Longtemps perçu
comme un placement de niche, le crowdfunding immobilier s'impose
progressivement comme une brique à part entière de l'épargne des Français.
Encadrée par l'agrément
européen PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), il s’est
rapproché des produits d'épargne traditionnels*, tout en conservant ces
attraits : des tickets d'entrée accessibles, des durées de placement courtes
(12 à 60 mois), et des rendements cibles compris entre 6 % et 13 % brut par an.
Mais comme tout
investissement, ces perspectives de rendement s'accompagnent de risques qu'il
est indispensable de comprendre. Pour La Première Brique, plateforme historique
du crowdfunding immobilier en France, la démocratisation du crowdfunding
immobilier passe avant tout par la pédagogie, la transparence et
l'accompagnement des investisseurs.
Avant d'investir,
quelques vérifications permettent d’évaluer une plateforme d’investissement et
la solidité d'un projet immobilier. La Première Brique propose ainsi dix
questions clés à se poser avant d’investir :
Les 5 questions pour
évaluer une plateforme d’investissement
1. La plateforme possède-t-elle l’agrément PSFP ? L’inscription au
registre de l’AMF est obligatoire depuis
2023 pour toute plateforme collectant des fonds auprès d'investisseurs
particuliers.
2. Quel est l’historique et le volume des fonds
collectés ?
Ces données, qui permettent de jauger la solidité d’une plateforme, doivent
être facilement accessibles et sur une durée assez longue pour être
représentative.
3. Quel est le taux de défaut des projets ? À ne pas confondre
avec le taux de perte, qui mesure le capital définitivement perdu. Ce taux doit
être communiqué par les plateformes sur le site dans les “indicateurs de
performances”.
4. Comment sont gérés les projets ? La qualité de la
communication autour des projets illustre le sérieux d'une plateforme. Les
retards, inhérents à tout projet immobilier, doivent faire l'objet d'une
communication proactive et transparente sur leurs causes et le plan de
recouvrement.
5. Comment la plateforme protège le capital (fiducie-sûreté,
hypothèque de premier rang, caution personnelle du promoteur) ? Ces mécanismes
ne garantissent pas le remboursement, mais constituent des garanties
supplémentaires.
Les 5 questions pour évaluer un projet
1. Qui est le porteur de projet ? Son profil et ses
opérations précédentes renseignent sur le niveau de risque du projet.
2. Quelle est la nature du projet (construction,
réhabilitation, …) ? Elle influe directement sur la nature des risques :
risque juridique lié à l'urbanisme, risque opérationnel lié aux travaux
entrepris, risque naturels ou technologiques lié à un emplacement, etc.
3. Quel est le ratio Loan-to-Value (LTV) ? L'écart entre le
financement total et la valeur estimée du bien à la vente est considéré comme
raisonnable lorsque ce ratio ne dépasse pas 80 %.
4. Quel est le planning du projet ? La durée
prévisionnelle doit intégrer de manière cohérente toutes les étapes (permis,
chantier, commercialisation, livraison) et renseigner sur le calendrier de
remboursement en permettant de conserver une marge raisonnable pour les aléas
immobiliers.
5. Quelles sont les garanties du projet ? Elles peuvent prendre
plusieurs formes et doivent toujours être mises en perspective avec le
rendement annoncé : plus le rendement est élevé, plus les garanties doivent
être solides.
« Le crowdfunding immobilier est devenu une solution d'épargne accessible à de nombreux épargnants français mais le rendement ne doit jamais être le seul critère de décision. Un bon investissement commence toujours par une bonne analyse : il faut comprendre le projet et évaluer le risque. On ne parle pas assez des risques du crowdfunding immobilier, ni de la meilleure protection : la diversification de ses placements. », commente Thomas Danset, cofondateur de La Première Brique.