GoFlint, start-up
innovante et seul portail immobilier à démarche écoresponsable, publie la
dixième édition de La Vigie, son baromètre trimestriel du marché immobilier
français.
Avec une analyse portant sur 1 108 043 biens uniques au T4-2025.
Les
données confirment une stabilisation du marché, voire un frémissement à la
hausse, tandis qu'une réforme silencieuse du DPE, entrée en vigueur le 1ᵉʳ
janvier 2026, va reclasser jusqu'à 850 000 passoires thermiques.
Chiffres clés :
• 1 108 043 biens uniques
recensés en France : un marché quasi stable
(+0,03 % T/T-1)
• Prix national moyen : −0,10 % sur le trimestre, mais +0,55 % en cumul annuel, la tendance
annuelle repasse en positif
• Les biens A-B (Habitations
Vertes) progressent de +1,27 % : le neuf et le
rénové tirent le marché vers le haut
• Les passoires thermiques (F-G)
reculent de −0,28 %, une tendance cohérente
avec le durcissement réglementaire
• Taux d'emprunt moyen (20 ans) : 3,24 % en février 2026, en légère remontée depuis septembre 2025 (3,08
%) après un point bas à 3,01 % en avril 2025
1. La reprise du marché se confirme
Après plusieurs trimestres de correction, les données T4-2025 de La
Vigie démontrent une stabilisation durable du marché immobilier français. Le
volume total de biens en vente est quasi inchangé (+0,03 %), mais les
dynamiques internes révèlent un marché en train de se réorganiser : les biens
énergétiquement performants (A-B) progressent, les DPE C gagnent +3,13 %. À
l’inverse, les DPE E reculent de –3,23 %, suggérant un mouvement de sortie vers
le C-D via rénovation.
Évolution de l’offre par catégorie DPE
Au niveau des prix, la tendance annuelle repasse en territoire positif
(+0,55 % en cumul YTD). Les hausses les plus fortes touchent la Marne (+4,1 %),
la Savoie (+4,1 %) et les Alpes-Maritimes (+4,0 %), mélange de marchés de
rattrapage et de zones touristiques premium. Les baisses YTD se concentrent sur
la « diagonale du vide » (Cher, Nièvre, Loire) et le Sud-Ouest
(Pyrénées-Atlantiques, Tarn-et-Garonne).
Plus fortes hausses et baisses annuelles (YTD)
2. Des décotes DPE qui révèlent un marché à deux vitesses
La Vigie confirme une tendance structurelle : les prix varient dans un
rapport de 1 à 10 selon les territoires, de 1 101 €/m² en Haute-Marne à 11 154
€/m² à Paris. Au-delà de la géographie, le DPE accentue ces écarts : les biens
F-G affichent des décotes significatives par rapport aux bien performants,
particulièrement marquées dans les marchés de province à faible tension où les
décotes peuvent dépasser 50 %.
L'effet taille amplifie la décote : pour les appartements, l'écart entre
DPE A-B et DPE G passe de +17% en T1 à +75 % en T4. Un T4 classé G se vend
donc près de la moitié du prix d'un T4 classé A-B, une opportunité
d'investissement considérable pour qui dispose de la capacité de financement
des travaux. Pour les maisons, la décote est plus homogène, environ 40 % quelle
que soit la taille.
Appartements (hors Paris)
Paris fait figure d'exception : dans les arrondissements les plus
recherchés (6ᵉ, 9ᵉ), les passoires thermiques valent parfois plus cher que les
biens classés A-B, preuve que l'emplacement prime encore sur l'étiquette
énergétique dans la capitale. L'effet Paris gonfle par ailleurs le prix
national des passoires de +1 304 €/m².
3. La réforme DPE 2026 : jusqu'à 850 000 passoires reclassées sans
travaux
Entrée en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026,
la réforme du coefficient de conversion énergétique de l'électricité, abaissé
de 2,3 à 1,9 , va mécaniquement reclasser un nombre considérable de logements
chauffés à l'électricité.
Environ 850 000 logements devraient ainsi sortir du statut de passoire
thermique (F ou G) par simple recalcul, sans aucun travaux, sur les 4,8
millions de passoires en résidences principales (source : ministère de la
Transition écologique). Ces biens seraient reclassés en catégorie E voire D.
Modalités pratiques : les DPE existants
restent valides 10 ans. Les propriétaires concernés peuvent télécharger
gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE de
l'ADEME, sans refaire le diagnostic. Cette attestation a la même valeur
juridique que le DPE d'origine.
Conséquences directes pour les propriétaires : les biens reclassés échappent au gel des loyers (applicable aux G
depuis janvier 2025) et à l'interdiction de location des F prévue en 2028. La
réforme recentre les efforts de rénovation sur les passoires chauffées aux
énergies fossiles et envoie un signal fort en faveur de l'électrification des
usages.
Points de vigilance : la remontée des taux
Parallèlement à la réforme DPE, un second facteur exogène mérite attention : la remontée progressive des taux d'emprunt immobilier depuis septembre 2025. Après un point bas à 3,01 % en avril 2025, le taux moyen sur 20 ans a atteint 3,24 % en février 2026, pénalisant en particulier les profils à faible apport. Les prévisions tablent sur une fourchette de 3,30 % à 3,50 % pour l'ensemble de l'année 2026.