Alors que
les taux de crédit immobilier repartent à la hausse depuis le début de l’année,
CAFPI démontre par les chiffres que le taux d'usure*, inadapté au rythme actuel
du marché, pourrait bloquer jusqu'à 20 % des dossiers de financement d'ici
mai-juin 2026. Une situation qui rappelle à certains égards la crise de
2022-2023.
Un décalage qui se
creuse rapidement
Sur la base de plus de
6 000 dossiers de crédits immobiliers signés au 1er trimestre 2026, CAFPI a
modélisé l'impact d’une remontée des taux sur le TAEG selon deux scénarios :
• Scénario actuel (+20 points de base
par rapport au T1 2026) : 14 % des dossiers sont d'ores et déjà bloqués
par le taux d'usure ;
• Scénario à horizon mai-juin (+40 points de
base) :
jusqu'à 20 % des dossiers pourraient être refusés.
Ce second scénario,
encore théorique début avril, semble se rapprocher : les remontées de barèmes
bancaires observées en cours de mois de +10 à +20 points de base
supplémentaires.
« Le taux d'usure, 4,48
% pour les prêts de 10 à 20 ans et 5,19 % au-delà de 20 ans depuis le 1er
avril, est aujourd'hui en décalage avec la réalité des taux pratiqués. Sans
réactivité dans son ajustement, il devient un facteur de blocage massif », explique Laura
Martino, Directrice des Partenariats bancaires chez CAFPI.
Trois profils
particulièrement exposés
1/ Les ménages les plus
solvables
Paradoxalement, ce sont
souvent les emprunteurs qui remboursent sur moins de 20 ans qui pâtissent le
plus de cette mécanique : 59 % de leurs dossiers sont bloqués dans le scénario
actuel, et jusqu'à 70% à horizon mai-juin. Pour passer sous le seuil d'usure,
certains pourraient être contraints d'allonger artificiellement la durée de
leur prêt, au prix d'un surcoût considérable : un prêt de 250 000 € à 3,5%
génère environ 70 000 € d'intérêts sur 20 ans, contre 120 000 € sur 25 ans.
2/ Les primo-accédants,
ménages modestes et emprunteurs en zones rurales
Sur les petits montants
(inférieurs à 100 000 €), 36 % des dossiers sont déjà bloqués, un chiffre qui
pourrait atteindre 47 % à court terme. Les emprunteurs bénéficiant de prêts
aidés (PTZ, prêts bonifiés) sont particulièrement vulnérables : le taux d'usure
étant calculé ligne de crédit par ligne de crédit, et non sur l'ensemble du
projet, le poids des frais fixes est mécaniquement amplifié, conduisant à des
refus injustifiés au regard de la solvabilité réelle des ménages.
3/ Les emprunteurs de
plus de 45 ans
27 % de leurs dossiers
sont actuellement bloqués, et ce taux pourrait monter à 46 % dans les
prochaines semaines. En cause : le coût de l'assurance emprunteur, qui augmente
avec l'âge et vient alourdir le TAEG au point de franchir le seuil d'usure.
Résultat : un risque accru de sous-assurance, préjudiciable à la fois pour les
emprunteurs et pour les établissements prêteurs.
Un mécanisme à adapter
CAFPI rappelle que face
à la crise de 2022-2023, les pouvoirs publics avaient su réagir en instaurant
une révision mensuelle du taux d'usure, permettant de fluidifier le marché.
Cette mesure avait fait ses preuves.
« Face à l'accélération
actuelle des taux, un retour à une actualisation mensuelle du taux d'usure,
comme en 2023, permettrait de rétablir rapidement un fonctionnement fluide du
marché. C'est une mesure simple, connue, qui a déjà démontré son efficacité », conclut Laura
Martino CAFPI.
* Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal « tout compris » au-delà duquel une banque ne peut pas accorder un crédit. Le TAEG (taux annuel effectif global), qui intègre les intérêts, les frais de dossier, les frais de courtage et l'assurance, ne doit pas dépasser ce plafond.