À la suite des annonces du gouvernement reprises dans le projet de loi
Relance Logement présenté en Conseil des ministres le mercredi 24 juin et
visant à assouplir les conditions de location des logements classés F et G, les
professionnels de l’immobilier observent un décalage persistant entre les
objectifs affichés de rénovation énergétique et la réalité du terrain.
Si ces mesures
devraient permettre de limiter à court terme les tensions sur le marché
locatif, elles ne répondent pas à une question centrale : comment rendre les
rénovations réellement possibles ?
Une première phase de
réforme qui a surtout produit des ajustements de seuil
Depuis la mise en place
du calendrier d’interdiction progressive de location des passoires thermiques,
le marché locatif ne s’est pas transformé en profondeur.
« Nous n’avons pas
observé de vague massive de ventes de biens mal notés. La décote est trop
importante, donc les propriétaires préfèrent conserver leur bien », explique Olivier
Soulet, agent immobilier du réseau Expertimo dans le secteur du Vaucluse et du
Luberon.
Dans les faits, la
réglementation a principalement conduit à des stratégies d’adaptation.
« Beaucoup de bailleurs
ont réalisé des travaux a minima, uniquement pour franchir un seuil de DPE et
continuer à louer. Dans certaines régions, l’installation d’une climatisation a
suffi à améliorer la note », ajoute-t-il.
Résultat : si les
classements énergétiques ont évolué, la transformation réelle du parc, elle,
reste limitée.
Un assouplissement qui
confirme les limites du dispositif initial
En permettant de louer
sous condition de travaux sur une période de trois ans, le gouvernement cherche
à éviter une contraction trop brutale de l’offre locative. Mais pour les
professionnels, cette décision acte implicitement une difficulté structurelle.
« Si l’on assouplit
aujourd’hui les règles pour maintenir des logements sur le marché, c’est bien
que la seule contrainte réglementaire n’a pas suffi à déclencher les
rénovations attendues », analyse Olivier Soulet.
À court terme, cet
ajustement devrait fluidifier le marché et soulager certains propriétaires,
leur permettant de remettre leurs biens en location. Mais cela reste une
réponse temporaire qui ne traite pas le cœur du problème.
Des freins toujours
aussi puissants à la rénovation
Sur le terrain, les
obstacles à une rénovation énergétique en profondeur restent nombreux : hausse
significative du coût des travaux quand le montant des aides lui n’évolue pas,
démarches administratives complexes, manque d’artisans disponibles, sans compter
les blocages structurels pour les biens en copropriété.
« Le coût de certains
travaux a été multiplié par trois en quelques années. Remplacer une chaudière
fioul par une pompe à chaleur peut désormais atteindre 12 000 euros, contre
environ 4 000 euros auparavant », souligne Olivier Soulet.
Dans de nombreux cas,
les propriétaires se retrouvent sans solution viable à leur échelle. Ainsi,
Olivier Soulet constate que des appartements entièrement rénovés peuvent rester
classés G car situés dans des immeubles anciens mal isolés. Le propriétaire se
retrouve frappé d’interdiction de louer sans pouvoir à son niveau aller plus
loin dans l’amélioration énergétique.
Le risque d’un statu
quo à horizon 3 à 5 ans
L’assouplissement
annoncé repose sur un engagement de travaux de la part des propriétaires. Mais
les modalités de contrôle de ces engagements restent floues. « Comment
s’assurer que les travaux seront effectivement réalisés dans les délais ? C’est
une question clé qui reste en suspens », pointe Olivier Soulet.
Dans ce contexte, la
réforme apparaît malheureusement comme une succession d’ajustements permettant
de gérer les effets immédiats sur le marché locatif, sans enclencher la
transformation profonde nécessaire du parc immobilier.
Le véritable enjeu
devrait être celui de rendre la rénovation réellement possible. Mais pour cela
le débat doit être recentrer sur les leviers opérationnels à savoir la
simplification des dispositifs d’aides et la réévaluation des montants en
accord avec les coûts réels des travaux, une structuration de la filière des
professionnels de la rénovation et des process visant à faciliter les décisions
en copropriété. Sans quoi on risque de se retrouver exactement dans la même
situation dans trois ou cinq ans.