Une
analyse de Jean-François Chaury, Directeur Général d’Advenis REIM.
En avril 2025, nous
avons publié une étude consacrée à la péninsule ibérique et à son marché
immobilier. Notre conviction était claire : Espagne et Portugal étaient en
train de prendre une longueur d’avance en Europe, avec des fondamentaux
macroéconomiques mieux orientés et un marché immobilier tertiaire dopé par le
tourisme, la consommation intérieure et des politiques publiques volontaristes.
Quelques mois plus
tard, ce point d’étape confirme la tendance : la « vague ibérique »
continue de monter… un peu comme à Nazaré… « hasta ahora, todo bien. »
2025 : la macroéconomie
ibérique tient le cap
En 2025, l’Espagne et
le Portugal affichent une croissance du PIB au-dessus de la moyenne européenne
(Projection fin 2025 : UE : ~1,3% ; Espagne : ~2,6% ; Portugal : ~2,5%), portée
par une demande intérieure solide, un chômage en recul et une inflation qui se
stabilise.
Côté tourisme,
l’Espagne vise ~100 millions de visiteurs en 2025 : après un record de 94
millions en 2024, les arrivées atteignent déjà ~76,5 millions à fin septembre
2025, soutenant la consommation et les services.
Au Portugal, la
trajectoire budgétaire reste disciplinée (dette en baisse à environ 90% du
PIB), avec des mesures pro-pouvoir d’achat et pro-entreprises (revalorisations
des pensions et des salaires, actualisation des tranches d’IR, baisse
programmée de l’impôt sur les sociétés, Programme pour la crise du logement …).
Immobilier d’entreprise
: un marché qui reste très animé
En immobilier
d’entreprise, l’investissement reste très dynamique et poursuit sa croissance,
porté notamment par le commerce et l’hôtellerie. Ces deux secteurs représentent
près de la moitié des volumes en Espagne et quasiment la totalité au Portugal,
soutenus par le tourisme en hausse et la bonne santé de la demande intérieure.
Les bureaux connaissent eux aussi un rebond important par rapport à 2024, avec une hausse de 51% sur un an en Espagne. La logistique, quant à elle, après des années d’euphorie rentre un peu plus dans le rang. Les volumes de transactions sont en forte hausse sur les neuf premiers mois (≈ +50% en Espagne, ≈ +70% au Portugal), avec un volume espagnol proche de celui de la France — une configuration inédite.
Cette dynamique
s’explique en partie par la confiance des investisseurs, la prime de risque
perçue combinée à un coût de la dette compétitif dans la zone ibérique.
Ces éléments se
traduisent par plusieurs points clés :
• Des secteurs porteurs identifiés : hôtellerie, commerce
orienté services, bureaux bien situés dans les grandes métropoles régionales,
logistique liée au e-commerce et aux flux touristiques, mais aussi éducation et
santé, bénéficient directement des tendances démographiques et économiques à
l’œuvre.
• Une meilleure visibilité locative : la combinaison d’une
demande intérieure solide, de flux touristiques records et de politiques
publiques ciblées (logement, emploi, formation) offre un socle de visibilité
pour les investisseurs long terme, notamment via des baux fermes avec des
locataires bien ancrés localement.
• Un terrain de jeu cohérent pour les
stratégies européennes : pour des véhicules d’investissement immobilier
paneuropéens, la péninsule ibérique joue aujourd’hui le rôle de moteur de
performance complémentaire des marchés plus matures d’Europe du Nord.
Conclusion de Jean-François Chaury, Directeur Général d’Advenis REIM : « Aujourd’hui, les volumes de transactions en Espagne se situent à un niveau comparable à ceux observés en France, ce qui est inédit.… Est-ce la confiance des marchés financiers et le fait que la dette espagnole soit moins chère que la dette française en 2025, cela est fort probable. Nous restons par conséquent positifs à court et moyen terme sur la zone ibérique. Les fondamentaux macroéconomiques sont bien orientés, les politiques publiques mises en œuvre ces dernières années portent leurs fruits avec des résultats tangibles sur le marché immobilier, une dynamique qui se traduit par une reprise des volumes et une meilleure visibilité ».