L’analyse de Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo.
Alors que, selon
l’Insee, près d'un quart des logements sont sous-occupés en France, près d'un
étudiant sur trois n'avait toujours pas de logement pérenne à la rentrée 2025 (Source
: l’Union Étudiante).
Ces maisons ou grands
appartements disposent parfois d'un étage indépendant, d'un studio, d'une
dépendance ou d'un logement annexe qui pourrait être occupé sans remettre en
cause le maintien à domicile de leur propriétaire, qui sont dans la très grande
majorité des séniors.
Le viager mixte, peu
connu des particuliers, peut contribuer à rapprocher ces deux populations aux
besoins complémentaires. Concrètement, dans le cadre d’un viager mixte, un même
bien est divisé en deux parties indépendantes, dont l’une reste en jouissance
du vendeur (partie occupée) et l’autre est à la disposition de l’acheteur
(partie libre).
Le senior continue
ainsi à vivre chez lui, dans un logement adapté à ses besoins, tout en
percevant un bouquet et une rente viagère qui améliorent son pouvoir d'achat.
L'acquéreur, quant à lui, peut occuper immédiatement la partie libre ou la
proposer à la location.
Loger un enfant
étudiant… ou l'aider à devenir propriétaire
Pour une famille, le
viager mixte peut répondre à plusieurs objectifs. L'acquéreur peut y loger immédiatement son
enfant étudiant, tout en réalisant un investissement patrimonial de long terme.
Il peut également louer
la partie libre du bien afin de générer des revenus locatifs qui compensent
ainsi une partie de la rente versée au crédirentier.
Le viager mixte peut
également devenir un outil de transmission intergénérationnelle. En effet, les
parents peuvent aider un enfant à financer le bouquet et les premières années
de rente grâce aux dispositifs de donation existants. Ainsi il est possible pour
un parent de transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant tous les quinze ans,
en franchise de droits, dans les conditions prévues par la loi.
Pour un jeune, le
viager mixte permet aussi d'accéder plus tôt à la propriété et de commencer à
constituer un patrimoine, au lieu de consacrer plusieurs années au paiement
d'un loyer.
D’ailleurs, le viager
mixte offre aux jeunes la possibilité de devenir propriétaires dans des
conditions financières souvent plus accessibles que dans le cadre d'une
acquisition classique.
Le viager mixte : une
solution patrimoniale qui crée du logement sans construire
Cette formule est une
solution idéale pour les centaines de milliers d'étudiants qui peinent à se
loger chaque année. Car, selon la Cour
des comptes, le pays qui accueille 3 millions d’étudiants, ne compte que 245 000
logements sociaux étudiants, soit 8,2 places pour 100 étudiants.
Sans remplacer les
politiques de construction, le viager mixte constitue un levier complémentaire
pour mobiliser un parc immobilier déjà existant et favoriser une meilleure
utilisation des habitations. Il présente ainsi l’avantage majeur de remettre en
circulation des surfaces déjà existantes, sans artificialiser les sols ni
attendre plusieurs années de construction. À l'heure où la question du logement
devient un enjeu de société majeur, cette formule pourrait s'imposer comme
l'une des pistes à étudier de près à l’approche de la rentrée.
Vieillissement de la
population, sous-occupation des logements, tension locative, pouvoir d'achat
des retraités, transmission du patrimoine, accès des jeunes à la propriété :
cette solution immobilière permet de répondre simultanément à autant d'enjeux.
« Nous parlons souvent du viager comme d'une réponse au vieillissement de la population.
Mais il peut aussi contribuer à répondre à un autre défi majeur : celui de l'accès au logement des jeunes.
Le viager mixte permet de mieux utiliser le patrimoine immobilier existant, tout en améliorant le quotidien des seniors. C'est une approche gagnant-gagnant qui mérite d'être davantage connue », souligne Sophie Richard.