Comme évoqué par Vousfinancer fin mars lors de la publication des taux d’usure pour le
2e trimestre, certains dossiers de
prêt sont d’ores et déjà bloqués. Une situation due aux récentes hausses des
taux de crédit en lien avec la guerre en Iran, alors que les taux d’usure sur
les durées de moins de 20 ans sont, eux, en recul. Si le blocage des dossiers
reste limité pour l’instant à une certaine catégorie d’emprunteurs,
essentiellement ceux de plus de 60 ans et sur des durées courtes, il pourrait
en concerner davantage d’ici à cet été si le mouvement de remontée des taux de
crédit se poursuit.
C’est pourquoi
Vousfinancer, ainsi que l’Apic, association professionnelle des intermédiaires
en crédit dont le réseau est membre, appellent à la révision mensuelle des taux
d’usure pour éviter une hausse significative des taux de refus.
D’ores et déjà, les
premiers dossiers de crédit bloqués en avril à cause des taux d’usure
Les premiers effets de
la baisse des taux d’usure pour le 2e trimestre, dans un contexte de remontée
des taux de crédit, ne se sont pas fait attendre, avec des dossiers d’ores et
déjà bloqués dès le début du mois d’avril (exemples ci-dessous)
Pour rappel, le taux
d’usure est le taux d’intérêt maximum légal « tout compris » au-delà duquel une
banque n’a pas le droit d’accorder un crédit. C’est le TAEG, taux annuel
effectif global, incluant les intérêts, les frais de dossier, de courtage, et
d’assurance, qui ne doit pas dépasser le taux d’usure. Pour le 2ème trimestre,
les taux de l’usure, publiés fin mars, sont en baisse sur les durées
inférieures à 20 ans : de 0,12 point pour les moins de 10 ans et 0,11 point
pour les prêts de 10 à moins de 20 ans. Pour les prêts sur 20 ans et plus,
durée la plus répandue, il est en très légère hausse, de 0,06 % seulement.
Or en avril, dans un contexte de hausse des taux d’emprunt d’Etat en lien avec le conflit au Moyen-Orient, la plupart des banques ont augmenté leur taux de 0,10 % en moyenne mais jusqu’à 0,30 point pour certaines. Les taux moyens sont ainsi en légère hausse à 3,25 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans, mais avec parfois des taux affichés pour les moins bons profils proches de 4 % sur 20 et
25 ans.
Selon Sandrine
Allonier, porte-parole de Vousfinancer : « Ce décalage entre des taux d’usure
en baisse et des taux de crédit en hausse crée un effet ciseau qui entraine le
blocage de certains dossiers de prêts. Ce phénomène est dû également à la
méthode de calcul du taux d’usure qui entraine un écart de minimum 3 mois entre
les taux moyens retenus pour déterminer l’usure et les conditions de taux
actuelles. Et même si les taux d’usure semblent encore bien supérieurs aux taux
nominaux, hors assurance, pour certains emprunteurs avec une assurance de prêt
élevée et sur une durée de prêt courte, cela coince déjà. D’autant que si la
hausse des taux se poursuit, cet écart va se réduire et davantage emprunteurs
pourraient être impactés ».
Exemples de dossiers
bloqués depuis le 1er avril par le taux d’usure
- Couple de 51 et 56 ans, avec de très hauts revenus et 70 % d’apport qui souhaitait emprunter
200 000 € sur 10 ans, à 3 %.
Malgré un taux d’endettement à 13 %, à cause de l’assurance, le TAEG atteint
4,6 % > au taux d’usure à 4,48 % => Refus de la banque
Solution trouvée : passer sur une durée
de crédit de 20 ans. L’allongement de durée permet de passer sur un taux
d’usure supérieur : 5,19 % => Accord de la banque
- Couple de 62 et 65 ans, avec un problème de
santé, qui souhaitait emprunter 80 000 € sur 12 ans, à 3,05 %. TAEG de 4,70
%> taux d’usure de 4,48 %
Solution trouvée : prendre une délégation
d’assurance + négociation des différents frais => en cours de finalisation
- Couple de 62 et 65 ans, avec des problèmes de santé, qui voulait emprunter 140 000 € sur 10 ans à
3 %, mais TAEG à 4,70 %
> taux d’usure
Solution proposée par
la banque : prendre un crédit à taux révisable, capé 2, donc plus faible avec
négociation sur l’assurance
Solution trouvée : prêt à taux fixe à
3,15 % sur 15 ans avec délégation d’assurance. TAEG : 4,48 % = taux d’usure
=> accord de la banque
- Couple de 62 et 61 ans, à la retraite, avec 75
% apport qui voudrait emprunter 100 000 € pour une acheter maison de famille à
3,30 % sur 15 ans. Mais TAEG à 5,30 % à cause de l’assurance > à 4,48 %=
refus de la banque
Solution : diminuer le coût de
l’assurance, en cours de finalisation
« Actuellement,
certains dossiers bloquent principalement pour deux raisons. D’une part, le
coût de l’assurance emprunteur, pour les profils seniors ou avec un risque de
santé, fait fortement grimper le TAEG, jusqu’à dépasser le taux d’usure malgré
de très bonnes situations financières. D’autre part, sur les durées courtes, le
poids des frais fixes - assurance, garantie, frais de dossier - est
proportionnellement plus élevé, ce qui accentue mécaniquement le TAEG. Ce
double effet pénalise particulièrement les emprunteurs âgés ou sur les durées
les plus courtes. Résultat : certains dossiers sont confrontés à des refus
bancaires même avec un apport important et un faible endettement » analyse Julie
Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Pour autant, des
solutions existent :
• Allonger la durée du crédit, lorsque cela est
possible, afin de bénéficier d’un taux d’usure plus élevé et diluer le poids
des frais dans le TAEG ;
• Mettre en place une délégation d’assurance pour en réduire le
coût, notamment pour les profils seniors ou à risque ;
• Négocier les frais annexes (frais de dossier,
garantie, etc.) pour limiter leur impact dans le calcul du TAEG ;
• Modifier le type de prêt (ex : taux révisable
capé), ou intégrer des prêts aidés si le profil d’emprunteur leur permet (prêt
à taux zéro ou à taux bonifié) pour abaisser temporairement le TAEG.
« Dans ce contexte qui
commence à être plus compliqué à cause des taux d’usure, le rôle du courtier
est essentiel pour débloquer des situations en identifiant les bons leviers –
durée, assurance, frais, type de prêt – pour optimiser le plan de financement
afin d’atteindre un TAEG juste sous le seuil du taux d’usure. C’est ainsi que
notre expertise nous permet d’accompagner tous les profils, y compris les
seniors, afin de leur donner les meilleures chances de concrétiser leur projet
immobilier »
précise Julie Bachet.
Une autre solution :
revenir à une révision mensuelle des taux d’usure
L’objectif est de ne
pas revenir à la situation de blocage connue en 2022 et 2023, durant laquelle
la hausse des taux de crédit, des taux de refinancement de la BCE et le niveau
trop bas des taux d’usure avaient entrainé des taux de refus dépassant 40 % à
50 % pour des dossiers pourtant solvables, en raison d’un dépassement mécanique
du taux d’usure. Face à cette situation, la Banque de France avait mis en
place, à titre exceptionnel - mais trop tardivement - une révision mensuelle
des taux d’usure qui avait permis une remontée rapide des seuils de 100 points
de base en quelques mois, contribuant à desserrer partiellement la contrainte
pesant sur l’octroi de crédit.
« L’expérience passée a montré que l’actualisation mensuelle du taux d’usure est un levier pertinent en période de tension : elle permet d’atténuer les effets de seuil et de soutenir la fluidité du marché, tout en maintenant la protection des emprunteurs. Dans cette optique, il serait judicieux d’envisager, de manière préventive et temporaire, le retour à une révision mensuelle afin de mieux suivre les évolutions rapides des conditions de financement et d’éviter tout blocage du marché du crédit. Et compte tenu de la répétition plus fréquente de cette problématique une réflexion plus large sur les modalités de calcul du taux d’usure et le taux d’usure même sont à réfléchir. », conclut Julie Bachet, également membre du conseil d’administration de l’Apic, association professionnelle des intermédiaires en crédit, actuellement en cours d’échanges avec la Banque de France sur le sujet.