L’analyse de Cushman
& Wakefield France.
Dans un contexte marqué
par l’instabilité politique, les tensions budgétaires et une croissance
économique limitée, l’année 2025 aura constitué un point de bascule pour les
marchés immobiliers français. Entre attentisme des acteurs, ralentissement de
l’activité transactionnelle locative mais amélioration graduelle du marché de
l’investissement, les décisions ont été guidées par la prudence.
Avec France Outlook
2026, Cushman & Wakefield analyse les grandes tendances qui façonneront
l’année à venir et met en lumière un marché plus mature, plus sélectif et
résolument orienté vers la qualité.
« L’année 2025 restera
marquée par une succession d’incertitudes qui ont mis à l’épreuve l’ensemble
des acteurs économiques. Malgré tout, les fondamentaux de l’immobilier restent
solides. En 2026, les décisions seront moins guidées par l’urgence que par l’anticipation,
dans un marché où la visibilité redevient un enjeu central. » Barbara
Koreniouguine, CEO de Cushman & Wakefield France.
Investissement : le
retour des capitaux, sous conditions
Malgré un environnement
global placé sous le signe de l'incertitude, la dynamique européenne confirme
un retour progressif de la confiance des investisseurs, portée notamment par
des fondamentaux qui se renforcent et une liquidité accrue. Si l'instabilité
politique française a installé un climat général de lassitude, il n'en demeure
pas moins que l’année 2026 devrait offrir un bon momentum pour capter la valeur
avant la prochaine étape du cycle.
Cette reprise demeure
toutefois sélective. Les capitaux se concentrent sur les actifs prime et les
localisations les mieux établies, alors que les actifs secondaires continuent
de subir une pression sur les valeurs. Dans un marché encore dominé par l’equity,
les arbitrages liés aux besoins de liquidité et la fin de certains fonds
génèrent des opportunités pour les investisseurs.
Bureaux : fin de
l’office bashing, place à la transformation
Le marché des bureaux a
atteint un point bas en 2025, avec une demande placée en Île-de-France tombée à
1,64 million de m², bien en-deçà de sa moyenne décennale et des 2 millions de
m². Dans le même temps, l’offre disponible dépasse 6 millions de m², illustrant
l’ampleur du rééquilibrage en cours.
Le marché entre en 2026
dans une phase de profonde recomposition, marquée par une segmentation accrue
entre actifs prime et secondaires. Dans un contexte de demande locative
durablement inférieure aux niveaux d’avant crise, les entreprises privilégient
la qualité à la quantité, en arbitrant leurs surfaces au profit d’immeubles
bien situés, performants sur le plan environnemental et offrant des services
attractifs pour les salariés. Cette quête de qualité soutient l’attractivité
des localisations centrales et bien connectées, tandis qu’une partie du parc,
moins adaptée aux nouveaux usages, fait face à des problématiques croissantes
d’obsolescence. Dans ce contexte, les capitaux reviennent progressivement sur
le bureau core, tandis que la transformation des immeubles obsolètes en
logements ou en résidences gérées s’impose comme l’un des principaux leviers de
création de valeur pour ceux-ci.
« Le marché des bureaux
est désormais tiré par la recherche d’efficacité et d’attractivité plutôt que
par la croissance des surfaces. Les entreprises arbitrent, rationalisent et
privilégient des immeubles bien situés, performants et serviciels, capables de
favoriser le retour au bureau et l’engagement des collaborateurs. », précise Laurence
Bouard, Head of Research de Cushman & Wakefield France.
Commerces : la valeur
se concentre, elle ne disparaît pas
Dans un contexte de
consommation prudente, avec une progression limitée à +0,3% en 2025 contre près
de +1% en moyenne avant 2020, le marché des commerces confirme une
concentration accrue de la valeur. Les artères parisiennes concentrant les
enseignes haut de gamme affichent des taux de vacance compris entre 0 et 4%,
tandis que les emplacements secondaires voient leur attractivité reculer.
Les volumes
d’investissement se concentrent majoritairement sur des actifs high-street
parisiens situés sur les grandes artères commerciales, en pleine propriété et
souvent mixtes. Le marché des retail parks souffre d’une pénurie d’actifs de
qualité à vendre qui dessert la France sur le plan européen. Côté centres
commerciaux, l’activité se concentre des actifs régionaux ou suprarégionaux
dans un contexte de concurrence européenne accrue.
Logistique : une pause
conjoncturelle, des fondamentaux intacts
Après un cycle exceptionnel post-Covid, le marché utilisateurs confirme le palier entamé en 2024, avec une demande placée stable par rapport à l’année précédente. 2026 s’annonce comme une période de transition. Dans un contexte incertain, les entreprises risquent d’opter pour la prudence, mais les fondamentaux du marché logistique restent solides et le volume placé devrait a minima se maintenir.
La
baisse des mises en chantier limitant la création d’offres neuves ouvre des
opportunités : valoriser les libérations de seconde main et cibler les zones
prime en tension.
La logistique conserve
un poids significatif dans les volumes d’investissement banalisés. Soutenue par
l’e-commerce, la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement et les enjeux
de souveraineté, la classe d’actifs devrait amorcer un redémarrage progressif
dès 2026.
Hôtellerie et
résidentiel : des actifs de conviction
L’hôtellerie attire des
investisseurs institutionnels, des fonds de private equity, des family offices
et des fortunes privées, en France comme à l’international. Les groupes
hôteliers professionnels restent des acteurs stables, capables de gérer les cycles
et d’investir sur des territoires connus. Cette classe d’actif affiche des taux
d’occupation proches de ceux d’avant crise et poursuit sa montée en gamme, avec
une part croissante d’établissements 4 et 5 étoiles.
Le résidentiel étudiant
reste quant à lui structurellement sous-offreur, avec un parc de résidences
couvrant seulement 13 % des besoins face à près de 3 millions d’étudiants, dont
plus de 430 000 internationaux. Ce segment continue d’attirer des investisseurs
value add et internationaux, à la recherche de visibilité et de profondeur de
marché à long terme.
2026 : une reprise
progressive attendue portée par la sélectivité et la qualité
Les marchés immobiliers démontrent leur maturité en absorbant progressivement les chocs successifs. La quête de qualité, qu’elle concerne les choix d’immeubles, de localisations, les usages ou les services, devient le moteur commun des décisions des utilisateurs et des investisseurs. Comme le conclut Barbara Koreniouguine, « Dans un marché où les cycles se raccourcissent, la capacité à anticiper, à se transformer et à capter la valeur au bon moment n’a jamais été aussi déterminante. »