Une analyse du réseau ERA Immobilier.
Le gouvernement vient
de réintroduire, dans le cadre du budget 2026, la création d’un nouveau
dispositif d’incitation à l’investissement locatif des particuliers. Cette
annonce envoie un signal politique positif et traduit, enfin, la volonté de
reconnaître l’urgence de mettre en place des mesures d’incitation en faveur de
l’immobilier. Un secteur aujourd’hui fortement fragilisé, en particulier
concernant la construction neuve, déjà mise à mal par plusieurs années de
contraintes réglementaires et fiscales.
Une reconnaissance du
rôle des bailleurs privés
Inscrit parmi les
amendements retenus dans la partie « recettes » du projet de loi de finances,
ce nouveau dispositif constitue une reconnaissance du rôle central des
bailleurs privés dans la production de logements locatifs. Il acte notamment la
fin du zonage, longtemps décrié pour sa complexité, et introduit une mesure
attendue de longue date par les investisseurs : la possibilité d’imputer le
déficit foncier sur le revenu global, permettant ainsi d’abaisser la base
imposable. Une avancée réelle, qui va dans le bon sens.
Le dispositif pour le
neuf
Pour le logement neuf,
le dispositif prévoit un mécanisme d’amortissement fiscal annuel modulé selon
la vocation sociale du logement. L’amortissement atteindrait 3,5% par an pour
un logement à loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 euros, 4,5% pour un
logement social plafonné à 10 000 euros, et 5,5% pour un logement très social
avec un plafond de 12 000 euros. L’ensemble est conditionné à un engagement de
location de neuf ans, applicable sur tout le territoire.
Des mesures
encourageantes, mais limitées
« Si ces mesures sont
adoptées, elles constitueront un signal encourageant mais leur capacité à
provoquer durablement un véritable choc de l’offre reste incertaine. Les
niveaux d’incitation proposés apparaissent encore modestes au regard des
contraintes économiques, financières et réglementaires qui pèsent aujourd’hui
sur l’investissement locatif privé. » tempère Eric Allouche, directeur exécutif
du réseau ERA Immobilier.
Le parc ancien reste
insuffisamment soutenu
Ainsi, le traitement
réservé au parc ancien soulève de fortes interrogations. A la lecture du texte,
il apparaît que l’accès au statut y est conditionné à la réalisation de travaux
représentant 30% du montant de l’acquisition, avec un amortissement plafonné à
10 700 euros, variant selon la nature du logement : 3% pour un logement
intermédiaire, 3,5% pour un logement social et 4% pour un logement très social.
Ainsi, à Paris, alors que le prix moyen est d’environ 9 700€ du m², une surface
de 40 m² devra justifier de 116 400€ de travaux.
« Cette condition préalable
d’un montant très élevé de travaux exclura totalement, de fait, de nombreux
bailleurs qui ne bénéficieront d’aucune incitation s’ils n’atteignent pas ce
minimum. Cela risque d’être insuffisant pour encourager une part significative
des investisseurs dans un contexte de hausse des coûts de rénovation et de
durcissement des conditions de financement. » ajoute Eric Allouche.
Un dispositif encore
insuffisant
En l’état, cette nouvelle version d’incitation à l’investissement locatif demeure trop restrictive dans l’ancien avec un montant de travaux doublé au regard des 15% minimum et des 40 000€ d’imputation du déficit foncier sur le revenu global que préconisait le rapport Daubresse-Cosson. Si la fin du zonage et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global vont dans le bon sens, le niveau d’exigence imposé dans l’ancien et l’insuffisance globale des incitations limitent fortement la portée du dispositif. « Le signal est positif, mais le dispositif ne va pas assez loin. Pour répondre efficacement à la crise du logement et relancer de manière urgente et durable l’investissement locatif privé, le statut du bailleur privé devra être renforcé, pérennisé, et davantage aligné avec les besoins actuels du terrain. » conclut Eric Allouche.