L’année
2025 a été marquée par une certaine résilience du secteur immobilier
d’entreprise en France, malgré un environnement économique incertain et
chaotique au niveau diplomatique, tant au niveau national qu’international. Ce
contexte a freiné l’activité des agents économiques, qu’il s’agisse des
entreprises, des ménages ou des investisseurs. Toutefois, la conjoncture
monétaire redevenue favorable, avec une inflation modérée (+0,8%) et une légère
croissance du PIB (+0,9% en 2025), a soutenu les décisions immobilières des
entreprises, désormais attentives à l’optimisation de leurs locaux, ainsi que
celles des investisseurs, devenus particulièrement sélectifs quant à la
pertinence des actifs à acquérir.
Points Clés
1. Living sector : Résilience du marché
de l’investissement résidentiel (4,2 milliards d’euros investis en 2025) avec
un potentiel avéré pour les résidences étudiantes (1,5 milliard d’euros) et un
marché des résidences séniors en mutation.
2. Logistique & Data Center : Maintien du marché
logistique à la location (3,2 millions de m² placés) alors que l’offre
immédiate s’élève à 6,8 millions de m². Investissement direct en recul (3,5
milliards d’euros), du fait d’opérations non abouties (2,5 milliards d’euros).
3. Commerces : Amélioration générale des chiffres
d’affaires des enseignes avec une grande disparité selon les secteurs, vacance
commerciale en recul à Paris (5,8% mais seulement 4,5% pour les artères prime
soutenues par le secteur du luxe (30 ouvertures)) ; reprise des investissements
portés par les fonds et les investisseurs privés ciblant des pieds d’immeubles
haut de gamme.
4. Bureaux Ile-de-France : Érosion de la demande
placée (1,6 million de m² dont la moitié à Paris) et aggravation de la vacance
(6,2 millions de m²), premières corrections sur les valeurs locatives de
seconde main mais prime QCA au plus haut – Léger rebond de l’investissement (5,5
milliards d’euros) mais forte concentration géographique.
5. Perspectives 2026 : Optimisme modéré avec
des fondamentaux solides mais une sélectivité accrue - géographique ou de
format - pour le commerce.
2025, année des résidences étudiantes
La forte appétence des
investisseurs pour le secteur résidentiel a permis d’atteindre un volume
d’investissement de 4,2 milliards d’euros. Si le logement classique reste
limité en raison d’une offre réduite, le résidentiel opéré, principalement
estudiantin, a représenté 1,7 milliard d’euros grâce à la cession de deux méga
portefeuilles (France Campus et YouFirst). Le développement d’offres
résidentielles mieux adaptées au parcours des ménages et à des typologies
précises (build to rent, immeubles serviciels haut de gamme, etc.) devrait
soutenir les volumes en 2026.
Logistique et Data Centers : dynamique et sélectivité
Le marché locatif logistique s’est réactivé au 4ème trimestre, permettant de clôturer l’année 2025 sur un volume de demande placée de 3,2 millions de m², proche du niveau décennal, et une recomposition géographique favorisant les secteurs hors dorsale. La production neuve reprend également (1,1 million de m² mis en chantier par les investisseurs/promoteurs), avec une forte sélectivité géographique.
Du côté des investissements, plusieurs méga deals, estimés à 2,5 milliards d’euros, n’ont pas abouti en raison d’un écart sur le prix attendu, laissant le marché terminer 2025 avec 2,7 milliards d’euros engagés.
Le volume
d’opérations en exclusivité et le méga deal du portefeuille
Proudreed/Blackstone permettent d’aborder 2026 avec un optimisme raisonnable
quant aux volumes attendus.
Au cœur des enjeux de
souveraineté numérique, les data centers connaissent un développement important
(+33% de puissance mégawatt en 2024 et une projection de 500 unités en 2030),
aujourd’hui aux mains d’opérateurs et de fonds d’investissement hyper spécialisés.
Les appétits des investisseurs institutionnels sont réels mais peu
d’acquisitions sont aujourd’hui réalisées ; elles viendront dans un second
temps.
Commerces
Les chiffres d’affaires
des enseignes se sont améliorés de façon générale, bien que de grandes
disparités subsistent selon les segments considérés. À Paris, la vacance
commerciale recule à 5,8 %, avec seulement 4,5 % pour les artères prime,
soutenues notamment par le secteur du luxe (30 ouvertures sur les 198 recensées
en 2025). Cette raréfaction des surfaces de qualité soutient les valeurs
locatives des artères prime (Champs-Elysées et avenue Montaigne), ailleurs
elles se stabilisent. Les investissements reprennent (3 milliards d’euros, +12%
en un an), portés par les fonds et les investisseurs privés, ciblant
principalement des pieds d’immeubles haut de gamme à Paris. La reprise de la
collecte des SCPI et leur recentrage sur le compartiment commerces devraient,
entre autres, soutenir l’investissement en 2026, avec une activité plus
soutenue attendue sur les retail parks.
Bureaux Ile-de-France
Le marché des bureaux a
vu une érosion de la demande placée en 2025, avec une stabilisation des
pratiques de télétravail et une expression de la demande au plus juste des
besoins immédiats. La demande pour des bureaux neufs ou restructurés reste
forte, notamment à Paris et dans sa proximité. Cependant, le taux de vacance a
augmenté (11,2 % en moyenne en Ile-de-France), reflétant une offre immédiate
très nettement supérieure à la consommation dans une majorité de secteurs. Les
entreprises vont ainsi profiter d’un large choix pour leurs futures
implantations, alors que les propriétaires vont devoir faire preuve de
créativité et de souplesse pour assurer la commercialisation de leurs immeubles
vacants et emporter une adhésion locative. Les investisseurs restent toujours
prudents dans leurs acquisitions (6,2 millions d’euros dont 5,5 en
Ile-de-France) et ont massivement orienté leurs capitaux vers Paris QCA (53% du
volume francilien). Leur stratégie de création de valeurs les conduit davantage
vers des actifs Core+ voire value-add sous réserve d’ajustement de prix. Les
fonds d’investissement étrangers ont été particulièrement actifs en 2025 même
si les Français restent la 1ère puissance à l’acquisition. L’année 2026
apparait comme un moment propice pour cibler des opportunités value-add dans
des localisations prime, les valeurs ayant été suffisamment corrigées.
Perspectives 2026
Les perspectives pour
2026 sont à la fois optimistes et prudentes. Les fondamentaux économiques
restent solides et légèrement mieux orientés, mais la sélectivité géographique
sera déterminante tant sur le marché locatif que sur celui des capitaux. Les investisseurs
devraient privilégier les secteurs géographiques et les actifs immobiliers qui
ont su traverser l’année 2025 en démontrant leur résilience et leur robustesse.
Les intentions d’investissement sont orientées à la hausse et la France occupe
la 3ème place des localisations les plus recherchées. Dans ce contexte, le
marché de l’investissement en immobilier d’entreprise et de diversification
(résidentiel, hôtellerie et santé) pourrait ainsi se rapprocher des 23-25
milliards d’euros.
« Les marchés immobiliers français ont su montrer leur résilience en 2025, malgré un contexte économique mondial incertain et une séquence politique qui a paralysé les initiatives sur la fin d’année. Notre analyse révèle des opportunités significatives dans les secteurs résidentiel, logistique et commercial, avec une demande croissante pour des espaces de qualité et des investissements stratégiques. Nous restons optimistes quant aux perspectives pour 2026, avec des fondamentaux solides et une sélectivité géographique accrue », conclut Vincent Bollaert, CEO de Knight Frank France.