La question n’est plus
idéologique.
Elle n’est même plus
sociologique.
Elle est devenue
strictement arithmétique.
Le point de vue de Nicolas
Jeffs, Agent immobilier, expert immobilier, expert bâtiment, diagnostiqueur et
auditeur énergétique*
Prenons un cas simple, ordinaire.
À Paris, un appartement
« moyen » mesure environ 55 m². Au prix du marché actuel, il se négocie entre
600 000 et 650 000 euros, frais inclus.
Même avec un apport
déjà très conséquent de 80 000 euros, il reste plus de 520 000 euros à
financer.
Aux conditions de
crédit actuelles, cela représente une mensualité proche de 3 000 euros,
assurance comprise.
Or, les règles
bancaires sont claires : pour être éligible, il faut justifier de 7 500 à 9 000
euros de revenus nets mensuels.
Et il ne s’agit pas ici
d’un bien d’exception.
Mais d’un logement
standard, dans une ville où l’on travaille, où l’on vit, où l’on s’installe.
Le décalage est
saisissant : le revenu médian d’un foyer parisien se situe autour de 3 300
euros nets par mois.
Autrement dit, il faut
aujourd’hui plus du double du revenu médian pour acheter un appartement moyen…
dans sa propre ville.
Paris a toujours été
une ville chère.
Mais jamais à ce point
déconnectée des revenus de ceux qui y travaillent.
Le travail ne permet
plus d’acheter de grandes surfaces, et parfois même plus d’acheter du tout.
Dans les faits, le
revenu n’est plus le critère décisif de l’accession à la propriété.
Ce sont désormais le
patrimoine existant et la situation familiale qui prévalent : héritage,
donation, aide parentale, transmission.
Autrement dit, l’accès
à la propriété à Paris repose de moins en moins sur ce que l’on gagne, et de
plus en plus sur ce que l’on possède ou sur ce que l’on reçoit.
Qui peut encore acheter
à Paris ?
Contrairement aux idées
reçues, les acheteurs parisiens ne sont pas seulement « mieux payés ». Ils
suivent le plus souvent des trajectoires très spécifiques :
• Ceux qui ont acheté tôt, parfois dès leur
arrivée à Paris il y a dix ou vingt ans ;
• Ceux qui bénéficient d’un apport familial
conséquent (héritage, donation, aide parentale) ;
• Ceux qui sont déjà propriétaires et
réinjectent une plus-value.
Les chiffres sont sans
appel :
40 à 50% des primo-accédants bénéficient aujourd’hui d’un soutien familial
significatif.
L’accès à la propriété
repose donc de plus en plus sur le patrimoine, et de moins en moins sur le
travail.
Acheter ou louer : un
non-sens économique ?
Autre paradoxe : à
surface équivalente, louer coûte souvent bien moins cher qu’acheter.
Un 55 m² se loue autour
de 1 800 à 2 200 euros, quand l’achat impose une charge mensuelle supérieure à
3 000 euros.
Sans apport massif,
l’achat devient non seulement inaccessible, mais parfois économiquement
irrationnel.
Faut-il être riche ?
Si être riche signifie
:
• Disposer de hauts revenus,
• Ou d’un capital familial,
• Ou d’une sécurité financière exceptionnelle,
Alors la réponse est
claire.
Oui, il faut
aujourd’hui être riche, ou aidé, pour devenir propriétaire à Paris.
Ce constat n’est ni un
slogan, ni une posture idéologique.
C’est le résultat d’une
équation simple entre prix, taux, règles bancaires et revenus réels.
La question n’est donc
plus individuelle.
Elle devient collective
:
Quelle ville
fabrique-t-on lorsque seuls certains peuvent y devenir propriétaires ?
Paris n’est pas devenue
inaccessible par accident.
Elle l’est devenue par
accumulation : hausse continue des prix, durcissement des règles de crédit,
stagnation des revenus réels.
À force de considérer
le logement comme un actif financier avant d’être un besoin fondamental, la
ville s’est progressivement refermée sur elle-même. Elle sélectionne désormais
ses propriétaires non pas sur leur projet de vie, mais sur leur capacité patrimoniale.
L’enjeu dépasse donc
largement la question de l’achat aujourd’hui.
Elle est de savoir qui
pourra encore s’installer, rester, transmettre demain.
Car une ville où l’on
peut travailler sans jamais pouvoir devenir propriétaire est une ville qui se
fragilise.
Une ville où l’ancrage
devient un privilège est une ville qui se délite.
Reste à décider si Paris doit être une ville habitée, ou une ville possédée.
*Nicolas Jeffs est également créateur de contenus et analyste indépendant du marché immobilier Il décrypte l’actualité immobilière, économique et réglementaire en reliant les décisions publiques à leurs effets concrets sur le terrain.