Municipales 2026 en Île-de-France - Partie 3, par Olivier Princivalle, président de la FNAIM
du Grand Paris.
Les maires de Paris et
d’Île-de-France qui seront élu(e)s au mois de mars vont être confrontés à une
situation catastrophique en matière de logements. Seul(e) celui ou celle qui
est convaincu qu’un maire bâtisseur est un maire vainqueur pourra nous sortir
de ce marasme !
Et il lui faudra agir
sur tous les fronts pour y parvenir : construire davantage, faire baisser les
prix, favoriser l’accession à la propriété, et pratiquer une fiscalité plus
juste.
Face à l’effondrement
des mises en chantier, construire devient un devoir politique
En Île-de-France, les
mises en chantier ont chuté de 59 500 à 40 800 entre 2022 et 2025, alors que
nous devons produire 80 000 logements neufs par an pour répondre au besoin. Les
prochains maires franciliens n’ont pas le choix, ils vont devoir construire
plus. Pour pallier le manque de foncier, nous les encourageons à multiplier les
projets de construction de la ville sur la ville. Surélevez les bâtiments,
investissez l’espace aérien en construisant au-dessus du périphérique ou des
voies ferroviaires, mobilisez les friches ! Cela accroît sans doute la
complexité technique, mais les promoteurs savent relever les défis. Faites-leur
confiance ! Certains bâtiments ou terrains municipaux, peu occupés ou
sous-exploités, pourraient aussi être optimisés par les promoteurs.
Il ne faut plus
sacrifier de projets à fort potentiel sur l’autel d’un ZAN interprété de façon
trop stricte. Il est vrai que dans les hypercentres, intégrer aux nouvelles
constructions 30 % de surface de pleine terre obère économiquement toute
opération de construction. Mais cela peut être compensé, n’en faites pas un
frein ! Demandez aux promoteurs d’aménager leur opération pour intégrer ces 30%
autrement, par exemple en installant une toiture végétalisée, ou en aménageant
des espaces verts ailleurs dans la ville. Il est possible de concilier ZAN et
densification à condition d’avoir une vision objective et globale.
Enfin, il faut aussi
faciliter l’exécution des projets en allégeant les lourdeurs administratives et
en accélérant les délais d’instruction, tant pour les opérations neuves que
pour les rénovations énergétiques. L’urgence de l’accès au logement nécessite
d’abandonner la technocratie excessive qui dissuade les projets.
Sans investisseurs et
sans accédants, pas de logements pour tous
Depuis la fin du Pinel,
les investisseurs immobiliers particuliers ont déserté. Le dispositif Jeanbrun
va sans doute restaurer légèrement la confiance perdue au cours de ces deux
quinquennats, mais cela ne suffira pas à inverser la tendance en Île-de-France.
Il faut agir sur les
prix, et en premier lieu réparer une injustice, en alignant les prix de vente
aux bailleurs sociaux sur ceux pratiqués pour les autres acheteurs. Car
aujourd’hui, pour vendre aux bailleurs sociaux, les promoteurs doivent baisser
leurs prix. Et pour récupérer ce manque à gagner, ils vendent plus chers aux
particuliers. Au-delà de faire payer le prix fort aux ménages, cette pratique
génère mécaniquement une augmentation de la valeur des biens et donc des
loyers. Si les finances des bailleurs sociaux ne suffisent pas pour créer du
logement social, il leur est toujours possible de vendre une partie de leur
parc à des locataires occupants. Ce n’est qu’en favorisant l’investissement
immobilier et l’accession à la propriété que nous pourrons aider les dizaines
de milliers de familles franciliennes à trouver le logement dont elles ont
besoin.
D’ailleurs, pour
favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes, il faut également
revoir le Bail Réel Solidaire (BRS). Ce dispositif permet à un ménage
d’acquérir la propriété des murs et de louer le foncier en payant une redevance
mensuelle à un organisme de foncier solidaire qui, lui, en a la propriété. Il
vaudrait mieux qu’en échange de ce versement mensuel le particulier acquiert
petit à petit la propriété du foncier, sur la base de 2% par an par exemple.
Le BRS deviendrait ainsi l’APS, l’accession à la propriété solidaire. En cas de
vente du logement par le particulier, le prix inclurait la quote-part de
propriété qu’il aura acquise avec le temps. Ce système reflèterait davantage
notre appétence historique pour la pierre.
Taxer moins pour
augmenter l’offre : la fiscalité doit redevenir un levier
Depuis la suppression
de la taxe d’habitation, qui était également imposée aux locataires, la taxe
foncière est devenue le seul levier fiscal à la main des collectivités locales.
Ce qui signifie que seuls les propriétaires participent au financement des infrastructures
locales. Une totale injustice, d’autant qu’elle a bondi de 60 % en 2 ans à
Paris.
Pour attirer de
nouveaux investisseurs immobiliers et donc fluidifier l’accès au logement, il
conviendrait d’exonérer les nouveaux propriétaires bailleurs, pendant 2 ans
dans l’ancien, et pendant 3 ans dans le neuf. L’afflux d’investisseurs
contribuera à faire sortir de terre davantage de programmes résidentiels, et
génèrera, sur le long terme, plus de recettes fiscales.
Enfin, pour encourager massivement la rénovation énergétique en Île-de-France, les maires pourraient également exonérer de taxe foncière les propriétaires bailleurs vertueux, qui investissent dans des travaux de performance énergétique, comme le fait la Ville de Paris.