Extrait de l’étude « Le financement de
l'habitat en 2025 » publiée par l’Autorité de contrôle prudentiel et de
résolution (ACPR).
En 2025, le marché
français du crédit à l’habitat s’inscrit dans une phase de normalisation
caractérisée par un redressement de la production, tout en demeurant encadré
par des critères d’octroi prudents
En 2025, le marché français du crédit à l’habitat s’inscrit dans une phase de normalisation après la réduction des taux d’intérêt amorcée mi-2024. Une stabilisation progressive des conditions financières est observée. Les taux d’intérêt ont cessé leur décrue à la mi 2025 pour s’établir à une moyenne de 3,08 % en décembre, avant une légère remontée début 2026. Dans ce contexte, l’activité immobilière se redresse progressivement en 2025 : les transactions dans l’ancien progressent de 12,5 % sur un an tandis que les prix se stabilisent et affichent une légère hausse annuelle de +1,0 %. On observe toutefois une inflexion du marché au premier trimestre 2026, avec une stabilisation des volumes de transactions (+0,1 % par rapport au premier trimestre 2025) et un léger recul des prix (-0,7 % par rapport au premier trimestre 2025).
Cette amélioration du
contexte macro-financier a soutenu la production de crédits en 2025. Celle-ci atteint 171,3
Md€ sur l’année, en hausse de +29,3 %, et s’accompagne d’une reprise de la
croissance des encours à partir du second semestre 2025 qui atteignent 1 285
Md€ fin 2025. Au premier trimestre 2026, la production de nouveaux crédits affiche
une croissance plus modérée (+3 % par rapport au premier trimestre 2025).
La structure de la
production traduit la normalisation des conditions de marché en 2025 :
• La part des renégociations recule à 14,4 % en
moyenne annuelle (-2,6 pp sur un an), tandis que la production hors
renégociations progresse fortement (+33,2 %).
• La composition de la demande évolue avec une
hausse de la part des primo-accédants (à 43,7 %, +3,1 pp sur un an) et un repli
de l’investissement locatif (à 12,0 %, -3 pp sur un an), dans un environnement
de taux moins incitatif pour ce segment.
• La production reste très majoritairement
orientée vers l’ancien (77,6 %).
• La part des prêts relais diminue à 6,4 %
(-0,6 pp) dans un marché devenu plus fluide.
• Rapportée au PIB, la production atteint 7,1 %
(+1,6 pp sur un an), illustrant le redressement de l’activité.
• Le marché reste concentré sur les banques de
réseaux mutualistes qui représentent plus de 80 % des encours.
Les caractéristiques
des crédits octroyés en 2025 montrent une légère détente des conditions
d’octroi.
Le montant du crédit à l’octroi moyen augmente (+5,8 % sur un an) pour
atteindre 193 948 €.
La maturité moyenne à l’octroi (22,4 ans) et la maturité résiduelle des encours de crédits à l’habitat
(16,4 ans) restent élevées. Le taux d’effort moyen est stable (30,4 %) et le taux d’endettement augmente marginalement à 4,5 années de revenus. En parallèle, la LTV moyenne à l’octroi (à 79,9 %, +2,1 pp sur
1 an) et en cours de vie (à 67,5 %, +0,8 pp sur un an)
sont orientées à la hausse.
Ces évolutions ne
remettent pas en cause les fondamentaux qui demeurent solides : prépondérance des
prêts à taux fixe (près de 99,6 % de la production en 2025), recours
majoritaire à des sûretés et garanties (97,4 % de l’encours), politique
d’octroi reposant sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur et
encadrement du taux d’effort à l’octroi par la norme HCSF qui limitent les
effets procycliques liés aux prix immobiliers. Néanmoins, les marges brutes à
l’octroi demeurent limitées.
Le respect de la norme
HCSF constitue un facteur clé de résilience du marché. En 2025, la dynamique
de la production ne s’est pas accompagnée d’un relâchement significatif des
critères d’octroi. La part des prêts excédant 35 % de taux d’effort reste
contenue à 16,2 %, très inférieure aux niveaux antérieurs (27,9 % en 2020), et
la part des durées de prêt à l’octroi supérieures à 25 ans, demeurent limitées
(7,0 %, -0,5 pp sur un an).
L’utilisation de la marge de flexibilité est en hausse mais demeure
inférieure au plafond autorisé de 20 % de la production (à 16,6 % en moyenne en
2025, +1 pp sur un an).
Le risque de crédit augmente légèrement mais demeure contenu, reflétant la solidité du modèle français de financement de l’habitat. Les passages en défaut augmentent modérément et atteignent 0,62 % des encours sains. Le taux d’encours de niveau 3 IFRS 9 reste faible à 1,2 % (+0,1 pp sur un an). La part des expositions en niveau 2 diminue à 9 % (-0,9 pp). Le coût du risque reste très limité : 0,03 % des encours en 2025 contre 0,02 % en 2024. Les niveaux de provisionnement des prêts à l’habitat en défaut, bien qu’en baisse sur un an à 23 %, demeurent élevés au regard des standards européens. Le taux de pondération mesuré par les modèles internes est stable.