Par Bruno Cantegrel, fondateur
de la plateforme de gestion locative Monsieur Hugo qui automatise 95% des
tâches des bailleurs et investisseurs immobilier depuis 20 ans
« Rédiger un bail
de location conforme à la réglementation est un exercice délicat, mais
essentiel pour éviter des litiges coûteux et des sanctions administratives.
Voici ci-dessous les 7
erreurs majeures que j’ai identifiées au fil de mon expérience, et que tout
propriétaire doit absolument éviter »
1. Fixer librement le
loyer sans vérifier les règles d’encadrement
En zone tendue, le loyer est encadré et ne peut être fixé arbitrairement. Une erreur fréquente consiste à ignorer les plafonds de loyer imposés par la loi, ce qui peut entraîner une amende pouvant atteindre
5 000€, voire 15 000€ pour les personnes
morales. Il est crucial de consulter les outils officiels, comme le simulateur
du site Service-Public.fr, pour déterminer le loyer maximum autorisé.
2. Surestimer la
surface habitable du logement
La loi est claire : si
la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le bail,
le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle. Pour éviter ce
risque, faites appel à un diagnostiqueur certifié pour mesurer précisément la
surface habitable selon la loi Boutin.
3. Oublier la clause
résolutoire
Cette clause est
indispensable pour résilier le bail en cas de manquement du locataire
(non-paiement du loyer, absence d’assurance habitation, etc.). Sans elle, vous
risquez de ne pas être couvert par votre assurance Garantie des Loyers Impayés
(GLI) et de ne pas pouvoir récupérer votre logement facilement.
4. Inclure des clauses
abusives
Les tribunaux sont très
stricts sur les clauses qui désavantagent le locataire. Par exemple, imposer
une assurance spécifique ou faire payer l’état des lieux au locataire est
illégal. Ces clauses seront considérées comme non écrites, et vous pourriez perdre
en crédibilité et en efficacité juridique.
5. Cumuler un garant et
une GLI
La loi interdit de
demander à la fois un garant et une Garantie des Loyers Impayés (GLI), sauf si
le locataire est étudiant ou apprenti. Cette règle vise à protéger le locataire
contre une double contrainte financière. Assurez-vous de respecter cette exception
pour éviter la nullité de la clause.
6. Négliger les
exigences pour une location meublée
Un logement meublé doit
répondre à des critères précis, définis par le décret n°2015-981. Il ne suffit
pas d’ajouter quelques meubles : le logement doit être équipé pour permettre au
locataire d’y vivre convenablement. Un inventaire détaillé des meubles est
indispensable pour prouver la conformité.
7. Oublier de fournir
les diagnostics obligatoires
Les diagnostics (performance énergétique, risques naturels, plomb, électricité, gaz, etc.) sont obligatoires et doivent être à jour. Leur absence peut entraîner des sanctions lourdes : jusqu’à 37 500€ d’amende et
2 ans de prison. De plus, un locataire non
informé des risques peut demander des dommages et intérêts en cas de préjudice.
Comment alors rédiger
un bail conforme ?
Pour éviter ces
erreurs, plusieurs solutions existent :
• Utiliser le modèle officiel fourni par
l’État, mais attention : il est minimaliste et ne couvre pas tous les risques.
• Faire appel à un notaire pour un bail
sécurisé, mais cela peut être coûteux.
• Utiliser des outils spécialisés, comme
l’application de Monsieur Hugo, qui guide pas à pas la rédaction du bail et
inclut des clauses protectrices rédigées par des juristes.
En conclusion, rédiger un bail conforme est un enjeu majeur pour sécuriser votre investissement locatif. En évitant ces 7 erreurs, vous minimisez les risques de litiges et de sanctions, tout en protégeant vos intérêts et ceux de vos locataires.