Le réseau Expertimo publie sa lecture de terrain des marchés
saisonniers.
Des marchés qui
surperforment, mais qui changent de logique
Alors que les prix
immobiliers reculent en France (–5 % sur un an), les stations balnéaires et de
montagne maintiennent des niveaux de prix nettement supérieurs à la moyenne
nationale : 4 578 €/m² en moyenne sur le littoral, environ 4 000 €/m² en
montagne, contre près de 3 000 €/m² sur l'ensemble du territoire.
Cette résistance ne
doit pas masquer une transformation profonde. Ces marchés, longtemps portés par
l'achat coup de cœur, basculent vers une logique plus patrimoniale, plus
arbitrée, plus exigeante. C'est ce que constatent chaque jour les mandataires
Expertimo présents sur ces territoires.
1/ Littoral : toujours
désirable, mais le temps de la sélectivité est venu
Avec une progression de
+38 % en dix ans et une demande structurellement soutenue, les résidences
secondaires représentent 47 % du parc résidentiel balnéaire, contre 10 % dans
le reste du parc français. Le littoral reste donc une valeur refuge. Mais depuis
2024, le marché entre dans une phase de normalisation.
Les écarts de prix
entre zones restent significatifs : sur la Côte d'Azur par exemple le prix au
mètre carré par appartement est de 5 000 € pour les Alpes Maritimes, 3 489 €
pour les Bouches-du-Rhône ou encore 4 016 € dans le Var. Ce prix moyen est de
plus de 5 000 €/m² sur certaines villes du littoral du Pays basque (5 933 € à
Saint-Jean-de-Luz et 7 147 € à Biarritz), sur le bassin d'Arcachon la commune
prisée de Lege Cap Ferret atteint 11 557 €/m², contre seulement 2 476 €/m² en
Vendée ou 2 817 €/m² en Charente-Maritime.
Les grandes valeurs du
littoral sont devenues inaccessibles pour beaucoup. Certains secteurs
longtemps boudés retrouvent ainsi une vraie légitimité, non par défaut, mais
parce que le rapport qualité-vie-prix y est meilleur. Dans ce contexte, La
Rochelle s’affirme comme une alternative crédible à l’Île de Ré et au Bassin
d’Arcachon, tandis que Royan attire une clientèle familiale en quête de
praticité et que Saint-Gilles-Croix-de-Vie séduit par sa douceur de vivre.
Longtemps perçues comme des choix de repli, ces destinations s’imposent
désormais comme des évidences, portées par un équilibre durable entre qualité
de vie, services, accessibilité et prix au mètre carré.
« On est passé d'un
marché d'impulsion à un marché d'arbitrage, où chaque acquisition est analysée
sous l'angle patrimonial », résume Yohanna Le Toux, mandataire Expertimo à
Capbreton.
Sur le terrain, les
acquéreurs prennent davantage leur temps. « Ils comparent, intègrent les
travaux, les charges. Les biens bien situés et sans défaut continuent de se
vendre rapidement », observe Marie-Agnès Jouannic, mandataire Expertimo
à Auray.
Enfin, un risque encore
peu intégré dans les prix : l'érosion du littoral et les risques de submersion,
susceptibles d'influencer à terme la hiérarchie des territoires côtiers.
2/ Montagne : un marché
résilient, mais en pleine recomposition
Les stations de ski
affichent une progression de +29 % depuis 2020, bien supérieure à la moyenne
nationale. Mais derrière cette résistance globale, le marché se polarise
nettement : autour de 14 464 €/m² à Val d’Isère ou 11 928 €/m² à Courchevel,
contre 5 624 €/m² à Bourg-Saint-Maurice ou 3 725 €/m² à Sallanches pour des
stations de vallée ou intermédiaires.
Les stations de haute
altitude concentrent la demande et les prix les plus élevés, avec des niveaux
également soutenus à Tignes (9 821 €/m²), Megève (9 753 €/m²) ou Chamonix (10
118 €/m²), très au-dessus des moyennes départementales (4 512 €/m² en Haute-Savoie,
3 978 €/m² en Savoie). Les stations intermédiaires restent accessibles (autour
de 5 909 €/m² aux Deux Alpes ou 4 337 €/m² à Brides-les-Bains) mais leur
attractivité dépend désormais davantage des conditions d'enneigement et de leur
capacité à se réinventer.
« Le marché se
polarise. Les stations d'altitude restent très recherchées, alors que d'autres
doivent s'adapter pour rester attractives », constate Fabien Mella, mandataire
Expertimo à Megève.
L'usage évolue
également. La montagne ne se résume plus à la saison hivernale. « On a de
plus en plus d'acquéreurs qui viennent aussi en dehors de l'hiver, pour
télétravailler, se reposer ou profiter de la montagne autrement. Le bien est
donc occupé plus souvent », note ce dernier.
Ce basculement vers un
usage élargi modifie les critères d'achat : accessibilité toute l'année,
confort, performance énergétique. D'autant que près de 28 % des logements en
montagne sont classés F ou G, un niveau nettement supérieur à la moyenne
nationale, qui pèse sur les décisions d'achat, notamment en vue d'une mise en
location.
Le mandataire de
terrain, meilleur analyste du marché
Au-delà des
spécificités de chaque territoire, les mandataires Expertimo observent une
convergence des comportements d'achat : des projets plus construits, plus
anticipés, plus étroitement liés à l'usage réel.
« Les acquéreurs ne
renoncent pas à leur projet de résidence secondaire. En revanche, ils veulent
que le bien corresponde à leur usage réel : venir plus souvent, mieux maîtriser
leur budget, et éviter les mauvaises surprises », analyse Grégory
Beurrier, président du réseau Expertimo. « On est moins dans l'achat
coup de cœur pur, et davantage dans un projet réfléchi, qui doit tenir dans la
durée. »
Les critères
d'arbitrage qui structurent aujourd'hui ces décisions : polyvalence du bien
entre usage personnel et locatif, accessibilité depuis la résidence principale,
performance énergétique, qualité intrinsèque du bien, et potentiel locatif
étalé sur l'année.
Mer et montagne restent
des marchés attractifs. Mais ils reposent désormais sur une logique différente
: celle de biens réellement utilisés, intégrés dans le mode de vie de leurs
acquéreurs, et pensés dans la durée.