Prix qui s'ajustent, délais
de vente qui s'allongent légèrement, vendeurs plus enclins à négocier et
investisseurs encore prudents : les professionnels du réseau Expertimo dressent
le portrait d'un marché immobilier en phase de rééquilibrage, plus qu'en décrochage.
Leurs remontées de terrain font aussi apparaître une France immobilière de plus
en plus fragmentée, où certains micromarchés repartent déjà quand d'autres
continuent de s'ajuster.
Pour prendre le pouls
du marché au premier semestre 2026, Expertimo a consulté plus une centaine de
professionnels de son réseau, implantés sur l'ensemble du territoire. Plus
qu'une photographie statistique exhaustive du marché français, leurs réponses
font émerger plusieurs tendances de fond. Le principal enseignement de cette
consultation : la question n'est plus seulement de savoir si le marché
immobilier repart, mais quels biens, à quel prix et dans quels micromarchés,
parviennent effectivement à se vendre.
Un marché qui se
stabilise, de façon encore inégale
Sur le terrain, la
reprise n'est pas encore généralisée, mais elle n'est plus l'exception non
plus. Les professionnels consultés se répartissent aujourd'hui en trois blocs
presque égaux : 37 % observent une reprise (fragile dans la grande majorité des
cas), 28 % une stagnation, et 35 % un recul. Cette répartition mesure la
tendance générale ressentie sur le marché par rapport à 2025, un indicateur
large qui recouvre à la fois les prix, la demande et les délais de vente. Le
marché ne s'effondre donc pas : il se recompose, avec des situations très
hétérogènes selon les secteurs.
Sur les prix, le
mouvement se poursuit mais s'apparente davantage à un ajustement qu'à une chute
: 68 % des mandataires consultés constatent une baisse, mais celle-ci reste
légère dans la grande majorité des cas, et 28 % observent désormais des prix
stables. Ce constat, propre aux secteurs représentés dans le réseau, plus
périurbains et ruraux que la moyenne nationale, recoupe une tendance de fond
identifiée par plusieurs observateurs du marché : après plusieurs années de
correction, les prix entament une phase de stabilisation plutôt qu'une nouvelle
baisse généralisée.
Ce diagnostic de
terrain rejoint d’ailleurs la tendance des indicateurs nationaux. Selon
l'indice Insee-Notaires des logements anciens, les prix, après leur pic de
2022, se sont stabilisés depuis 2023 à un niveau qui reste cependant nettement
supérieur à celui d'avant 2019. Côté volumes, le nombre de ventes cumulé sur 12
mois est reparti à la hausse depuis son point bas de mi-2024, pour atteindre
954 000 transactions en juin 2026, un niveau supérieur à la moyenne observée
entre 2010 et 2018.
« Le marché immobilier
a déjà connu un cycle de ce type entre 2023 et 2024 : une contraction suivie
d'un rebond progressif, explique Grégory Beurrier, président du réseau
Expertimo. Si cette dynamique se confirme, 2027 pourrait marquer une
nouvelle étape de stabilisation, plutôt qu'une nouvelle dégradation, voire une
réelle amorce de progression ».
Un bien au juste prix
se vend : l’exemple du terrain
Cette dynamique se lit
très concrètement sur le terrain : 57 % des mandataires consultés jugent qu'un
bien trouve aujourd'hui plus difficilement preneur qu'il y a six mois. Cette
tendance correspond à un ressenti à plus court terme et porte essentiellement
sur la facilité de vente des six derniers mois et non sur l’orientation globale
du marché. Mais ce ralentissement n'est pas uniforme : il touche d'abord les
biens mal positionnés, tandis que ceux qui affichent un prix ajusté au marché
local continuent de se vendre, parfois plus rapidement qu’auparavant.
Certaines remontées
locales illustrent particulièrement ce phénomène. Dans les Côtes-d'Armor, par
exemple, un mandataire du réseau constate que les biens proposés sous la barre
des 200 000 euros trouvent preneur très rapidement, signe qu'un marché correctement
positionné en prix reste actif, y compris dans des secteurs où la tendance
générale est à la prudence.
Cette situation modifie
progressivement le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs : 58 % des
mandataires consultés observent désormais davantage de souplesse dans la
négociation de la part des vendeurs, contre 9 % qui les trouvent plus fermes.
Après plusieurs années durant lesquelles la rareté de l'offre permettait
parfois au vendeur d'imposer son prix, le marché semble revenir à une règle
plus classique : un bien correctement positionné se vend.
Il n'existe plus un
marché immobilier, mais une multitude de micromarchés
La tendance nationale
masque une fragmentation croissante des marchés locaux. Avec désormais des
témoignages couvrant 9 grandes régions, le tour de France du réseau Expertimo
confirme des situations très contrastées : certains territoires, comme l'Île-de-France
ou la Bretagne, comptent une majorité de mandataires en reprise ou stagnation ;
d'autres, comme le Grand Est ou les Hauts-de-France, restent nettement plus
prudents.
En Île-de-France,
l'arrivée programmée de la ligne 18 du métro commence par exemple à soutenir
certains secteurs autour de Massy-Palaiseau, quand d'autres communes du même
département restent en recul marqué, la fragmentation se jouant parfois à
l'échelle intercommunale. En Bretagne, certains professionnels observent
l'apparition d'un « exode climatique », notamment dans les Côtes-d'Armor. Dans
les Hauts-de-France, la Baie de Somme bénéficie d'un marché de résidences
secondaires porté par des acquéreurs disposant parfois d'un financement peu
dépendant du crédit. En PACA, la saison estivale déplace une partie de la
demande des marchés urbains vers le littoral. Ces situations traduisent une
même évolution : le marché devient plus sélectif, micromarché par micromarché.
Un marché davantage alimenté par la nécessité de vendre
C'est peut-être l'un
des enseignements les plus révélateurs de cette consultation : une part
importante des biens arrivant sur le marché résulte aujourd'hui davantage
d'événements de vie subis que de projets immobiliers choisis.
Parmi les principaux
motifs de vente rapportés par les professionnels, 32 % sont liés à un divorce
ou une séparation et 31 % à une succession.
À elles seules, ces deux situations représentent ainsi près des deux tiers
des principaux motifs de vente évoqués. Cette nécessité de vendre peut alors
accélérer l'acceptation du nouveau niveau de prix et ouvrir davantage la
négociation.
Dans le même temps, les
investisseurs locatifs restent prudents mais montrent des premiers signes de
mouvement : 63 % des mandataires consultés ne constatent toujours pas de retour
significatif, tandis que 16 % observent une reprise, même légère, de cette
clientèle, signe que l'amélioration progressive des conditions de financement
commence, lentement, à produire un effet.
Au terme de ce premier semestre, les remontées du réseau Expertimo ne dessinent pas le scénario d'une reprise franche, mais plutôt un marché en phase d'ajustement et de normalisation, où le prix juste redevient la clé de la transaction.