Alors que le marché locatif parisien est unanimement décrit comme « sous extrême tension », il démontre également un décalage profond entre perception et réalité.
Le marché parisien n’est pas simplement sous tension, il est déséquilibré. Notamment sur les 2 et 3 pièces meublés qui représentent aujourd’hui 76% des annonces disponibles pour ce type de biens, selon les données observées par Imodirect.
« Nous observons un phénomène contre-intuitif : dans un marché parisien
en tension, des biens meublés conformes au plafonnement légal restent en ligne
plusieurs semaines sans trouver preneur. Ce n’était pas le cas il y a encore
deux ans », analyse Arnaud Hacquart,
président d’Imodirect.
D’un côté, les propriétaires sont convaincus d’évoluer dans un
environnement extrêmement tendu, où tout bien correctement positionné
trouverait preneur quasi immédiatement. De l’autre, de nombreux locataires
expriment des difficultés croissantes à accéder aux logements correspondant
réellement à leurs attentes — en particulier des 2 ou 3 pièces loués vides,
permettant une installation durable.
Entre retour massif des biens Airbnb et évolution des arbitrages
locataires
Pour Arnaud Hacquart, ce phénomène est le fruit de 2 phénomènes.
En premier lieu, le durcissement progressif de la réglementation sur la
location saisonnière, a entrainé le retour sur le marché de la location longue
durée « traditionnelle » d’une partie significative des logements auparavant
exploités en courte durée.
Ces biens présentent plusieurs caractéristiques communes : ils ont tous une surface optimisée
(2/3 pièces), un ameublement standardisé associé à un
niveau de prestation élevé et un montant de loyer aligné sur le plafond
réglementaire.
Résultat : une offre abondante, homogène… et concurrentielle.
De l’autre côté, la demande évolue. À partir d’un budget de 1 500 € à 1
800 € mensuels, les candidats à la location longue durée ne recherchent plus
nécessairement du « clé en main ».
« Quand un ménage s’engage pour plusieurs années, il souhaite souvent
vivre avec ses propres meubles. Le meublé haut de gamme standardisé ne
correspond pas toujours à cette projection résidentielle », observe Arnaud Hacquart.
Dans ce contexte, respecter le plafond des loyers ne suffit plus à
assurer une relocation rapide. Sur ce segment précis, Imodirect constate qu’il
faut souvent positionner le loyer entre 5 et 10 % sous le plafond pour
retrouver un rythme de location fluide.
Nécessaires réalignements de l’offre et de la fiscalité
Les propriétaires de ces biens doivent faire face à une double prise de
conscience, et réaligner leur offre sur la demande.
Contrairement au modèle mis en place, il est nécessaire pour eux, s’ils
veulent favoriser leur bien, de passer en location nue, et de réajuster le
positionnement du loyer pour être compétitif.
En parallèle, ils bénéficieront d’un mode de location plus stable : le
locataire reste souvent plusieurs années, ce qui est moins contraignant que la
location meublée, et la délégation de la gestion peut leur permettre de
s’assurer toutes les garanties financières nécessaires et le suivi ainsi que
l’entretien de leur patrimoine sur cette période.
Mais l’enjeu dépasse la seule stratégie individuelle des bailleurs.
Depuis plusieurs années, le différentiel de traitement entre location meublée
et location nue a orienté massivement l’offre vers le meublé. Ce déséquilibre
n’est pas neutre : il a contribué à raréfier les logements vides sur le marché
parisien, alors même qu’ils correspondent aux besoins d’une part importante des
ménages.
« Il est urgent de rééquilibrer les deux modèles. Le meublé et le non meublé doivent bénéficier d’un traitement fiscal cohérent, aligné vers le mieux-disant. Sans cela, l’offre continuera à se concentrer là où l’incitation est la plus forte, et non là où se situe la demande réelle », conclut Arnaud Hacquart.