À l’occasion de la publication de la 20ème édition du Wealth Report, Knight Frank met en lumière les grandes tendances qui structurent aujourd’hui les stratégies immobilières des grandes fortunes à travers le monde.
Dans un
environnement économique marqué par des incertitudes géopolitiques et une
croissance plus modérée, les Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI**)
affichent une capacité d’adaptation et une sélectivité croissante dans leurs
choix d’allocation d’actifs.
Points clés
• Une croissance soutenue des
grandes fortunes mondiales, avec une progression plus rapide que le PIB et une
augmentation attendue de près de +33 % des UHNWI d’ici 2031, confirmant la
solidité de la création de richesse.
• Des stratégies d’investissement
de plus en plus globales et sophistiquées, marquées par une forte mobilité
géographique des investisseurs et le développement du multi ancrage pour capter
opportunités, réseaux d’informations et talents.
• Un secteur immobilier, qui
reste un pilier central de l’allocation patrimoniale, représentant une part
significative des portefeuilles (~21 %) et bénéficiant de son statut d’actif
tangible et résilient dans un environnement incertain.
• Une sélectivité accrue des
investissements (« flight to quality »), avec une préférence pour les actifs
prime et les secteurs portés par des fondamentaux structurels solides (data
centers, résidentiel et logistique).
• Une montée en puissance des
capitaux privés, de plus en plus présents sur l’ensemble des classes d’actifs
immobiliers (hôtellerie, résidentiel en bloc ou encore commerces), contribuant
à la transformation des marchés et à l’émergence de nouveaux formats d’investissement.
Une croissance structurelle des grandes fortunes mondiales
Le nombre d’individus disposant de plus de 30 millions de dollars
d’actifs (UHNWI) continue de progresser à un rythme soutenu, supérieur à celui
de l’économie mondiale (+5,3 % par an entre 2021 et 2026). Il atteint ainsi
plus de 713 000 personnes en 2026 et pourrait approcher le million à horizon
2031. Cette dynamique confirme la solidité des fondamentaux de la création de
richesse à l’échelle mondiale, portée notamment par l’Amérique du Nord, qui
concentre, à elle seule, 37 % de cette population, mais aussi par
l’Asie-Pacifique et le Moyen-Orient, dont la croissance s’accélère.
Au-delà de leur progression, ces fortunes se caractérisent par une
mobilité accrue et une diversification géographique stratégique, avec une
tendance à s’implanter dans plusieurs lieux géographiques afin d’accéder aux
meilleures opportunités d’investissement, aux réseaux d’informations et aux
collaborateurs les plus talentueux à l’échelle globale.
L’immobilier, pilier central de l’allocation patrimoniale
Dans ce contexte, l’immobilier continue de s’imposer comme une classe
d’actifs incontournable. Les grandes fortunes détiennent plusieurs biens
immobiliers et consacrent environ 21 % de leur patrimoine à l’immobilier
d’investissement. Au-delà de son rôle financier, l’immobilier est perçu comme
un actif tangible et sécurisé, particulièrement recherché dans les périodes
d’incertitude. Cette appétence se traduit également par le développement de
stratégies de co-investissement, permettant de mutualiser les risques et
d’accéder à des opérations de plus grande envergure.
Une sélectivité accrue des stratégies d’investissement
Face à un environnement plus contraint en capitaux, les investisseurs
privés privilégient désormais une approche sélective, orientée vers des actifs
soutenus par des fondamentaux structurels solides.
Parmi les secteurs les plus recherchés figurent notamment les data
centers et les infrastructures énergétiques, portés par l’essor de
l’intelligence artificielle, le résidentiel, soutenu par des dynamiques
démographiques durables, et la logistique, renforcée par les enjeux de
résilience des chaînes d’approvisionnement. Dans l’immobilier traditionnel,
cette évolution se traduit par un phénomène de « flight to quality », au profit
des actifs prime, mieux localisés et offrant des performances durables, tandis que
les actifs secondaires font face à une pression accrue.
Résidentiel haut de gamme : des dynamiques différenciées mais
résilientes
Le segment résidentiel prime affiche une croissance de ses prix
d’acquisition de +3,2 % à l’échelle mondiale en 2025, avec une accélération
notable en Europe (de +2,6% en 2024 à 3,3% en 2025) et une surperformance des
marchés liés aux résidences de loisirs, notamment dans les Alpes. En France, la
progression des prix du résidentiel haut de gamme atteint +3,5 % en 2025,
portée par la vitalité des marchés de villégiature et la résilience de Paris
(+1,3%). La capitale française confirme ainsi son statut de valeur refuge, avec
une clientèle majoritairement internationale – représentant environ 75 % des
acquéreurs – et une diversification des profils d’investisseurs, marquée
notamment par la montée en puissance des acheteurs du Moyen-Orient et le retour
des fortunes asiatiques. Parmi les villes monde, Paris présente la meilleure
progression des prix de son segment haut de gamme (+0,8% pour New York et -4,7%
pour Londres).
Les stations alpines françaises mais aussi les destinations de la Côte
d’Azur affichent une croissance de prix de l’ordre de 4,6% et 2,5% ; la rareté
des produits ombine à une montée en gamme généralisée explique ce phénomène.
S’agissant des Alpes, le changement climatique et l’évolution des modes de vie
modifient en profondeur la vision des investisseurs privés qui considèrent
désormais ces destinations comme des alternatives pertinentes pour une
occupation à plein temps.
Une montée en puissance des capitaux privés
Le rôle des capitaux privés dans l’immobilier ne cesse de se renforcer,
en particulier sur le segment résidentiel en bloc, où plus de 2,2 milliards
d’euros ont été investis en France entre 2021 et 2025. Ces investisseurs
privilégient des opérations de taille intermédiaire et contribuent à faire
évoluer le marché vers des formats plus diversifiés, intégrant notamment des
résidences services, du coliving ou encore des concepts « branded » (résidences
de marque haut de gamme), un produit en phase de développement en France.
Plus largement, leur agilité et leur capacité à se iquidsce rapidement sur des opportunités renforcent leur poids dans l’ensemble des classes d’actifs, du résidentiel à l’hôtellerie en passant par le commerce.
En immobilier d’entreprise, le poids des capitaux privés a été multiplié par deux en 5 ans pour atteindre
22% des volumes investis en 2025 en commerces et 44% en
hôtellerie. Les perspectives à court et moyen terme sont porteuses pour les
capitaux privés alors que les taux obligataires et ceux de financement sont
orientés à la hausse : leur iquidsceon des fondamentaux des classes d’actifs
immobiliers les plus plébiscités leur permet d’identifier les opportunités les
plus intéressantes dans un panel croissant de géographies. Les grandes fortunes
devraient donc continuer d’animer le marché de l’investissement immobilier
direct en 2026 et 2027.
« Cette 20ème iquids du Wealth Report met en iquids une évolution majeure des iquidsce des grandes fortunes : plus globales, plus sélectives et de plus en plus iquidsce. Dans ce iquids, l’immobilier s’impose plus que jamais comme un pilier de diversification et de sécurisation des patrimoines, avec une iquidsce iquids pour les actifs prime et les iquids les plus iquids et internationalisés, à l’image de Paris. » souligne Magali Marton, directrice du département Études & Recherche de Knight Frank.
** Individus disposant de plus de 30 millions de dollars d’actifs (UHNWI).