Le crédit immobilier
français a montré des premiers signes de reprise en 2025, tiré par la forte
augmentation des nouveaux prêts accordés par les grandes banques.
Toutefois, Fitch estime
que cette reprise est fragile et que sa viabilité à long terme dépendra à la
fois de la confiance des marchés et de l'évolution des mesures de soutien.
Les résultats du premier trimestre 2025 des grandes banques françaises ont mis en évidence un redressement marqué des volumes de prêts. La plupart d'entre elles ont enregistré une croissance trimestrielle significative de la production de nouveaux prêts immobiliers, ce qui a entraîné une augmentation du produit net d'intérêt (PNI) dans la plupart des réseaux de détail. Les deux réseaux de détail français du Groupe BPCE ont enregistré une croissance de leur chiffre d'affaires de 10% en glissement annuel (1er trimestre 2024 : 4%), principalement grâce à une augmentation de 18% du NII, même si celui-ci partait d'un niveau faible. Toutefois, les marges restent sous pression, les taux moyens des nouveaux prêts s'étant stabilisés à environ 3% en avril 2025 dans un contexte de concurrence intense et de hausse des taux d'intérêt à long terme.
La reprise des volumes
de prêts fait suite à deux années d'activité modérée due à la hausse des taux
d'intérêt et de l'inflation, qui ont réduit l'accessibilité financière et exclu
de nombreux primo-accédants du marché. Une légère amélioration des volumes en
2024 a signalé une stabilisation, mais le rebond marqué au début de 2025
reflète la demande refoulée due à l'amélioration des conditions de taux
d'intérêt. Il reflète également le retour des ménages sur le marché après avoir
reporté leurs achats, ainsi que la plus grande volonté des banques à prêter.
Toutefois, l'environnement reste difficile : le ratio des prix des logements
par rapport aux revenus reste élevé et le nombre de nouveaux permis de
construire accordés pour la construction résidentielle n'a pas encore connu de
reprise significative.
Les changements
politiques apportent un certain soutien. La réforme du PTZ (Prêt à taux zéro),
le prêt à taux zéro garanti par l'État pour les primo-accédants, devrait
élargir l'accès au crédit et atténuer les contraintes liées à l'accessibilité
financière. La concurrence s'intensifie pour atteindre des niveaux qui
n'avaient plus été observés avant la période de forte inflation qui a débuté en
2022. Certaines banques font preuve d'une plus grande discipline tarifaire
qu'auparavant, mais il n'est pas certain que cela se poursuivra.
Les perspectives du
marché résidentiel français pour 2025 sont mitigées. Nous prévoyons que les
volumes de prêts resteront supérieurs aux niveaux bas de 2023-2024, mais qu'ils
ne devraient pas accélérer davantage sans une amélioration durable de la confiance
des ménages et de la conjoncture économique générale. L'incertitude politique
et le risque de hausse du chômage pourraient inciter les emprunteurs et les
prêteurs à faire preuve d'une nouvelle prudence. Pour les banques coopératives,
dont la rentabilité a été durement touchée par la hausse des taux d'intérêt, le
rétablissement des volumes de prêts tout en maintenant les marges sera
essentiel pour revenir aux niveaux de bénéfices d'avant la pandémie.
La qualité des actifs
dans le domaine des prêts immobiliers résidentiels français reste solide,
soutenue par la prédominance des prêts à taux fixe et la relative stabilité de
l'emploi. Aucune détérioration significative n'a été observée en 2024 et nous ne
prévoyons qu'une légère augmentation des impayés en 2025, même en cas de hausse
du chômage.