Dans un contexte de transformation rapide du
secteur logistique, Cushman & Wakefield publie une nouvelle étude intitulée
« Cycle de vie de l’entrepôt logistique : piloter la valeur sur la durée ».
Cette analyse met en lumière les mutations structurelles du parc logistique
français et les enjeux liés à l’obsolescence des actifs.
L’entrepôt logistique s’impose aujourd’hui comme un actif stratégique, à la fois outil industriel pour les utilisateurs et actif immobilier de long terme pour les investisseurs. Porté par la croissance du
e-commerce, les évolutions réglementaires et les exigences
environnementales, le secteur connaît une montée en gamme rapide des standards
techniques et ESG.
La demande actuelle
privilégie des entrepôts modernes, standardisés et durables : surfaces
comprises entre 15 000 et 40 000 m², hauteur sous plafond minimale de 12
mètres, certifications environnementales, éclairage LED, panneaux
photovoltaïques et accès autoroutiers. Dans ce contexte, une partie du parc
existant apparaît en décalage avec les attentes du marché.
Selon Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France, Cushman & Wakefield :
« Le parc
logistique français entre aujourd’hui dans une phase charnière : la montée en
gamme rapide des exigences techniques, environnementales et réglementaires crée
un écart croissant avec une partie du stock existant. Comprendre et anticiper
ces dynamiques d’obsolescence est devenu essentiel pour orienter les stratégies
immobilières et maintenir la compétitivité des actifs. »
Au moins 17 % du parc
logistique français est antérieur à 2000, et près de la moitié des surfaces a
été construite entre 2000 et 2019, un gisement de bâtiments potentiellement
exposés à des mises à niveau. Dans le même temps, la demande plébiscite les entrepôts
neufs et très standardisés : en 2025, la 1ère main concentre 58 % du volume
placé, mais la 2ème main reste une alternative nécessaire : 77 % des
transactions de 2ème main ont porté sur des entrepôts de classe A.
L’obsolescence d’un
entrepôt ne résulte quasiment jamais d’un facteur isolé : l’étude décompose ce
phénomène en cinq formes distinctes, qui en convergeant mènent à une
inadéquation :
• Structurelle : hauteur sous plafond
insuffisante, trame inadaptée, dallage et quais non conformes.
• Technique : incapacité d’intégrer des solutions
d’automatisation (robots, AGV, convoyeurs), réseaux électriques et IT
sous-dimensionnés.
• Réglementaire : non-conformité ICPE,
sécurité incendie, RE2020. Risque le plus aigu pour la continuité
d’exploitation, pouvant conduire à la fermeture du site.
• Géographique : desserte dégradée,
éloignement des bassins de consommation et d’emploi, absence d’accès
multimodal.
• Économique : résultante des quatre
formes précédentes. Coûts de maintenance et d’énergie en hausse, valeur
locative orientée à la baisse, vacance croissante.
L’obsolescence impacte
directement les parties prenantes : surcoûts opérationnels et risques
réglementaires pour les utilisateurs ; érosion de la liquidité, pression CAPEX
et exposition ESG pour les investisseurs.
Trois leviers pour
piloter la valeur sur la durée
L’étude met en évidence
trois stratégies complémentaires pour les propriétaires et utilisateurs
d’actifs logistiques :
• Anticiper : concevoir des bâtiments évolutifs,
standardisés et certifiés, en intégrant les contraintes ESG dès la conception ;
prévoir des réserves de puissance, de modularité et de flexibilité compatibles
avec les évolutions futures.
• Pérenniser : entretenir, maintenir
et upgrader en continu. Avec un suivi adéquat, la durée de vie d’un entrepôt
peut désormais atteindre 50 à 80 ans.
• Transformer : en fin de cycle,
arbitrer entre rénovation/restructuration, démolition/reconstruction ou
réaffectation selon la localisation, le potentiel foncier et une analyse
ROI/TRI approfondie.
Kevin Maltkorn, Head of
Logistics Asset Services France, Cushman & Wakefield, souligne : « Les points
d’obsolescence rédhibitoires relèvent d’une localisation inadaptée ou de mises
à niveau bloquées techniquement et/ou financièrement. Un entrepôt bénéficiant
d’un suivi adéquat peut voir sa durée de vie prolongée de façon significative.
»
Trois retours
d’expérience illustratifs
L’étude s’appuie sur
trois témoignages opérationnels :
• BARJANE illustre la stratégie d’anticipation
:
conception bioclimatique, réserve foncière sur chaque opération, certifications
de haut niveau et installation photovoltaïque intégrée.
• PANATTONI décrit le redéveloppement du site
d’Ormes
(45) : démolition d’entrepôts des années 1970 et reconstruction en deux phases
de 60 000 m² aux standards actuels.
• LOGICOR présente le projet RISE sur le parc
Garonor à Aulnay-sous-Bois (93) : densification d’un site de 65 hectares via des
bâtiments multi-niveaux, visant la certification BREEAM Outstanding.
Conclusion de Romain Nicolle, Head of Logistics CMG France, Cushman & Wakefield : « Il ne s’agit plus seulement de construire des entrepôts performants, mais de maîtriser leur cycle de vie dans une logique de création de valeur durable. La convergence des attentes des utilisateurs et des investisseurs ouvre la voie à une stratégie proactive, où la capacité à anticiper et à adapter l’actif devient un différenciateur majeur dans un marché plus sélectif. »