Transformation Factory, cabinet de conseil
en transformation stratégique et le Club ENA Immobilier présentent un livre
blanc « Immobilier, politique du logement et climat : Bâtir le renouveau » pour
lutter contre la crise immobilière.
Un document de
référence qui formule 10 propositions concrètes immédiatement actionnables à
l'attention des décideurs politiques et économiques, afin de relancer le
secteur de l’immobilier à ce jour embolisé et dans la perspective des élections
de 2027.
Une double crise de
l’immobilier sans précédent
Le secteur immobilier
français traverse une crise d'une gravité inédite. Sur le plan conjoncturel, la
remontée brutale des taux d'intérêt (de 1,2 % en 2019 à 4,2 % fin 2023) a
provoqué un effondrement du marché : les transactions dans l'ancien ont chuté de
35 % en trois ans, les mises en chantier sont tombées à 282 500 en 2024, leur
niveau le plus bas depuis 50 ans, et le nombre d'investisseurs locatifs privés
a été divisé par cinq, passant de 70 000 à 15 000 entre 2019 et 2025.
Au-delà de la
conjoncture, le secteur fait face à des mutations struprofondes :
vieillissement démographique, essor des ménages unipersonnels (38 % du total en
2024), généralisation du télétravail (27 % des actifs, contre 7 % en 2019), et
accélération des risques climatiques.
4,8 millions de
logements sont classés F ou G, tandis que 4,2 millions de personnes sont mal
logées ou sans abri. A cela s’ajoute le déficit de financement climatique à
combler d'ici 2030 s'élevant à 80 milliards d'euros.
Trois mesures chocs et
sept propositions
Face à l'urgence, le
livre blanc articule sa réponse autour de deux mesures d'effet immédiat et de
quatre priorités de transformation à moyen terme.
Mesure choc n°1 : Institutionnaliser la
valeur verte en intégrant les règles de surcote et décote environnementale dans
le cadre prudentiel bancaire européen (CRD VI, Solvabilité II).
• La Banque Centrale Européenne doit assouplir
les conditions d’accès aux crédits sur la base de la valeur verte, permettant
aux gens d’acheter mieux et de mieux rénover. Il faut donner envie aux
propriétaires de rénover leurs logements, en créant un cercle vertueux,
créateur de valeur.
Mesure choc n°2 : Réinventer l'accès
à la propriété pour les classes moyennes par le recours au démembrement et au
co-investissement, un partage de la propriété entre le bâti et le terrain. Le
coût d'acquisition pourrait être réduit de 20 à 40 %.
• Le dispositif s'appuierait sur une TVA
réduite à 10 %, une réduction d'impôt sur le modèle IR-PME pour le
co-investissement via SCPI et OPCI, ainsi que sur la mobilisation du patrimoine
immobilier des seniors, estimé entre 2 100 et 4 000 milliards d'euros.
Mesure choc n°3 :
Accélérer massivement la reconversion des bureaux vacants en logements. D’ici
10 ans, 14 à 15 millions de m² de bureaux seront inoccupés en France.
• La proposition vise à suspendre
temporairement la notion de « destination » dans les documents d'urbanisme pour
les projets sur bâti existant en zones tendues, pendant la durée du mandat
municipal 2026-2032. Le potentiel estimé en Île-de-France seul représente 150
000 logements. Le modèle s'inspire de la déréglementation britannique de
2013-2023, qui a permis aux conversions de représenter 21 % des investissements
dans la City de Londres en 2025.
Les autres propositions
portent respectivement sur :
1. Permettre une adaptation fine aux réalités
locales
par l’abandon du modèle centralisé, notamment en généralisant les Autorités
Organisatrices de l’Habitat (AOH) et en simplifiant la réglementation.
2. Relancer l’investissement locatif privé en traitant le
bailleur privé comme un agent économique et social en alignant son régime
fiscal sur le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU à 31,4 %) et en ouvrant la
possibilité d'amortir le bien pour relancer l’investissement locatif privé.
3. Permettre la construction de maisons
individuelles
en appliquant la RE 2020 adaptée pour les petites surfaces jusqu’à 80 m² et
assimiler la démolition-reconstruction à une opération de rénovation pour
permettre la construction de maisons individuelles respectant l’environnement.
4. Promouvoir la division parcellaire dans la densification
douce par la réduction du taux d'imposition sur la plus-value (de 19 % à 12 %)
si le produit de la vente est réinvesti en rénovation énergétique, ou déduction
du montant du prêt de la plus-value imposable.
5. Lutter contre les passoires thermiques par la création de
Sociétés d’Économie Mixte (SEM) d'agglomération ou régionales pour acquérir,
rénover puis recéder ou relouer les logements F et G.
6. Investir dans le logement locatif abordable et l’accès à la
propriété en intégrant dans la future réforme des retraites l'obligation
d'investir une partie des fonds de capitalisation dans le secteur.
7. Réduire la fréquence des sinistres récurrents en agissant en
priorité sur les sinistres maîtrisables (comme les dégâts des eaux qui
représentent 60 à 80 % des dossiers) afin de stabiliser le coût des primes
d'assurance multirisques.
L'immobilier : un
secteur économique central en panne, qui nécessite « un plan de relance »
exposé dans le livre blanc
Le secteur immobilier
représente près d'un cinquième du PIB français, 43 % des consommations
énergétiques et 23 % des émissions de gaz à effet de serre.
Agir sur ce secteur,
c'est agir simultanément sur la compétitivité, l'équité sociale et le climat. Ce livre blanc n'est
pas un rapport de plus : c'est un ensemble de propositions documentées,
chiffrées et immédiatement actionnables réalisé par un groupe d’experts
reconnus.
Sa parution arrive à un
moment décisif pour nourrir le débat public sans imposer de vision idéologique
sur un sujet brûlant d’actualité qui conditionne le quotidien de millions de
ménages et une part substantielle de l’activité nationale.
Ainsi, ce livre blanc
est le fruit d'un travail transdisciplinaire associant des acteurs de premier
plan,
issus de la sphère immobilière, publique, financière et assurantielle, désireux
d’apporter leurs pierres à l’édifice d’une future politique publique du
logement et à la mutation du secteur immobilier.
Il a notamment
bénéficié des contributions de Jacques Lebhar, Président du Club ENA
Immobilier, d’Abdelfattah Lachguer, Président de Transformation Factory et d’un
collectif d’auteurs experts dont Lionel Causse, François-Xavier Schweitzer,
Philippe Pelletier, Cédric de Lestrange, David Lacroix, Xavier Lépine,
Jacques-Olivier Hurbal, Steve Ho Koo Kine, Sophie Chevallier et Charles de
Saxcé.
Des points d’avancement sur la portée des propositions clés soumises au débat public seront faits régulièrement avec notre collectif d’experts d’ici les échéances de 2027.