Entre l’idée d’investir
dans la pierre et la perception effective des premiers loyers, le parcours est
rarement linéaire. Des étapes doivent être respectées, dans l’ordre.
Tour d’horizon des
étapes clés pour bâtir un investissement cohérent et durable et conseils
pratiques par Rémi Gourrin, associé Walter France.
Dans le cadre d’un
projet immobilier, les décisions financières, les choix juridiques, la
fiscalité et la stratégie patrimoniale sont imbriqués. Avant de se lancer, il
est indispensable de comprendre la chronologie d’un projet immobilier et les
principaux points de vigilance.
> L’immobilier, un
levier patrimonial avant tout
L’investissement
immobilier séduit depuis longtemps les particuliers comme les dirigeants
d’entreprises. Il permet de constituer progressivement un patrimoine tangible,
de préparer sa retraite ou encore de sécuriser l’avenir de ses proches.
Contrairement à certaines idées reçues, il s’agit rarement d’une source de
revenus immédiate suffisante pour vivre exclusivement de ses loyers.
L’immobilier joue plutôt un rôle de complément, inscrit dans une stratégie de
long terme.
L’attrait est d’autant
plus fort que le marché a connu, ces dernières années, des phases de
valorisation importantes. Les investisseurs ayant acheté au bon moment ont
parfois bénéficié de plus-values significatives. Mais ces performances passées
ne doivent pas masquer la réalité : un investissement immobilier engage des
montants élevés, repose souvent sur l’endettement et nécessite des choix
structurants, notamment en matière juridique et fiscale. Rien ne doit être
improvisé.
> Du rêve à la
réalité : pourquoi veut-on acheter ?
Combien de projets
immobiliers naissent un dimanche après-midi, entre deux réflexions sur
l’avenir, la retraite ou les besoins futurs des enfants ? Un peu d’épargne, des
revenus réguliers et un climat économique rassurant suffisent parfois à
déclencher l’envie d’acheter.
Pourtant, entre cette
première impulsion et la mise en location effective du bien, le chemin est
long. Il est jalonné d’arbitrages complexes, de calculs parfois décourageants
et, dans certains cas, de déceptions. Avant même de chercher un bien, une question
essentielle s’impose : pourquoi investir ? Préparer sa retraite, diversifier
son patrimoine, générer des revenus complémentaires, transmettre ? Attention,
car un objectif flou conduit souvent à un projet mal calibré. Déclamer « Je
veux investir pour ma retraite » ne suffit pas. Il faut accepter, par exemple,
de s’endetter sur 15 ou 20 ans et d’en assumer les conséquences financières.
> Les prérequis
indispensables pour se lancer
Tout investissement
immobilier repose sur quelques fondamentaux. Les établissements financiers
attendent en priorité des revenus stables, une situation professionnelle
sécurisée et, le plus souvent, un apport personnel. À cela s’ajoute la
cohérence globale du projet.
Certains profils
atypiques – professionnels du bâtiment, investisseurs aguerris capables
d’acheter sous le prix du marché et de valoriser un bien – peuvent compenser un
apport limité. Mais ces situations restent l’exception. Dans la majorité des
cas, l’endettement constitue la clé de voûte du montage, et les garanties
bancaires classiques ne suffisent pas toujours sans une capacité financière
solide.
> Quel type de bien
choisir ?
Le futur investisseur
est rapidement confronté à une multitude d’options : logement individuel ou
collectif, immobilier résidentiel ou professionnel, location nue ou meublée,
saisonnière ou longue durée, sans oublier la localisation, le neuf, l’ancien ou
les programmes en VEFA (ventes en l’état futur d’achèvement) assortis
d’avantages fiscaux.
Cette diversité peut
dérouter. Le terme de « défiscalisation » est d’ailleurs souvent mal compris.
Il ne s’agit jamais d’un cadeau gratuit, mais d’un mécanisme incitatif assorti
de contraintes précises. Deux principes doivent guider le choix : rester fidèle
à son objectif initial et identifier une véritable opportunité, c’est-à-dire un
bien de qualité proposé à un prix cohérent avec le marché, voire légèrement
décoté.
> Chiffrer le projet
: une étape déterminante
La rentabilité d’un
investissement immobilier ne se résume jamais à une simple comparaison entre
loyers encaissés et mensualités de crédit. Une approche rigoureuse suppose de
recenser l’ensemble des flux financiers.
Des outils numériques
existent aujourd’hui pour centraliser les informations : données du bien,
charges, assurances, échéanciers d’emprunt, contacts utiles. Cette organisation
devient vite indispensable dès lors que l’on détient plusieurs biens.
Les loyers attendus : la première règle est
le réalisme. Le loyer doit être cohérent avec le marché local et tenir compte
des caractéristiques du logement. Il est prudent d’intégrer un taux de vacance
afin d’anticiper les périodes sans locataire ou les impayés.
Les charges courantes : taxe foncière,
assurances, charges de copropriété, réparations et entretien courant doivent
être intégrés dès le départ.
Les dépenses futures : sur le long terme,
aucun bien n’échappe aux travaux. Toiture, façade, équipements… Budgéter entre
2% et 10% de la valeur du bien sur une dizaine d’années constitue une
hypothèse raisonnable.
Le financement : les remboursements
d’emprunt représentent souvent la charge la plus lourde. Leur durée et leur
structure influencent fortement l’équilibre du projet.
> Fiscalité : un
paramètre trop souvent sous-estimé
La fiscalité
immobilière est l’un des éléments les plus impactants sur la rentabilité
réelle. Revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux,
ou imposition à l’impôt sur les sociétés selon la structure choisie : les
écarts sont considérables.
Dans certains cas, plus
de 40%, voire 50% des revenus peuvent être absorbés par l’impôt et les
contributions sociales. Cette réalité explique de nombreuses désillusions
lorsque la fiscalité n’a pas été intégrée dès la phase de réflexion.
> Choisir la bonne
structure juridique
Investir seul ou à
plusieurs, anticiper une transmission, optimiser la fiscalité : le choix de la
structure juridique découle directement des objectifs poursuivis. La SCI est un
outil efficace dans de nombreux cas, mais elle n’a de sens que si elle répond à
une logique patrimoniale précise. Créer une structure sans objectif clair
revient souvent à complexifier inutilement la gestion.
> Le rôle central du
financement bancaire
Une fois le projet
structuré, vient le temps de la négociation bancaire. Montant emprunté, durée,
taux, garanties, frais annexes : tout doit être anticipé. La banque analysera
surtout la capacité globale de remboursement et la cohérence financière du projet.
Même en cas
d’autofinancement apparent, la réflexion reste indispensable. Un projet
rentable sur le papier peut se révéler fragile s’il n’a pas été correctement
sécurisé.
Pour Rémi Gourrin : « L’investissement
immobilier est rarement totalement autofinancé par les loyers, en raison
notamment du poids de la fiscalité. Pour autant, il peut rester pertinent s’il
s’inscrit dans une stratégie patrimoniale claire, adaptée aux objectifs et à la
situation de l’investisseur. »
La clé réside dans l’anticipation, la cohérence et l’accompagnement. La pierre reste une valeur refuge, à condition d’en respecter les règles.