Le marché français du logement étudiant connaît un
profond renouveau d’après les dernières données de Cushman & Wakefield.
Avec près de 3 millions d’étudiants en France et seulement un logement pour
huit étudiants, la pression sur le marché locatif reste forte.
Face à cette tension
structurelle portée par la demande croissante des étudiants français et
internationaux (+4,5% d’étudiants étrangers en 2023), les opérateurs et
investisseurs repensent leurs modèles pour proposer des formats plus adaptés
aux nouveaux usages et modes de vie, notamment les « méga-résidences étudiantes
», véritables hubs de vie intégrant plusieurs typologies de logements et une
offre de services élargie.
« Les résidences
étudiantes restent au cœur des stratégies de nombreux investisseurs
institutionnels étrangers et français. Une multitude de transactions
actuellement sous exclusivité devraient se concrétiser d’ici la fin de l’année.
De leur côté, les méga-résidences incarnent une nouvelle génération de
logements étudiants : plus inclusives, plus modulaires et plus adaptées aux
usages contemporains. Elles traduisent aussi l’évolution du marché vers des
formats à forte valeur ajoutée pour les investisseurs », commente Alexandra
Paulin, Directrice Résidentiel & Santé, Capital Markets France chez Cushman
& Wakefield.
Des « méga-résidences »
à l’image de la vie étudiante d’aujourd’hui
Depuis 2013, 422
résidences étudiantes de plus de 50 logements ont été livrées, soit près de 70
000 logements. Si les résidences de taille moyenne (150 à 300 logements)
dominent encore le marché, une nouvelle génération de résidences XXL de plus de
500 logements, les « méga-résidences », commence à s’imposer comme le symbole
du renouveau du marché. D’ailleurs, 10 d’entre elles ont changé de propriétaire
depuis 2020.
Ces nouvelles
résidences se distinguent par la diversité de leurs typologies :
• le studio, toujours majoritaire, ne
représente plus que 60% des unités ;
• les logements partagés (T2 et T3) gagnent du
terrain, atteignant chacun 16% des logements ;
• des espaces plus grands et collaboratifs
complètent l’offre.
Principalement situés
autour des grandes métropoles étudiantes (Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse),
ces formats hybrides sont souvent inspirés des modèles anglo-saxons : un format
standardisé entre 150 et 300 logements, couplé à une montée en gamme des services
et à une programmation mixte. Ce mouvement, désormais amplifié par les «
méga-résidences », place la France sur la voie d’un modèle européen du logement
étudiant, répondant à une double exigence : rentabilité pour les investisseurs
et qualité de vie pour les étudiants.
Un actif d’avenir pour
les investisseurs
Alors que les volumes
investis en résidentiel ont atteint 1,86 Md€ au S1 2025, le résidentiel
étudiant représente à lui seul 691 M€, quatre fois supérieur au volume de la
classe sur un an. Depuis plusieurs années, le résidentiel géré étudiant
s’impose comme une classe d’actifs résiliente et stratégique, représentant jusqu’à
37% des investissements résidentiels au 1er semestre 2025. Le marché est porté
par la cession de portefeuilles et de grandes transactions, et animé par des
capitaux étrangers. L’acquisition du portefeuille YouFirst par Nuveen Real
Estate et GSA illustre cette dynamique, aux côtés d’opérateurs déjà implantés
qui renforcent leurs positions.
Les méga-résidences
séduisent les investisseurs par leur rentabilité d’exploitation optimisée et
leur capacité à mutualiser les coûts de gestion. Elles s’intègrent pleinement
dans la tendance d’intégration verticale du secteur, où les investisseurs deviennent
également exploitants afin de mieux maîtriser la qualité et la performance de
leurs actifs. Au cours des 3 dernières années, en France 10 transactions de
résidences représentaient plus de 500 logements, notamment les résidences ECLA
à Bordeaux et à Lille, Greystar à Puteaux et The Boost Society à Villeneuve
d’Ascq.
Une dynamique soutenue
par la transformation urbaine
Ce nouveau format de
résidences étudiantes s’inscrit également dans la conversion de bureaux
obsolètes en logements étudiants — plus de 142 000 m² transformés depuis dix
ans —. En effet, ces ensembles à réhabiliter disposent souvent de grandes
superficies correspondant au modèle de résidences de grande capacité. De plus,
les récentes mesures gouvernementales (bonus de constructibilité, permis
multi-destination, assouplissement des PLU) offrent de nouvelles opportunités
pour développer ces grands ensembles dans les métropoles. Cette possibilité
vient répondre à la fois à la crise de la vacance de certains immeubles de
bureaux et à celle du logement pour les étudiants.
Chiffres clés du marché
de la résidence étudiante
• Nombre d’étudiants :
3 millions, dont 430 000 étudiants internationaux en 2023 (+4,5% sur 1 an) – Prévision de +47 000 étudiants d’ici 2030
• Parc actuel : 385 000
logements - + 75 000 d’ici 2030
• Logements étudiants
en cours de construction : 37 000
• Nombre de m² de
bureaux reconvertis en logement étudiant: 142 000m² sur 10 ans
• Volume
d’investissements en France : 168 M € en 2024 / 691 M€ au S1 2025
• Nombre de
transactions de résidences de plus de 300 logements depuis 2020 : 23
• Nombre de
transactions de résidences de plus de 500 logements depuis 2020 : 10
• Transactions en cours de plus de 200 logements : 4