. Pourtant, une lecture attentive du texte conduit à une réalité plus nuancée.
Une réforme qui
distingue clairement les véhicules existants des futurs véhicules
L'un des points
essentiels du décret réside dans la distinction qu'il opère entre les véhicules
déjà référencés dans les contrats d'assurance-vie et de PER et ceux qui
pourraient être créés à l'avenir.
Les Autres FIA
actuellement distribués pourront continuer à être commercialisés sous réserve
d'adopter certaines règles d'investissement inspirées de régimes réglementaires
existants. Cette adaptation ne remet pas en cause leur structure juridique,
leur régime fiscal ou leur fonctionnement fondamental.
En revanche, les
nouveaux véhicules relevant de cette catégorie ne pourront plus être référencés
dans les contrats d'assurance-vie ou de PER.
Autrement dit, le décret ne signe pas la disparition des solutions existantes. Il encadre davantage les développements futurs tout en permettant aux véhicules déjà présents de poursuivre leur activité.
Derrière la catégorie
Autres FIA, une grande diversité de stratégies
L'appellation Autres
FIA désigne avant tout une catégorie juridique. Elle recouvre des stratégies
d'investissement très diverses : immobilier direct, immobilier indirect, dette
immobilière, infrastructures, actifs non cotés ou encore approches multi-actifs.
Cette souplesse a
permis, ces dernières années, l'émergence de solutions particulièrement
adaptées aux contraintes de l'assurance-vie moderne et aux besoins de
diversification des investisseurs.
Réduire le débat à une
simple catégorie réglementaire conduit parfois à oublier la diversité des
approches et des innovations qui se sont développées au sein de cet univers.
Des innovations qui ont
bénéficié aux épargnants
L'un des apports
souvent méconnus des SCI et Autres FIA immobiliers réside dans leur souplesse
comptable et opérationnelle.
Cette caractéristique a
permis à de nombreux véhicules de mettre en place des modèles économiques
limitant l'impact immédiat des frais d'acquisition immobilière sur la valeur de
la part. Concrètement, elle a contribué à l'émergence de solutions proposant
peu, voire pas, de frais de souscription pour les épargnants en contrepartie
d’un étalement de ces frais dans le temps, comme le pratique la plupart des
fonds d’investissement immobiliers institutionnels en Europe.
Les SCI ont également
contribué à diffuser des pratiques de valorisation régulières, offrant aux
assureurs et aux épargnants une meilleure visibilité sur l'évolution de leurs
investissements. Cette fréquence de calcul constitue aujourd'hui un standard apprécié
au sein de nombreux contrats d'assurance-vie, permettant de traduire
directement les évolutions de valeur du patrimoine dans la valeur de la part.
La question de la
liquidité mérite d'être abordée avec nuance
Parmi les bénéfices
parfois associés à cette réforme figure l'idée d'une amélioration de la
liquidité des supports immobiliers.
Cet objectif est
légitime. Toutefois, il convient de rappeler que le décret agit principalement
sur les règles d'investissement applicables aux véhicules et sur leur cadre
réglementaire. Il ne modifie pas directement les mécanismes de liquidité
eux-mêmes.
Dans la pratique,
certains Autres FIA offrent déjà des modalités de fonctionnement
particulièrement adaptées aux besoins des assureurs. À l'inverse, le recours à
d'autres structures réglementaires ne garantit pas automatiquement une
liquidité supérieure.
Les assureurs, en
première ligne sur ces enjeux de liquidité, trouveront dans ces véhicules un
cadre particulièrement adapté à leurs besoins de gestion et de pilotage des
flux.
L'harmonisation des
cadres réglementaires constitue donc une évolution importante, mais elle ne
doit pas être confondue avec une amélioration mécanique des caractéristiques
opérationnelles des fonds.
Un cadre renforcé qui
préserve les solutions existantes
Le renforcement de la
protection des investisseurs est un objectif partagé par l'ensemble des acteurs
du marché.
Le décret du 30 avril
2026 ne remet pas en cause les solutions existantes. Au contraire, il leur
permet de poursuivre leur développement dans un cadre désormais clarifié et
harmonisé.
Le décret modifie
également les perspectives de développement du marché. Si l'accès de nouveaux
véhicules à cette catégorie est désormais limité, les fonds déjà référencés
disposent désormais d'une plus grande visibilité sur leur cadre d'évolution.
Cette visibilité est un
élément important pour les sociétés de gestion. Elle favorise les
investissements de long terme, le développement de nouvelles expertises et
l'amélioration continue des stratégies proposées aux investisseurs.
Dans un marché immobilier qui se transforme rapidement, sous l'effet des évolutions économiques, démographiques et environnementales, l'enjeu des prochaines années ne sera donc probablement pas tant la multiplication des structures que la capacité des acteurs déjà présents à continuer d'innover au bénéfice des épargnants.