Alors que la rénovation énergétique du parc immobilier résidentiel demeure une priorité, une difficulté s’impose dans les copropriétés : la capacité des ménages à absorber le reste à charge, malgré les aides publiques. Inflation, hausse des charges et contraintes d’endettement fragilisent particulièrement les copropriétaires.
Synergiec, AMO financier spécialisé dans la rénovation énergétique en copropriété, lance une offre de rachat de crédits pour resolvabiliser les copropriétaires fragilisés et faciliter ainsi le vote des travaux.
Une rénovation
possible… mais pas toujours finançable
La rénovation
énergétique est devenue un impératif réglementaire, mais aussi un enjeu
patrimonial majeur pour les copropriétés. Sur le papier, les outils existent :
MaPrimeRénov’ Copropriété, CEE, subventions locales, éco-PTZ collectif… autant
de dispositifs qui permettent de réduire significativement la facture finale.
Mais dans les assemblées générales, une question revient avec insistance : qui
pourra réellement payer sa part ?
Car une fois les aides
mobilisées, le reste à charge demeure. Et pour de nombreux copropriétaires, ce
montant vient souvent intensifier un budget déjà contraint dans un quotidien
déjà sous tension : inflation, hausse des charges de copropriété, augmentation
des primes d’assurance, coût de l’énergie, crédit immobilier contracté qui
court.
« Le sujet n’est plus
seulement de convaincre les copropriétaires de l’intérêt des travaux, mais de
leur permettre de les financer. Aujourd’hui, ce sont souvent les classes
moyennes qui se retrouvent en première ligne : elles ne remettent pas en cause
la rénovation, mais elles n’ont plus la marge de manœuvre financière pour
absorber un reste à charge qui arrive au mauvais moment », souligne Sylvain
Lefèvre, président de Synergiec.
Dans la majorité des
cas, financer ce reste à charge implique soit de mobiliser une épargne, soit
d’emprunter. Or l’accès au crédit s’est durci, et les ménages déjà engagés dans
plusieurs prêts (immobilier, auto, consommation…) se retrouvent rapidement au-delà
de leur capacité d’emprunt, avec parfois plusieurs échéances dispersées auprès
de différents établissements bancaires et intermédiaires. Sans oublier les
accidents de vies !
Résultat : des copropriétaires
décrochent, des votes sont reportés, et des projets pourtant essentiels se
retrouvent gelés. Non pas faute de solutions techniques, mais faute de
solvabilité. Synergiec constate qu’en moyenne, dans une copropriété d’environ
40 lots, un à deux copropriétaires se trouvent concernés, ce qui représente 5%
de taux d’impayés en moyenne.
Une nouvelle offre pour
débloquer les projets : le rachat de crédits
Dans ce contexte,
Synergiec annonce le lancement d’une offre dédiée à la solvabilisation des
copropriétaires fragilisés, et ce afin de répondre à la demande des
gestionnaires de copropriété via des solutions de rachat et de regroupement de
crédits. « L’objectif est d’intervenir en amont des assemblées générales,
avant que la fragilité individuelle ne devienne un blocage collectif.
L’accompagnement est confidentiel, personnalisé, sans engagement, et vise à
restructurer les charges mensuelles : crédit immobilier, crédit auto, prêts
personnels, crédits renouvelables, assurances », explique Sylvain Lefevre.
Cette nouvelle brique complète l’intervention de Synergiec en AMO financier,
déjà centré sur la structuration des prêts collectifs et la mobilisation des
aides publiques (MaPrimeRénov’, CEE, subventions locales).
Derrière cette restructuration, un principe simple : regrouper plusieurs crédits en un seul, réétaler la dette et alléger la mensualité globale. Une solution qui permet non seulement de clarifier la situation financière du ménage, mais surtout de retrouver une capacité d’investissement. Dans certains cas, ce rééquilibrage suffit à rendre possible ce qui ne l’était plus : participer à la rénovation énergétique de l’immeuble.
Et conserver le bien, dans une France de
propriétaires.
En 2024, Synergiec a
déjà contribué au financement de 150 M€ de travaux, dont 55 M€ de subventions
mobilisées. Cependant la réalité de terrain est que la transition énergétique
ne pourra pas reposer uniquement sur des dispositifs techniques ou des aides.
Elle devra aussi intégrer l’humain et la réalité des ménages copropriétaires.
Le vrai point de
bascule : l’endettement individuel
Synergiec, qui a
franchi le cap des 1 000 copropriétés accompagnées constate que les projets ne
se bloquent plus sur la technique mais sur les équilibres économiques
individuels. « Une copropriété, c’est une addition de situations très
différentes : un retraité, un jeune couple, un bailleur, une famille
monoparentale. Dans un même immeuble, certains peuvent avancer, d’autres non »,
rappelle Sylvain Lefevre.
A titre d’exemple
Un couple, avec 4 340€
de revenus et un taux d’endettement de 34%, avec un crédit immobilier, un
crédit auto, et un crédit à la consommation. Un accident de la vie (chômage,
interruption temporaire de travail...) et les revenus peuvent tomber à 2 200€.
Les charges, quant à elles, ne bougent pas. 1 480 € de mensualités et près de
70% d’endettement : chaque mois devient une épreuve. Pourtant ils sont
propriétaires et le toit est une sécurité. Alors, pour certains, la question
d’une vente finit même par se poser. Au-delà de l’endettement, le reste à
charge des ménages (crédits déduits) reste un marqueur fort pour les banques.
Avec un accompagnement adapté et une restructuration de crédits, les mensualités tombent à 400€, le taux d’endettement redescend à 19%, et plus de 1 000€ de reste à vivre sont retrouvés.