Le point de vue de Viagimmo, 1er Réseau de franchise spécialisé viager
En ce début d’année, le
modèle traditionnel de la location immobilière entre dans une zone de
turbulences alors même que le statut du bailleur privé revient sur le devant de
la scène dans le budget 2026. Alourdissement de la fiscalité, nouvelles normes
énergétiques ou encore instabilité juridique fragilisent l’équilibre économique
de la détention locative. Dans ce contexte, le démembrement apparaît plus que
jamais comme une solution patrimoniale sécurisée et affranchie des contraintes
propres à la location.
Un environnement
locatif devenu structurellement défavorable
Les réformes issues du
Projet de Loi de Financement de la Sécurité Sociale 2026, combinées à la loi
dite « Le Meur » et à l’extension de l’encadrement des loyers, et dernièrement
la création d’un nouveau statut de bailleur privé modifient en profondeur l’équation
économique de la location, notamment meublée.
La réduction des
abattements en location meublée non professionnelle, la hausse des prélèvements
sociaux, la complexité croissante du régime réel et le risque accru de
requalification fiscale pèsent lourdement sur les revenus nets des bailleurs. À
cela s’ajoutent les restrictions visant les meublés touristiques, désormais
soumis à autorisations, quotas et sanctions financières dissuasives.
Parallèlement, les
copropriétés disposent de leviers juridiques renforcés pour interdire la
location de courte durée, exposant les propriétaires à une perte soudaine de
revenus. Enfin, les obligations liées au diagnostic de performance énergétique,
les travaux de rénovation et l’encadrement des loyers créent un effet ciseau
durable sur les rendements locatifs.
Pour de nombreux
bailleurs, ces contraintes représentent non seulement un coût financier élevé,
mais aussi une charge administrative et mentale incompatible avec une retraite
sereine.
Le viager, une réponse
patrimoniale hors champ locatif
Face à cette pression
croissante, la vente en viager offre une alternative claire et sécurisante.
Elle permet de transformer un actif immobilier soumis aux aléas réglementaires
en une rente viagère régulière, éventuellement complétée par un capital initial,
tout en conservant, dans le cas du viager occupé, le droit d’usage de son
logement.
« Le viager se situe
totalement en dehors du champ des contraintes locatives. Il n’est soumis ni à
l’encadrement des loyers, ni aux obligations liées à la location ou au
diagnostic de performance énergétique, ni aux restrictions visant les meublés
touristiques. Il ne nécessite aucune gestion locative et supprime les risques
d’impayés. »
souligne Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo.
La fiscalité spécifique
applicable à la rente viagère, avec un abattement progressif dépendant de l’âge
du vendeur, renforce son attractivité comme outil de financement durable de la
retraite.
Nue-propriété : un
outil d’anticipation et de protection
La cession de la
nue-propriété constitue également une solution pertinente pour les
propriétaires souhaitant sécuriser leur patrimoine. Elle permet de percevoir un
capital immédiat tout en conservant l’usufruit, d’anticiper la transmission,
d’alléger l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière et de transférer à
l’acquéreur les aléas liés aux gros travaux (l'article 606 du code civil) et à
l’évolution réglementaire.
Dans un environnement
où la location devient incertaine et de plus en plus contraignante, ces
stratégies patrimoniales offrent une visibilité et une stabilité devenues
rares.
« Nous assistons à la
fin d’un cycle pour la location immobilière telle qu’elle a été pratiquée
pendant des décennies. Le viager n’est plus une solution marginale. Il répond
aujourd’hui de manière très concrète aux attentes des propriétaires et
investisseurs en matière de sécurité, de revenus et de simplicité. La création
du nouveau statut du bailleur privé dans le budget 2026 confirme la nécessité
du démembrement qui apporte une sécurité tant du côté des vendeurs que des
acquéreurs. », ajoute
Sophie Richard.
À l’heure où l’État, les collectivités locales et les copropriétés resserrent progressivement l’étau autour de la détention locative, le viager et la nue-propriété s’imposent comme de véritables outils de protection patrimoniale, adaptés aux nouveaux équilibres économiques et réglementaires.