Permis de louer : les solutions de la FNAIM du Grand Paris pour mieux
lutter contre les marchands de sommeil.
Par
Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris
Créé par
la loi ALUR en 2014, le permis de louer avait pour objectif premier de lutter
contre les marchands de sommeil. 10 ans plus tard, force est de constater qu’il
est devenu avec le temps un dispositif contraignant pour tous les propriétaires
bailleurs de bonne foi. Sa lourdeur administrative annihile de nombreuses
velléités d’investissement, dans un moment au l’immobilier locatif est
essentiel pour répondre aux besoins de logements des Franciliens
Pourtant
le permis de louer a bien une vertu : il garantit aux locataires, comme le font
les professionnels, la qualité du logement qui leur est loué. Encore faut-il
que le bailleur accepte de se soumettre au dispositif, et que le maire affecte
des ressources pour courir après ceux qui s’en exonèrent, dont font partie, au
premier chef, les marchands de sommeil.
Pour
revenir à l’esprit de la loi et gagner en efficacité dans la lutte contre
l’insalubrité, la mise en application du permis de louer doit aujourd’hui être
ajustée.
Il faut
en premier lieu revoir l’organisation et les priorités des services municipaux
dédiés à cette activité. En effet, certaines villes d’Île-de-France imposent un
permis de louer sur l’ensemble de leur territoire, alors qu’elles ne devraient
l’appliquer qu’aux quartiers à risques, identifiés et cartographiés. De plus,
les propriétaires bailleurs de logements situés dans des immeubles de moins de
15 ans devraient, en toute logique, être exonérés de demande préalable de
permis de louer. Cette priorisation aurait pour effet de réduire le volume de
dossiers à traiter. Le temps gagné pourrait être consacré à des opérations de
contrôle de logements loués, là où le territoire en a le plus besoin, bien plus
susceptibles d’appartenir à des bailleurs qui espèrent passer à travers les
mailles du filet. Le permis de louer ne doit donc être imposé qu’aux
propriétaires bailleurs proposant un logement locatif dans ces zones à risques.
Les élus
locaux devraient également dispenser de toute demande d’autorisation préalable
de permis de louer les propriétaires bailleurs qui confient la location de leur
bien à des professionnels. Car, bien que tout le monde n’en ait pas conscience,
la détention de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet oblige les
professionnels à garantir la décence et la conformité réglementaire d’un
logement. Formés et experts, ils engagent leur responsabilité civile et pénale,
et disposent des garanties assurancielles.
Dans un
contexte d’appauvrissement inédit du parc locatif en Ile-de-France, les maires
et candidats devraient s’intéresser sérieusement à l’impact qu’a ce dispositif
sur les propriétaires bailleurs. Cette contrainte s’ajoute à tant d’autres, à
l’image de l’encadrement des loyers ou de l’obligation de performance
énergétique, etc. Cela finit par peser trop lourd sur les épaules de ceux qui
proposent, pourtant, le plus de logements locatifs aux Franciliens. Nous en
constatons chaque jour les effets : les bailleurs se détournent de la location
de longue durée, pour s’orienter vers la location saisonnière moins
contraignante, quand ils ne décident pas tout simplement de s’abstenir
d’investir dans l’immobilier.
Pour
inverser la tendance, les process du permis de louer doivent être assouplis. Le
délai accordé au maire pour statuer sur l’autorisation de mise en location est
aujourd’hui d’un mois. Quel candidat locataire peut attendre autant de temps
pour prendre un logement ? Car, concrètement, cela signifie que pendant un
mois, d’une part, le logement ne peut pas être loué à des ménages qui en ont
pourtant besoin rapidement, et d’autre part, que le propriétaire bailleur ne
percevra pas de loyer. Réduire ce délai à 15 jours serait utile à chacun.
La durée
de validité du permis de louer doit, elle aussi, faire l’objet d’ajustements.
Malgré une autorisation de mise en location accordée par le maire, le
propriétaire est contraint de déposer une nouvelle demande préalable à chaque
changement de locataire, même s’il intervient dans un délai de moins de 2 ans.
Un véritable frein pour les petites surfaces, qui, généralement destinées aux
étudiants et à ceux qui démarrent dans la vie, ont des cycles de rotation
beaucoup plus courts. Il serait donc pertinent d’étendre la durée de validité à
3 ans, puisqu’il est difficile à croire qu’un logement peut devenir indécent
sur une telle période, et d’abroger l’obligation de demande préalable à chaque
nouveau locataire.
Enfin, le
nombre de documents requis dans le cadre de la demande préalable doit être
rationnalisé. Certaines communes réclament, en vrac, le projet de bail, le
nombre d’occupants, la taille des fenêtres, des rapports photographiques, et
même des visites, etc. Ce qui allonge inexorablement le temps de constitution
du dossier par le bailleur, et le temps de vérification par les services
municipaux. En toute cohérence, seuls le CERFA et les diagnostics techniques
sont légitimes, les autres informations devraient être réclamées au cas par
cas, lors de demandes problématiques ou suspectes.
Aujourd’hui, en raison de la complexité de la procédure et de la perte de revenus locatifs, le permis de louer constitue un véritable frein pour les propriétaires bailleurs. Il doit être allégé. La FNAIM du Grand Paris invite les élus et candidats d’Ile-de-France à s’appuyer sur les professionnels de l’immobilier, tiers de confiance, qui représentent la location d’un logement sur deux en Ile-de-France, et garantissent déjà l’accès à des logements sécurisés, décents et conformes avec la réglementation. Cette coopération allègera les charges supportées par les communes, qui pourront enfin se concentrer sur les bailleurs qui pensent pouvoir s’exonérer des règles.