Malgré
un contexte géopolitique assombri par le conflit au Moyen-Orient et des taux
obligataires en hausse, le résidentiel en bloc affiche un volume
d'investissement de 866 millions d'euros, en hausse de 33 % sur un an, à
contre-courant de l'immobilier d'entreprise qui a chuté de 45 %.
Le résidentiel
confirme ainsi son statut de valeur refuge.
Un contexte macroéconomique sous tension, mais une France relativement
épargnée
Face à la guerre au Moyen-Orient déclenchée le 28 février et au blocage
du détroit d'Ormuz, les prévisions économiques ont été revues à la baisse dans
l'ensemble de la Zone Euro. La France, grâce à son mix énergétique, devrait
toutefois limiter l'impact à -0,1 point de PIB et afficher une croissance de
+0,9 %, supérieure à l'Allemagne (+0,6 %) et à l'Italie (+0,5 %). Néanmoins, le
taux OAT français a atteint 3,8 % à fin mars, son plus haut niveau depuis 15
ans, dans un mouvement de remontée des taux obligataires partagé par l'ensemble
des économies occidentales.
Le résidentiel en bloc, une résilience qui ne se dément pas
Au 1er trimestre 2026, l'investissement en résidentiel en bloc a atteint 866 millions d'euros, soit une hausse de 33 % sur un an, alors même que l'immobilier d'entreprise a reculé de 45 %. Ce dynamisme s'observe également dans le marché des particuliers, avec des ventes dans l'ancien en hausse de
11
% à fin février (source : Notaires de France), bien que dans une moindre
mesure.
Le résidentiel classique affiche un volume de 580 M€, stable sur un an,
soutenu par la plus grande transaction du trimestre : l'acquisition du 29 rue
de Sèvres / 48 boulevard Raspail par un family office et la Générale
Continentale Investissement (GCI) pour 233 M€ auprès de la Banque de France.
Cette opération illustre la capacité des grandes fortunes à mobiliser des
capitaux importants dans une logique de détention patrimoniale de biens
d’exception, en profitant du retrait temporaire de certains acteurs traditionnels.
Les résidences étudiantes, locomotive du marché
Le résidentiel opéré poursuit son ascension, avec un volume
d'investissement de 279 M€, soit le double d'il y a un an. Ce segment est très
majoritairement porté par les résidences services étudiants (RSE), qui ont
concentré 230 M€ via 6 transactions, dont 5 en Île-de-France. The Boost
Society, en fort développement, a signé à elle seule 3 VEFA de résidences
étudiantes à Bagnolet, Montigny-le-Bretonneux et Palaiseau pour un montant
total de 132 M€. Invesco, DeA Capital et la Banque des Territoires ont également
acquis une résidence de 250 lits dans le 13e arrondissement de Paris pour
environ 60 M€.
Les VEFA en bloc ont d'ailleurs progressé de 46 % sur un an, avec 219 M€
engagés, quasi-exclusivement portés par les RSE (94 %). Ce résultat tranche
avec le marché de la promotion aux particuliers, en recul de 14,3 % (source :
FPI). L'attractivité des RSE repose sur des fondamentaux solides : la France
est le 1er marché étudiant en Europe avec près de 3 millions d'étudiants, un
taux de couverture du parc privé limité à 8 %, et des taux d'occupation de 85 à
95 % dans les principales métropoles. Depuis 2020, plus de 2,5 milliards
d'euros ont déjà été investis dans ce segment.
Fonds d'investissement et investisseurs privés en tête
Les fonds d'investissement et les investisseurs privés se partagent la
tête du classement, avec chacun 38 % des volumes investis. Les fonds
d'investissement ont particulièrement ciblé les RSE, qui ont représenté 69 % de
leurs engagements, avec des acteurs français et internationaux (The Boost
Society / AXA IM Alts, Invesco / DeA Capital, Uxco Group / Brookfield AM). Les
investisseurs privés ont quant à eux marqué le trimestre à travers
l'acquisition du 29 rue de Sèvres. Les structures publiques françaises, portées
notamment par les opérations de préemption de la Ville de Paris, ont représenté
14 % des volumes.
Perspectives : un signal politique positif, mais un avenir conditionné
au contexte macroéconomique
L'adoption du plan « Relance Logement » et du dispositif Jeanbrun dans la Loi de Finances 2026 envoie un signal favorable au secteur, en visant 400 000 logements construits par an d'ici 2030 et en mobilisant 500 millions d'euros supplémentaires pour le logement social. Le programme AGiLE, doté de
5
milliards d'euros, vise par ailleurs la création de 75 000 logements étudiants
d'ici 2030. Ces mesures réglementaires et fiscales sont bienvenues, mais les
RSE ne pourront à elles seules garantir un retour de l'activité globale des
VEFA en bloc à ses niveaux historiques. Celle-ci restera tributaire d'une
relance de la promotion immobilière, conditionnée à un règlement du conflit au
Moyen-Orient permettant un recul des coûts de l'énergie et une baisse des taux.
« Le résidentiel en bloc s'impose plus que jamais comme une valeur refuge dans un contexte géopolitique et macroéconomique incertain. La dynamique portée par les résidences étudiantes, combinée aux nouvelles incitations fiscales du dispositif Jeanbrun, offre des perspectives solides pour les investisseurs. Toutefois, la pérennité de cette dynamique dépendra de la capacité du marché à surmonter les contraintes liées à la production neuve et à l'évolution des taux. » conclut Chrystèle Villotte, Directrice Capital Markets Living & Care de Knight Frank France.