Les professionnels de Cushman & Wakefield
France réagissent à la publication des indicateurs du marché de
l’investissement résidentiel en France au T4 2025
Cushman &
Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières
analyses de la publication des chiffres du marché de l’investissement
résidentiel en France pour le 2ème semestre 2025.
L’attrait du marché
résidentiel en 2025 se confirme avec un volume d’investissement supérieur à 4
Mds€
Avec 4,3 Mds€ de volumes d’investissement engagés en 2025, le marché résidentiel affiche une hausse de 29% par rapport à l’année précédente (3,3 Mds€ en 2024). Cette progression repose sur deux dynamiques distinctes.
D’une part, le résidentiel géré enregistre une activité particulièrement soutenue, avec 1,7 Md€ investi en 2025, contre 598 M€ en 2024.
D’autre part, le résidentiel
classique et intermédiaire totalise 2,6 Mds€, en léger retrait de 4% par
rapport à 2024 (2,7 Mds€).
Ce niveau d’activité
reste toutefois significatif et marque le retour de transactions de grande
taille supérieures à 100 M€, absentes depuis plusieurs exercices.
Le marché demeure
largement porté par des stratégies value add, tant sur le résidentiel existant
que sur les résidences gérées, notamment étudiantes. Parallèlement, les
capitaux core ont poursuivi leur déploiement, notamment sur des transactions
d’immeubles résidentiels existants de plus de 50 M€.
Résidentiel classique
et intermédiaire : le retour progressif des investisseurs institutionnels et un
segment marqué par une transaction emblématique
L’année 2025 est marquée par le retour de cessions de portefeuilles significatifs. Avec 8 transactions recensées, les volumes ont plus que doublé, passant de 189 M€ en 2024 à 407 M€ portés majoritairement par des investisseurs institutionnels.
Sur
les opérations unitaires, le marché a été marqué par la cession emblématique de
l’îlot Chirac, immeuble prime par excellence, pour un montant supérieur à 150
M€.
Les résidences
étudiantes au cœur des stratégies des investisseurs
L’année 2025 s’impose
clairement comme celle du résidentiel étudiant, un segment dont l’activité a
été multipliée par 7,5 par rapport à l’année précédente, avec un volume
d’investissement à 1,4 Md€, contre 190 M€ en 2024.
Trois grandes cessions
de portefeuilles, totalisant 850 M€, expliquent l’essentiel de cette
performance : Gecina à Nuveen et GSA, Catella IM à Greystar, et CBRE IM à JP
Morgan et Quinspark.
Une clôture en hausse
pour les résidences services seniors
Après une activité plus
que limitée sur la majeure partie de l’année, les résidences services seniors
terminent 2025 sur un volume de 182 M€ contre 100 M€ en 2024.
Cette progression doit
toutefois être nuancée, dans la mesure où elle repose quasi exclusivement sur
une transaction d’un portefeuille de RSS réalisée au quatrième trimestre 2025
cédé par Emeis à Twenty Two Real Estate et Azora. Cette transaction demeure peu
représentative du niveau d’activité structurel du segment.
Coliving : une activité
marginale en 2025
Le segment du coliving
a, quant à lui, beaucoup souffert en 2025, avec un volume d’investissement
limité à 84 M€, restant anecdotique à l’échelle du marché. Ce ralentissement
s’explique notamment par une multitude de concepts qui peuvent rendre cette typologie
d’actifs moins lisible par le marché.
« Malgré un contexte économique et politique chahuté, l’année 2025 confirme incontestablement la dynamique et l’attrait du marché résidentiel. Le marché des résidences étudiantes a surperformé tant via la cession de portefeuilles que par de nombreuses opérations unitaires. Bien qu’il y ait moins d’actifs résidentiels existants sur le marché en ce début d’année, 2026 démarre avec une nouvelle exclusivité sur un portefeuille. Le marché des résidences étudiantes devrait continuer à performer avec de nombreuses opérations déjà sur le marché », commente Alexandra Paulin, Directrice Résidentiel & Santé, Capital Markets France.