Sondage interne du réseau immobilier l’Adresse.
98 % des agences l’Adresse signalent peu ou pas de demandes sur le
dispositif Jeanbrun
Alors que s'ouvre l'examen du budget 2027 à l'Assemblée nationale et que plusieurs députés proposent d'élargir le champ d'application du dispositif Jeanbrun, notamment aux maisons individuelles, l'Adresse dévoile les résultats d'un sondage interne réalisé début octobre auprès
de son réseau de 350 agences
afin de mesurer l'intérêt des investisseurs pour ce nouveau dispositif fiscal.
Les résultats révèlent un démarrage encore timide et des investisseurs
qui restent dans l’attentisme, freinés notamment par le niveau des taux de ispos,
la fiscalité et les contraintes liées à la ispositiv énergétique. Un constat
qui intervient alors même que plusieurs assouplissements du ispositive sont
actuellement débattus au Parlement, notamment concernant son application aux
logements individuels et les exigences de performance énergétique.
Le dispositive Jeanbrun suscite encore très peu de demandes
Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé, du 1er au 10 octobre, un sondage interne au sein de ses
360 agences, dans un contexte marqué par la
présentation du projet de budget 2027 et la poursuite des discussions
parlementaires autour de possibles évolutions du dispositif Jeanbrun. « Les
débats budgétaires doivent permettre de rendre l’investissement locatif plus
accessible et plus lisible. Sur le terrain, nos professionnels rencontrent des
investisseurs qui calculent, comparent et hésitent mais ne passent pas encore à
l’acte. Pour les faire revenir sur le marché, il faut qu’ils puissent
comprendre l’avantage proposé, réel dans certains cas, et se projeter dans des
règles durables », estime Brice Cardi, président de l’Adresse.
En effet, à ce jour, 71 % des agences l’Adresse n’ont reçu « aucune demande, question ou interrogation » d’éventuels investisseurs concernant le dispositif Jeanbrun, et 27 % en ont reçu « très peu ». Au total,
98 % des
agences ont donc eu peu ou pas de sollicitations. D’ailleurs aucune agence ne
déclare avoir déjà accompagné ou réalisé une vente dans le cadre du dispositif,
bien que 5 % indiquent que des projets sont en cours.
Des investisseurs davantage intéressés par l’ancien avec travaux
Concernant les rares profils d’investisseurs potentiellement intéressés par le dispositif Jeanbrun, les agences constatent qu’il s’agit aussi bien d’investisseurs aguerris que de primo-investisseurs mais qui
« se découragent
souvent vu la complexité de mise en œuvre de cet avantage fisccal » selon l’un
des directeurs d’agence interrogé. Les projets en cours concernent plutôt un
achat dans l’ancien avec travaux (66 % des réponses) qu’un logement neuf
(33,3%).
Lorsqu’on demande aux agences l’Adresse de mettre une note à ce
dispositif et à son efficacité, près de 63 % d’entre elles lui donnent une note
inférieure à 5 sur 10. La note moyenne attribuée au dispositif s’établit même à
3,46 sur 10, les agences justifiant cette note par leurs interrogations sur son
fonctionnement, l’éligibilité des biens, l’intérêt fiscal et le montant des
travaux minimum demandé qui peut être décourageant pour les investisseurs,
notamment en impactant la rentabilité du projet.
« Le dispositif Jeanbrun doit pouvoir convaincre aussi bien un premier
investisseur qu’un propriétaire déjà expérimenté. Or nos agences pointent des
questions encore en suspens ou des réponses difficiles à obtenir, qui
n’incitent pas au passage à l’acte : quels biens sont éligibles, quel montant
de travaux faut-il prévoir et quel avantage fiscal restera-t-il au bout de
l’opération ? Il est nécessaire de rendre le dispositif plus simple à
comprendre et plus facile à utiliser. Un avantage fiscal doit aider à prendre
une décision, et les travaux demandés doivent rester cohérents avec l’équilibre
économique du projet », souligne Brice
Cardi, président de l’Adresse.
Un intérêt encore limité pour les logements F et G malgré les
assouplissements annoncés
L’Adresse a également souhaité mesurer l’intérêt des investisseurs pour
les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE),
appelés aussi passoires thermiques. Ce marché pourrait connaître de nouvelles
perspectives, alors que certains biens chauffés à l’électricité pourront sortir
du statut de passoire thermique grâce à l’évolution du mode de calcul du DPE
dès le 1er janvier 2027, tandis que d’autres pourraient retrouver leur place
sur le marché locatif sous engagement de réalisation de travaux de rénovation
énergétique.
Pour autant, à ce jour, seuls 10 % des agences constatent une hausse de
l’intérêt des investisseurs pour les logements F ou G par rapport 2026,
démontrant que les dernières annonces sur le sujet n’ont eu pour l’instant que
peu d’impact. 59 % ne constatent pas d’intérêt particulier des investisseurs,
22 % jugent cet intérêt stable et 10 % le voient même diminuer.
Concernant les bailleurs propriétaires de passoires thermiques, compte
tenu les assouplissements possibles à venir, 18 % des agences observent que
certains envisagent de remettre leurs biens F ou G en location. Pour autant,
près de 30 % constatent que beaucoup restent dans une volonté de mise en vente
de leur bien. Selon 45 % des agences, les récentes annonces ou évolutions n’ont
eu aucun impact positif sur les investisseurs propriétaires de passoires
thermiques.
« Il est aujourd’hui essentiel de clarifier et d’inscrire durablement
dans la loi les assouplissements envisagés concernant les passoires thermiques.
Les annonces successives et les incertitudes réglementaires entretiennent
l’attentisme des propriétaires et des investisseurs, qui hésitent à engager des
travaux ou à remettre leurs biens en location. Or, dans un contexte de pénurie
de logements locatifs, nous ne pouvons pas nous permettre de laisser
durablement des biens hors du marché. L’enjeu est double : donner aux
propriétaires la visibilité nécessaire pour investir et rénover, tout en
permettant à davantage de logements de retrouver le marché locatif, sans
renoncer à l’objectif d’amélioration de leur performance énergétique. » détaille Brice Cardi.
Les appartements restent privilégiés, mais la maison individuelle
conserve un potentiel pour l’investissement locatif
Malgré un contexte peu favorable, certains types de biens continuent de
susciter l’intérêt des investisseurs. Les appartements arrivent largement en
tête des recherches, cités par 60 % des agences l’Adresse, avec une préférence
pour les petites et moyennes surfaces, notamment les T2 et T3. L’ancien
conserve également son attractivité, en particulier les logements nécessitant
des travaux, recherchés selon 50 % des agences, contre 30 % pour les biens
anciens sans travaux. Les passoires thermiques ne sont pas totalement écartées
des projets d’investissement : 17 % des agences les mentionnent parmi les biens
recherchés, à condition de pouvoir bénéficier d’une décote significative à
l’achat.
Quant aux maisons individuelles, elles sont citées par 18 % des agences
parmi les biens recherchés par les investisseurs. Si elles suscitent un intérêt
plus limité que les appartements, ce chiffre montre qu'elles conservent une
place sur le marché de l'investissement locatif. Alors que plusieurs
amendements au projet de budget 2027 proposent d'étendre le dispositif Jeanbrun
aux maisons individuelles, leur intégration permettrait d'élargir les
possibilités d'investissement et de mieux répondre à la diversité des besoins
locatifs, notamment dans les territoires périurbains et ruraux où ce type de
logement est particulièrement présent.
« Les investisseurs restent intéressés par l’ancien avec travaux, à
condition de pouvoir anticiper précisément le coût global de leur projet et
d’en resident la rentabilité. Même une passoire thermique peut trouver preneur
si la décote à l’achat permet de financer les travaux de resident nécessaires.
En revanche, lorsque le montant des travaux reste difficile à évaluer,
notamment en copropriété, les investisseurs hésitent resident à se lancer.
Aujourd’hui, pour déclencher une residen d’achat, il ne suffit plus de négocier
le prix du bien : il faut pouvoir sécuriser l’ensemble de l’opération, tant sur
le plan financier que sur celui des travaux »,
souligne Brice Cardi, resident de l’Adresse.
Globalement, un appétit moindre des investisseurs et encore de nombreux
freins
Alors que le gouvernement a fait de la relance de l’investissement
locatif l’une de ses priorités, notamment à travers la mise en place du
dispositif Jeanbrun, les effets de cette mesure peinent encore à se faire
sentir sur le terrain. Ainsi, en 2026, seules 12 % des agences l’Adresse
constatent un regain d’intérêt des investisseurs pour l’immobilier locatif,
tandis que 55 % observent au contraire un recul de la demande, dont 37 % une
baisse marquée. Un tiers des agences (33 %) estime que l’intérêt des investisseurs
est resté stable. Des résultats qui témoignent d’un marché locatif encore
fragilisé, malgré les mesures engagées pour tenter de le redynamiser.
Plusieurs obstacles continuent de peser sur la reprise de
l’investissement locatif. En tête des freins identifiés par les agences
l’Adresse figurent le niveau des taux d’intérêt (60 % des réponses des agences)
et les prix de l’immobilier (57 %), qui pèsent sur la rentabilité des
opérations. Viennent ensuite le poids de la fiscalité, notamment de la taxe
foncière (51 %), ainsi que les contraintes liées à la rénovation énergétique
(46 %), qui contribuent également à freiner les projets des investisseurs.
Des évolutions législatives attendues pour transformer les intentions
d'investissement en projets concrets
Alors que s'ouvre à l'Assemblée nationale l'examen du projet de budget
2027, plusieurs évolutions du dispositif Jeanbrun restent au cœur des
discussions parlementaires. Le projet de loi de relance et de décentralisation
du logement prévoit notamment d'assouplir les conditions d'accès au dispositif
dans l'ancien, avec un abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix
d'acquisition, tel que retenu en commission des affaires économiques, ainsi
qu'une ouverture aux maisons individuelles anciennes.
En parallèle, de nouveaux amendements déposés dans le cadre du budget 2027 visent à élargir davantage le dispositif. C'est notamment le cas de l'amendement I-3966, déposé le 10 octobre, qui propose d'étendre le Jeanbrun aux maisons individuelles neuves, tout en reprenant l'ouverture aux maisons anciennes. Ces assouplissements restent toutefois soumis à l'adoption définitive des textes. Leur concrétisation pourrait contribuer à lever certains freins à l'investissement et à encourager la remise sur le marché locatif de logements anciens rénovés.
« Simplifier le Jeanbrun est essentiel, mais encore faut-il que les investisseurs puissent concrètement s'en saisir. Ils ont besoin de règles claires et pérennes pour savoir quels biens sont éligibles, quels travaux engager et quelle rentabilité espérer. Dans un contexte de pénurie de logements à louer, l'enjeu est de transformer ces évolutions législatives en investissements réels et en logements effectivement remis sur le marché locatif», conclut Brice Cardi, président de l'Adresse.