La
mission confiée à Sylvain Grataloup relance le débat sur les impayés locatifs.
Pour Arnaud Hacquart, président d'Imodirect, la réponse tient en un principe
clair : rendre l'intermédiation professionnelle obligatoire, créer un ordre des
administrateurs de biens, et déployer des outils mutualisés de prévention. Ce
qui fait défaut aujourd'hui, c'est uniquement la volonté politique de le faire.
Des indicateurs au
rouge depuis plusieurs années
Depuis 2020, Imodirect
observe de près l’évolution des impayés locatifs sur son parc sous gestion. Les
données accumulées montrent une dégradation continue, qui s’est accélérée
depuis la crise sanitaire.
En Île-de-France, une
légère amélioration est perceptible : les relances à J+1 s'établissent à 22,08
%, contre un pic à 24,89 % en septembre 2024. Les impayés à J+30 se stabilisent
à 3,32 %. Une tendance encourageante, mais qui demeure très largement au-dessus
des niveaux d'avant-crise (0,89 % en mars 2020). Dans les dix plus grandes
villes de province et dans le reste du territoire, la situation continue de se
dégrader : les relances à J+1 atteignent respectivement 28,50 % et 28,04 %, des
niveaux records. Les impayés à J+30 y dépassent désormais 3,89 % et 4,12 %.
Ces chiffres révèlent
surtout un enseignement structurel : l'écart entre gestion professionnelle et
autogestion est massif. En Île-de-France, les biens gérés par Imodirect
affichent un taux d'impayés à J+30 de 1,74%, contre 4,90 % pour les biens
récupérés en transfert depuis une autogestion. En province, l'écart est encore
plus marqué : 2,09% contre 6,15%. « Louer un bien, c'est un métier. Un
propriétaire qui s'y essaie une fois tous les trois ans en moyenne ne peut pas
avoir les bons réflexes », rappelle Arnaud Hacquart.
Rendre l'intermédiation
professionnelle obligatoire : la réforme structurante
Pour Arnaud Hacquart,
la priorité absolue est de mettre fin à la gestion locative en ordre dispersé.
Cela suppose une mesure claire et courageuse : rendre obligatoire le recours à
un administrateur de biens agréé pour tout contrat de location, et créer un
ordre de la profession sur le modèle des métiers réglementés. Ce cadre
permettrait de sécuriser l'ensemble du parcours propriétaire-locataire
(protection des données personnelles, fiabilisation des annonces, fin des
arnaques), d’assurer le respect de la réglementation liée à la décence
énergétique (interdiction de location des passoires thermiques, permis de
louer) et de réduire mécaniquement les risques d'impayés.
À cette réforme
structurante s'articulent trois outils complémentaires et immédiatement
mobilisables :
• Un fichier national des mauvais payeurs,
inspiré du dispositif Préventel dans les télécoms, pour distinguer les
locataires de bonne foi des situations à risque avéré ;
• La généralisation de la Garantie loyers
impayés (GLI), accordée d'office par les assureurs privés pour tout locataire
solvable non inscrit au fichier, sans démarche complexe ;
• La neutralisation du dépôt de garantie,
confié à un tiers de confiance pour prévenir les litiges et restaurer la
confiance entre les parties.
Le mirage du bail
notarié
Parmi les pistes
évoquées figure celle du bail notarié. Imodirect ne conteste pas l'intérêt d'un
bail-type solide, doté d'une réelle force exécutoire. Mais cette force doit
être attachée au document lui-même, et non à l'intervenant qui le signe. «
Qu'un bail soit signé par un administrateur de biens agréé ou par un notaire,
il doit offrir les mêmes garanties juridiques. Ajouter une étape notariale dans
un parcours locatif qu'il faut au contraire fluidifier, c'est complexifier sans
résoudre », explique Arnaud Hacquart.
La priorité doit être
donnée à la sécurisation des parcours dès l'entrée dans le logement : sélection
rigoureuse des dossiers, outils mutualisés et gestion professionnelle.
Renforcer les mécanismes d'expulsion ne saurait constituer une politique du
logement.
Une question de volonté
politique
Les solutions existent, elles sont identifiées et opérationnelles. Ce qui manque n'est ni l'expertise ni les outils, mais la capacité à dépasser les logiques de camp pour construire une réponse globale. Le temps des diagnostics est révolu : l'enjeu est désormais d'assumer des réformes structurelles pour sécuriser durablement le marché locatif français.