Par Sophie Richard,
fondatrice de Viagimmo.
Dans un marché
immobilier instable, les investisseurs se tournent vers des solutions
patrimoniales alternatives. Depuis plusieurs années, le viager comme la
nue-propriété, connaissent un regain d’intérêt et séduisent une nouvelle
génération d’acquéreurs. Ils ont réussi à s’imposer comme des stratégies
d’épargne immobilière accessibles, sécurisées et porteuses de sens. Mais ce
type d’investissement ne s’improvise pas et quelques fondamentaux sont à
respecter.
Règle n°1 : clarifier
son projet patrimonial avant d’investir
Ce mode d’acquisition
peut servir différents projets : anticiper sa retraite sans contraintes de
gestion, acquérir sa future résidence principale à moindre coût ou simplement
diversifier son épargne en achetant un actif décoté.
À titre d’exemple, l’achat en viager d’un bien d’une valeur vénale de 350 000 € occupé par une femme seule de 71 ans sera estimé, après application d’une décote liée à l’occupation, à 159 000€. Le prix va être réparti entre un bouquet de 50 000€ payé lors de la signature du contrat et une rente d’environ
544€ par mois.
Le même bien en viager
libre, donc immédiatement disponible ; donnera lieu à une rente plus élevée,
autour de 1 500 € mensuels, sans décote liée à l’occupation. Une solution qui
peut être salvatrice lorsque l’accès au financement est compliqué (jeune entrepreneur,
aléas de santé…) puisque c’est le vendeur qui assume alors la fonction de
prêteur.
« C’est un placement de
long terme, mais maîtrisé. Les profils que nous accompagnons veulent investir
avec cohérence : ils savent ce qu’ils achètent, à quel prix, et dans quel cadre
juridique »,
explique Sophie Richard.
Règle n°2 : ne pas
transiger sur l’emplacement
Comme tout
investissement immobilier, le potentiel de valorisation dépend en grande partie
de la localisation. Un logement bien situé, même occupé, reste un actif
patrimonial de qualité. D’autant que, souvent, le logement redevient disponible
plus tôt que prévu (départ en maison de retraite, déménagement), générant un
rendement locatif ou une possibilité d’usage anticipée. « Dans près de 25%
des cas, le bien devient disponible avant le terme. Il peut alors être loué ou
occupé par l’acquéreur, créant un rendement locatif non anticipé », confie
Sophie Richard.
Règle n°3 : savoir se
projeter
Bien sûr, en achetant à
un senior, l’acquéreur ne choisit généralement pas un « coup de cœur déco »,
mais un potentiel à long terme. Un salon trop petit pourra être agrandi plus
tard en supprimant une cloison et une décoration désuète et surannée sera aisément
refaite à terme. L’important, c’est la structure, la situation, la valeur
d’usage à venir.
« Un bien en viager ne
s’achète pas avec les yeux, mais avec une vision. Il faut penser à sa valeur
future, à son emplacement, à son adaptabilité. Et surtout, ne pas oublier qu’on
achète un projet humain, pas un produit. Viagimmo accompagne les acquéreurs à
se projeter sur un potentiel immobilier, selon des solutions d’aménagement du
logement »,
souligne Sophie Richard.
Règle n°4 : se faire
accompagner
Juridiquement et
financièrement, le viager et la nue-propriété sont des montages spécifiques,
qui reposent sur des projections et données complexes : tables d’espérance de
vie, évolution du marché immobilier, fiscalité applicable, clauses
contractuelles… Seul un professionnel expérimenté est à même de sécuriser
l’ensemble tant sur le choix du contrat (viager libre, occupé, nue-propriété)
que la rédaction des clauses (réversibilité, entretien, charges) et
l’anticipation de la rentabilité réelle, avec notamment, la prise en
considération des statistiques d’espérance de vie selon chaque profil vendeur,
mais aussi de l’évolution du marché immobilier à date, sans oublier
l’attractivité locative propre à chaque bien.
« Le viager ne s’improvise pas, il relève d’un montage complexe comportant du juridique, du financier et du notarial. Il faut sécuriser les clauses de réversibilité, anticiper les charges, évaluer les scénarii de durée. Ce n’est pas un produit de défiscalisation, c’est un placement de conviction », prévient la fondatrice de Viagimmo.