L’analyse de Faïz Hebbadj, Président de
Norma Capital.
À chaque crise
financière ou géopolitique, le même phénomène se reproduit : les marchés
réagissent immédiatement. Les investisseurs arbitrent leurs positions, les
indices reculent et, dans leur sillage, de nombreux secteurs corrigent
brutalement. L’immobilier coté n’échappe pas à cette logique.
Ces mouvements de
marché rappellent une réalité simple : lorsque l’immobilier est coté en Bourse,
il devient aussi un actif financier.
Les immeubles,
pourtant, ne changent pas de valeur en quelques heures. Les loyers continuent
d’être versés, les baux restent en vigueur et les actifs poursuivent leur
exploitation. Mais la cotation introduit une dimension supplémentaire : celle
des flux financiers et des anticipations des investisseurs.
Les foncières cotées
offrent à ce titre des atouts indéniables : liquidité, transparence de
valorisation et capacité d’accès rapide aux marchés de capitaux. Mais cette
exposition aux marchés actions les rend également sensibles aux arbitrages
sectoriels, aux variations de taux ou aux chocs géopolitiques. Dans les phases
de tension, leur volatilité peut ainsi se rapprocher de celle du marché actions
dans son ensemble, entraînant parfois des mouvements de valorisation sans lien
immédiat avec l’évolution des actifs immobiliers sous-jacents.
À côté de cet
immobilier coté existe une autre approche : celle de l’immobilier non coté,
notamment à travers les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
La logique y est
différente. La SCPI n’a pas vocation à suivre les cycles boursiers ni à
rechercher une performance de court terme. Elle repose sur une stratégie
patrimoniale visant à générer des revenus locatifs réguliers à partir d’un
portefeuille d’actifs immobiliers détenus dans la durée. L’horizon
d’investissement s’inscrit ainsi dans le temps long de l’immobilier,
généralement entre huit et dix ans.
Dans ce modèle, la
valeur dépend avant tout des fondamentaux immobiliers : la qualité des
emplacements, la solidité des locataires, la durée des baux et la capacité du
gestionnaire à piloter activement le patrimoine.
Pour autant, la
relative stabilité des SCPI ne relève pas d’une mécanique automatique. Elle
repose sur une discipline de gestion exigeante, faisant fi de tout effet de
modes. Diversification géographique, diversification sectorielle, sélection
rigoureuse des actifs et gestion maîtrisée du levier d’endettement constituent
des éléments clés pour traverser les cycles immobiliers dans de bonnes
conditions.
Au fond, foncières
cotées et SCPI correspondent à deux façons différentes d’investir dans
l’immobilier. Les premières offrent liquidité et potentiel de performance, mais
avec une volatilité inhérente aux marchés financiers. Les secondes privilégient
la recherche de revenus et une détention inscrite dans le temps long.
Dans les phases de turbulence financière, cette distinction redevient particulièrement visible. Elle rappelle que si l’immobilier peut être coté et échangé comme une action, sa valeur reste fondamentalement liée à des actifs réels, des loyers et un temps long. Dans un monde où la financiarisation tend à brouiller les repères, les crises ont parfois le mérite de rappeler la nature véritable des actifs.