En 2026, le marché immobilier de prestige français ne ralentit pas : il se sélectionne.
Si les volumes de
transactions s'ajustent dans certains territoires, les biens les plus rares
continuent de susciter une demande soutenue, portée par une clientèle française
et internationale en quête d'actifs patrimoniaux à toute épreuve.
De Paris à la Côte
d'Azur, des grandes métropoles régionales au littoral atlantique, jusqu'aux
Alpes françaises à l'aube des Jeux olympiques d'hiver de 2030, un seul moteur
s'impose : la rareté de l'emplacement.
Une baisse de volume,
un effet de structure
Dans Paris intra-muros,
l'activité des bureaux BARNES a reculé de 10 % en volume et de 9 % en chiffre
d'affaires sur les cinq premiers mois de 2026 par rapport à la même période en
2025. Le nombre de promesses de vente suit la même tendance, avec 490 signatures
contre 546 un an plus tôt. Pour autant, ces indicateurs globaux masquent une
réalité plus contrastée : le marché ne ralentit pas, il se polarise.
Ce contraste entre
volume et valeur s'explique d'abord par un calendrier politique chargé. La
perspective des élections municipales a freiné de nombreux acheteurs entre
janvier et avril 2026, dans un climat d'attentisme généralisé. « C'est
probablement ce qui explique en grande partie l'accélération que nous avons
notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections
municipales moins inquiétant que ce qu'ils pouvaient craindre », estime
Richard Tzipine, directeur général de BARNES.
Le rebond observé au
printemps confirme cette analyse. Le mois de mai 2026 figure parmi les
meilleurs jamais enregistrés par les bureaux BARNES parisiens, avec un nombre
de ventes stable et un chiffre d'affaires en hausse de 10 % par rapport à mai
2025. Plus révélateur encore, le segment des biens au-delà de 3 millions
d'euros affiche une progression de 54 % en volume au premier semestre 2026.
Cette dynamique illustre l'appétit persistant des acquéreurs pour les actifs
les plus rares et les plus patrimoniaux.
Au-delà de ce
calendrier électoral, le marché parisien premium se structure désormais en
trois segments bien distincts : l'immobilier de qualité, en dessous de 3
millions d'euros, qui s'établit en moyenne autour de 14 142 €/m² ; le haut de
gamme, entre 3 et 5 millions d'euros, à 20 153 €/m² en moyenne ; et le segment
du prestige, au-delà de 5 millions d'euros, qui atteint 27 500 €/m² en moyenne,
avec des pointes à plus de 50 000 €/m² pour les biens d'exception.
Paris, refuge de choix
pour la clientèle américaine
L'année 2025 et le premier semestre 2026 ont été marqués par le retour des acheteurs internationaux, et tout particulièrement américains, sur le marché parisien. « Le retour des Américains est très marqué dans les IXe et XVIIIe arrondissements », observe Marie Beauchet, directrice de BARNES Martyrs et Montmartre, qui a notamment vendu un appartement rue Rougemont à un couple d'Américains installés
à Seattle, soucieux de disposer d'un point de chute parisien en cas de
dégradation de la situation aux États-Unis.
Dans les VIe et VIIe
arrondissements, Johanna Beyer, directrice de BARNES Saint-Germain-des-Prés,
constate une accélération comparable de cette clientèle déjà historiquement
attachée au quadrilatère compris entre la Seine, le jardin du Luxembourg, Odéon
et la rue du Bac. Ces acheteurs, habitués à des prix immobiliers plus élevés
qu'en France, sont prêts à franchir la barre des 25 000 €/m² dès qu'un bien le
justifie. « Depuis la mi-2025, nous voyons de plus en plus d'entrepreneurs et
de professions libérales choisir de s'installer à Paris avec leur famille, en
travaillant à distance avec le monde entier quitte à rayonner par avion vers
l'Amérique du Nord et du Sud, le Proche-Orient ou l'Asie », ajoute Johanna
Beyer.
La Côte d’Azur, au
diapason de cette tendance
La dynamique n'est pas
propre à la capitale. Sur la Côte d'Azur, Julien Bourdry, directeur commercial
et réseau France, Belgique et Luxembourg chez BARNES, observe également une
clientèle américaine de plus en plus nombreuse, articulée autour de trois profils
: jeunes entrepreneurs de la tech californienne, banquiers et financiers
new-yorkais, dirigeants des secteurs de l'énergie, du pétrole et du gaz. Si une
partie recherche une résidence secondaire, une autre prépare déjà sa retraite
en France. Ce retour marqué des acheteurs américains depuis 2024, confirme
l'attractivité internationale durable de la French Riviera, dans un contexte
international (réélection de Donald Trump en 2024, tensions au Proche-Orient et
au Moyen-Orient) qui continue de renforcer l'attrait de l'immobilier français
comme valeur refuge.
Au-delà de ce profil d'acheteurs, c'est l'ensemble du segment ultra-luxe azuréen qui démontre sa solidité structurelle. Le marché atteint des sommets à Saint-Jean-Cap-Ferrat où les prix peuvent atteindre
50 000 €/m², voire davantage pour des transactions off-market. Dans ce secteur, la rareté foncière et l'exclusivité des emplacements garantissent une valorisation à long terme. La clientèle, composée de grandes fortunes internationales, y privilégie la discrétion et les biens patrimoniaux d'exception.
« Saint-Tropez garde tout son prestige génération après génération : les biens d'exception y dépassent régulièrement 15 à 30 millions d'euros, certains atteignant jusqu'à 85 millions, soutenus par une clientèle internationale fidèle », raconte Julien Bourdry.
Aix-en-Provence
À quelques minutes du
centre historique d'Aix-en-Provence, cette bastide de 350 m² illustre l'attrait
durable du marché provençal pour les propriétés de caractère alliant
authenticité, confort contemporain et grands espaces. Édifiée au cœur d'un parc
paysager de près de 7 000 m² planté d'oliviers et d'arbres fruitiers, elle
dispose de cinq chambres, d'un appartement indépendant, d'une piscine de 14
mètres et d'espaces dédiés aussi bien à la vie familiale qu'au télétravail.
Vendue au prix affiché
de 3,6 millions d'euros.
3 destinations à suivre
en 2026 : Bordeaux, Lyon et la Provence
- À Bordeaux également, le retour
des acquéreurs américains se renforce nettement depuis 2024 : ils représentent
désormais près de 10 % des projets d'acquisition accompagnés par BARNES, contre
seulement 3 % auparavant. La capitale girondine bénéficie d’atouts structurels
: qualité de vie, accessibilité et dynamisme universitaire et entrepreneurial,
qui continuent d'attirer aussi bien des retraités étrangers que des actifs en
quête d'une installation durable en France.
- À Lyon, le marché poursuit
son rééquilibrage après plusieurs années de forte hausse. Les prix se
stabilisent autour de 7 000 €/m² sur le segment haut de gamme, tandis que les
biens les plus recherchés, bénéficiant d'une vue ou d'espaces extérieurs,
continuent de susciter une forte demande de la part des cadres dirigeants,
entrepreneurs et acheteurs internationaux. Soutenue par son rôle de métropole
économique européenne et par le retour du tourisme d'affaires, la capitale des
Gaules conserve un fort potentiel d'attractivité pour les années à venir.
- La Provence demeure quant à elle
l'un des marchés les plus recherchés de France. D'Aix-en-Provence au Luberon,
des Alpilles au littoral méditerranéen, la demande reste soutenue pour les
propriétés de caractère, les mas rénovés et les biens offrant des vues exceptionnelles.
La clientèle française domine encore certains secteurs comme Aix-en-Provence,
tandis que les acheteurs américains et européens sont davantage présents dans
le Luberon et les Alpilles. Les biens les plus exclusifs y atteignent jusqu'à
20 000 €/m² sur le littoral et plus de 12 000 €/m² à Aix-en-Provence.
Le littoral français,
des marchés de conviction
Sur les façades
atlantique et normande, les marchés de prestige évoluent désormais selon une
logique d'usage plus que d'opportunité. De La Baule à Deauville, du Bassin
d'Arcachon à l'Île de Ré, en passant par la Côte basque et la Corse, les
acquéreurs recherchent avant tout des biens immédiatement habitables, faciles à
entretenir et offrant un cadre de vie exceptionnel. Vue mer, accès à pied aux
plages ou aux commerces, prestations haut de gamme et possibilité d'occuper le
bien plusieurs mois par an constituent désormais les principaux critères de
décision.
Chaque destination affirme ainsi sa propre identité. À La Baule, les appartements et villas les plus recherchés s'échangent entre 15 000 et 20 000 €/m² dans les secteurs les plus prisés.
Sur le Bassin d'Arcachon, les biens en première ligne au Pyla-sur-Mer ou au cap Ferret peuvent atteindre 30 000 €/m², tandis que la Côte basque voit les biens d'exception culminer jusqu'à 40 000 €/m² à Biarritz. Deauville confirme quant à elle son statut de valeur patrimoniale avec des prix pouvant atteindre
12 500 €/m², quand l'Île de Ré demeure portée par une offre
extrêmement limitée, avec des valeurs atteignant jusqu'à 17 000 €/m² pour les
villas les plus exclusives. En Corse enfin, les propriétés les plus recherchées
en Balagne, à Porto-Vecchio ou à Bonifacio atteignent jusqu'à 15 000 €/m².
Autant de marchés matures où la qualité de l'emplacement, davantage que la
conjoncture, continue de déterminer la valeur des biens.
Biarritz
À la Côte des Basques,
cet appartement de 149 m² illustre l’attrait du littoral biarrot pour les biens
d’exception offrant une vue directe sur l’océan et un emplacement privilégié au
cœur de l’un des quartiers les plus recherchés de la côte basque. Développé sur
trois niveaux et situé au 3ᵉ étage avec ascenseur, il propose un agencement
rare avec six pièces, dont deux chambres et deux salles de bain, permettant de
conjuguer confort résidentiel et volumes généreux.
Vendu par BARNES au prix de 21 000 €/m².
Pyla-sur-Mer
Au cœur du Moulleau,
cette villa traditionnelle de 230 m² illustre l’attractivité du bassin
d’Arcachon pour les biens familiaux de caractère, combinant emplacement
recherché, prestations haut de gamme et proximité des plages. Implantée sur un
terrain arboré de 950 m², elle offre des volumes généreux et une organisation
pensée pour la vie de famille comme pour l’accueil.
Elle comprend un double
séjour lumineux ouvert sur terrasse, une cuisine indépendante avec
arrière-cuisine, une chambre en rez-de-chaussée, puis à l’étage une suite
parentale, une chambre supplémentaire et une salle de bains. Un pavillon
d’invités complète l’ensemble avec deux chambres indépendantes, chacune avec
salle d’eau.
Jardin paysager,
piscine, garage et carport viennent parfaire ce bien.
Vendue au prix affiché
de 3 850 000 euros.
2030, un horizon
olympique pour les Alpes françaises
Du côté des Alpes
françaises, la perspective des Jeux olympiques d'hiver en 2030 devrait nourrir
la demande et accélérer l'amélioration des infrastructures techniques, de
transport et hôtelières des grandes stations, de Courchevel à Méribel en
passant par Chamonix et Megève, où l'immobilier de prestige s'est déjà imposé
comme une classe d'actifs à part entière auprès d'une clientèle internationale,
européenne comme américaine.
À Méribel, la montée en
gamme se poursuit, notamment dans les quartiers du Belvédère, du Rond-Point des
Pistes ou de Morel. Les prix y ont progressé de 5 à 7 % selon les secteurs en
2025, atteignant jusqu'à 45 000 €/m² pour les appartements les plus exclusifs.
À l'inverse de certaines stations exclusivement hivernales, Chamonix se
distingue par son fonctionnement à l'année. Avec plus de 10 000 habitants
permanents, la vallée attire une clientèle en quête d'un mode de vie alpin
authentique et sportif. Les chalets familiaux et les appartements bien situés
restent très recherchés, notamment pour leur potentiel locatif, avec des prix
atteignant 15 000 à 18 000 €/m² pour les appartements et jusqu'à 22 000 €/m²
pour les chalets. La clientèle internationale ne s'y trompe pas : le bureau de
BARNES Chamonix a ainsi vendu un ensemble de deux chalets en VEFA pour plus de
10 millions d'euros à un jeune acheteur américain passionné d'escalade, en
quête d'un investissement.
Des ventes flash, signe
d'un marché sélectif
Cette rareté de l'offre
se traduit très concrètement sur le terrain : plusieurs ventes se sont conclues
en quelques jours, voire dès la première visite.
Dans le Ve
arrondissement,
quai Montebello, un appartement de 55 m² à rénover a reçu trois offres au prix
dès sa mise en vente, à 995 000 euros.
Place
Denfert-Rochereau,
dans le XIVe, un appartement familial de 180 m² s'est vendu en une semaine au
prix demandé de 2,5 millions d'euros.
Dans le XVIIe, avenue Gourgaud, un
triplex de 250 m² a trouvé acquéreur dès le premier jour de sa
commercialisation, à 4,48 millions d'euros.
Le phénomène dépasse
Paris intra-muros : à Versailles, un appartement de 79 m² a été vendu dès la
première visite, le jour même de sa mise sur le marché.
Au Chesnay-Rocquencourt, dans les Yvelines, une maison ancienne a même trouvé preneur avant sa commercialisation officielle : le premier visiteur, qui se trouvait être le diagnostiqueur énergétique du bien, a immédiatement proposé le prix demandé.