Isolation, chauffage collectif, ventilation : la rénovation énergétique s'impose de plus en plus aux copropriétés françaises, sous l'effet du DPE collectif désormais obligatoire pour tous les immeubles depuis le 1er janvier 2026, quelle que soit leur taille.
Mais entre l'idée des travaux et leur réalisation, il existe un parcours précis, encadré par la loi du 10 juillet 1965, que la plupart des copropriétaires découvrent au moment où ils y sont confrontés.
Voici comment se déroule, concrètement, un vote de travaux de
rénovation énergétique.
Selon Sylvain Lefèvre,
président de Synergiec : « Un projet peut recueillir la majorité
sur les travaux et buter sur le financement si le montage de l'emprunt n'a pas
été préparé en amont. Notre rôle, c'est de sécuriser ce second vote autant que
le premier, en donnant aux copropriétaires une mensualité lisible avant même
qu'ils n'entrent en AG »
Étape 1 : Le Plan
Pluriannuel de Travaux (PPT), le point de départ
Avant d'engager des
travaux, la copropriété doit disposer d'une vision globale de son patrimoine.
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire et alimente, pour
les immeubles de plus de 15 ans, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT).
Celui-ci recense, hiérarchise et chiffre les travaux à réaliser dans les dix
prochaines années, qu'ils soient énergétiques ou liés à l'entretien du
bâtiment. Présenté en assemblée générale, il constitue la feuille de route de
la copropriété et peut être complété, si nécessaire, par des études ou un audit
énergétique.
Étape 2 : préparer le
terrain avant même le vote
C'est l'étape la moins
visible, mais souvent la plus déterminante. Le syndic, accompagné d'un AMO
financier comme Synergiec, doit chercher les aides mobilisables (MaPrimeRénov'
Copropriété, CEE, subventions locales), simuler le reste à charge par lot en fonction
des tantièmes, et étudier les solutions de financement collectif, notamment
l'éco-PTZ et l'emprunt collectif prévu par la loi ALUR, remboursable sur 10 à
20 ans. Le recours à un AMO est d'ailleurs obligatoire pour prétendre à
certaines aides à la rénovation énergétique collective. C'est cette préparation
en amont qui détermine si le projet arrivera en AG avec un scénario financier
lisible, ou avec un flou qui alimente les réticences.
Étape 3 : l'inscription
à l'ordre du jour
Une fois le projet et
son financement définis, le syndic inscrit les résolutions à l'ordre du jour de
l'assemblée générale avec les devis et documents nécessaires à la prise de
décision. En lien avec le conseil syndical, il organise la consultation et la
mise en concurrence des entreprises. Lorsque l'assemblée générale a fixé un
seuil de mise en concurrence, plusieurs devis doivent être présentés afin que
les copropriétaires puissent comparer les offres et voter en toute
transparence.
Étape 4 : le vote des
travaux
Les travaux de
rénovation énergétique sont généralement votés à la majorité absolue de
l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité s'apprécie sur
l'ensemble des voix du syndicat des copropriétaires, qu'ils soient présents,
représentés ou absents. Un projet peut toutefois être rejeté faute d'une
participation suffisante des copropriétaires, d'où l'importance de préparer le
vote en amont. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que le projet
recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle
de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple des
copropriétaires présents ou représentés.
Étape 5 : le vote du
financement
Lorsque la copropriété
recourt à un financement bancaire, l'emprunt collectif à adhésion individuelle
est la meilleure solution. Elle fait l'objet d'une résolution distincte de
celle portant sur les travaux. Son adoption est donc soumise à un vote spécifique
en assemblée générale. Cette étape ne s'improvise pas : en amont, les
copropriétaires doivent connaître le montant de leur reste à charge, les aides
mobilisables, leurs mensualités prévisionnelles et les modalités d'adhésion au
prêt collectif. Une préparation insuffisante peut conduire à l'adoption des
travaux mais au rejet du financement, retardant potentiellement ainsi
l'ensemble du projet. Le prêt collectif est souvent la solution financière pour
les travaux en copropriété ; solution que le prêt immobilier ou prêt travaux ne
couvre pas.
Étape 6 : après le
vote, la mise en œuvre
Une fois les travaux et leur financement approuvés, le projet entre dans sa phase opérationnelle. Le syndic coordonne les décisions du syndicat des copropriétaires avec l'ensemble des intervenants : maître d'œuvre, entreprises, AMO, établissements bancaires et organismes financeurs. Les marchés sont notifiés, les appels de fonds et les financements sont mis en œuvre, tandis que le chantier fait l'objet d'un suivi technique, administratif et financier jusqu'à la réception des travaux. Cette dernière marque une étape importante du projet, avant la levée des éventuelles réserves et la clôture définitive des dossiers de financement et de subventions.