Conférence de presse FNAIM du
14 janvier 2026.
Après trois années de
chute historique, le marché immobilier ancien a renoué avec la croissance en
2025. Mais derrière des indicateurs en amélioration, la FNAIM alerte : sans cap
politique clair, la reprise pourrait s’enrayer durablement. À l’approche des
municipales et de la présidentielle, le logement reste prisonnier de
l’attentisme public.
• 940 000 ventes de logements anciens en 2025
(+11% par rapport à 2024)
• +0,8% sur les prix des logements anciens sur
1 an
• +3% de pouvoir d'achat immobilier sur un an
(vs. +8,5% en 2024)
Le marché redémarre,
mais reste sous tension
Le redémarrage anticipé
par la FNAIM dès janvier 2025 s’est concrétisé. Après avoir atteint un point
bas en 2024, avec 845 000 ventes sur un an, le marché de l’ancien a progressé
de 11% en 2025 pour atteindre 940 000 transactions.
Pour Loïc Cantin,
Président de la FNAIM « Les chiffres du marché immobilier le confirment :
après trois années de crise, le marché de l’existant retrouve des couleurs. Les
ventes repartent, les prix se stabilisent, et l’activité retrouve ainsi un
niveau proche de celui observé en 2023, bien qu’encore éloigné du pic
historique de 2021 (1 230 000 ventes). »
Toutefois, la dynamique
observée en début d’année tend à s’essouffler depuis quelques mois. La reprise
demeure freinée par un environnement économique et politique incertain, qui
continue de peser sur la confiance des ménages, par la hausse des droits de
mutation à titre onéreux (DMTO) intervenue en 2025 dans la majorité des
départements, ainsi que par une pénurie persistante de logements à la location.
S’il avait repris des
couleurs l’an dernier après plusieurs années de baisse, le pouvoir d’achat
immobilier est resté stable en 2025.
Crédit immobilier : la
reprise profite d’abord aux ménages les plus solvables
Après s’être repliés
pendant deux ans, les taux de crédit immobilier ont cessé de reculer à la
mi-2025 et se stabilisent désormais autour de 3,20%. Cette accalmie a largement
contribué à la reprise du marché immobilier. La production de crédits, qui
avait été divisée par trois en deux ans, amorce enfin un redressement.
Sources : Banque de France.
Pour autant, le marché
du crédit demeure difficilement accessible pour une grande partie des ménages.
Si les primo-accédants sont les principaux bénéficiaires de cette reprise — ils
représentent 43,2% des crédits immobiliers en 2025, contre moins de 30% il y a
cinq ans — l’accès au financement reste majoritairement réservé aux ménages les
plus aisés.
La stabilisation des
taux ne suffit pas à corriger un décrochage devenu structurel : conditions
d’octroi strictes, prix élevés dans les zones d’emploi, fiscalité lourde.
L’accession est en panne, et avec elle l’ascenseur résidentiel.
Des prix stabilisés,
des écarts territoriaux persistants
Après une baisse
marquée en 2023 (-3,5% sur douze mois glissants), puis une quasi-stabilité en
2024 (-0,4%), les prix des logements anciens enregistrent une légère
progression en 2025. Au 1er janvier 2026, ils augmentent de +0,8% sur un an,
soit un rythme comparable à celui de l’inflation (+0,9%).
Les écarts
territoriaux, très marqués ces dernières années, tendent à se réduire. Les
hausses les plus notables sont observées en Île-de-France (+1,6%) ; dans les
périphéries des dix plus grandes villes de province (+2,1%) et dans les villes
moyennes (+2,1%).
À l’inverse, les prix
reculent légèrement à Paris (-0,5%) et dans les communes rurales (-0,1%).
Cette stabilité globale
masque toutefois des situations locales contrastées. Certaines villes
enregistrent encore des baisses modérées, comme Saint-Étienne (-2,8%), Grenoble
(-2,4%) ou Brest (-2,1%), tandis que d’autres affichent des hausses nettement
supérieures à la moyenne nationale, notamment Strasbourg (+8,1%), Mulhouse
(+7,1%), Caen (+7,4%) ou Reims (+7,4%).
Sur dix ans, les prix
progressent sur l’ensemble du territoire, à l’exception de Paris (-10,4%) et de
l’Île-de-France (-5%).
2026 : une reprise
conditionnée aux choix politiques
En 2026, la FNAIM
anticipe une poursuite de la reprise du marché immobilier, avec une hausse des
transactions attendue entre 960 000 et 980 000 ventes, dans un contexte de prix
orientés à la hausse, mais de manière contenue (+1% à +2%).
Derrière ces
projections globalement positives, plusieurs incertitudes majeures demeurent.
Le contexte politique, les arbitrages à venir en matière de fiscalité et
l’absence, à ce stade, d’une stratégie du logement claire et durable pourraient
conditionner la solidité — ou la fragilité — de la reprise engagée.
« Le redémarrage est
là, mais il demeure fragile et bridé par l’immobilisme politique. Le logement a
besoin d’un véritable choc de confiance. Sans stabilité et sans vision
d’ensemble, les signaux positifs observés ne suffiront pas à enrayer la crise
structurelle que traverse le pays. » note Loïc Cantin.
Municipales,
présidentielle : le logement pris en étau par le calendrier électoral
À l’approche des
municipales de 2026 puis de la présidentielle de 2027, les décisions
structurantes sont différées. Le marché est placé sous cloche, dans un climat
d’attentisme généralisé. Comme à chaque municipale, la construction est gelée.
Mais, pour la première fois, rien ne garantit qu’elle redémarrera après.
Alors que le logement
est devenu l’une des premières préoccupations des Français, les réponses
publiques restent largement en deçà de l’urgence sociale et économique. Faute
de cap clair, le secteur évolue dans un environnement instable, marqué par
l’empilement de mesures disparates : encadrement des loyers, hausse des droits
de mutation, fiscalité mouvante, suspension de MaPrimeRénov’…
La fiscalité
immobilière, qui poursuit sa dérive, a quant à elle atteint près de 99
milliards d’euros en 2024, portée notamment par la flambée de la taxe foncière
(+20% en trois ans). Cette hausse continue s’opère sans réforme d’ensemble,
sans vision cohérente, ni refonte de l’imposition locative, ni véritable statut
du bailleur privé.
Encadrement des loyers
: un symbole politique, pas une réponse à la crise
Présenté comme un outil
de protection, l’encadrement des loyers est devenu un marqueur politique plus
qu’une solution structurelle. Dans les zones tendues, où près de la moitié du
parc locatif privé est désormais concentrée, il rigidifie l’offre sans résoudre
la pénurie. L’empilement des contraintes détourne des logements du marché
classique et fragilise l’équilibre économique du parc privé.
Depuis des années, la
FNAIM alerte sur l’absence d’effet du dispositif : les loyers évoluent au même
rythme, encadrés ou non, l’IRL jouant déjà le rôle de régulateur.
L’exemple parisien est
révélateur : en dix ans, la capitale a perdu plus de 127 000 habitants tandis
que le nombre de logements inoccupés progressait fortement. Une part croissante
du parc échappe au marché résidentiel, alors même que la tension n’a jamais été
aussi élevée.
Pour la FNAIM, le
constat est clair : on ne résout pas une crise d’offre en culpabilisant les
bailleurs et par la contrainte, mais par l’incitation. La seule voie efficace
est de redonner envie d’investir et de remettre des logements sur le marché.
PLF 2026 : Politique du
Logement Figée ?
Le projet de loi de
finances pour 2026 confirme l’absence de stratégie globale. La politique du
logement se limite à des ajustements fiscaux fragmentés, incapables de répondre
aux défis structurels du secteur.
« Le logement mérite
mieux que des mesurettes. Il ne doit plus être perçu comme une rente à
encadrer, mais comme un levier de cohésion et de prospérité, souligne Loïc
Cantin. Il est urgent de relancer l’accession, de redonner confiance aux
investisseurs et de dynamiser le marché locatif. Les professionnels sont prêts.
À l’État d’avoir enfin l’ambition nécessaire. »
La FNAIM appelle à
l’élaboration d’une loi de programmation logement 2026-2031, seule capable de
restaurer la lisibilité, la stabilité et la confiance, articulée autour de
leviers immédiats :
• redonner du pouvoir d’achat et faciliter
l’accession,
• relancer l’investissement locatif,
• adapter les règles de crédit à une économie
de crise,
• lever temporairement les freins
réglementaires qui retirent des logements du marché,
• relancer la construction neuve.
« Sans stabilité fiscale et réglementaire, les signaux positifs observés aujourd’hui ne suffiront pas à sortir durablement le marché de la crise. Première dépense des Français, le logement ne peut plus être géré au rythme des calendriers électoraux. Il nécessite une stratégie nationale stable, lisible et de long terme », conclut Loïc Cantin.